Какой «домик в деревне» будет нужен в ближайшие годы?
Крах мифа о грядущей массовой коттеджной застройке – как альтернативы массового городского жилья, уход с рынка девелопмента загородных территорий крупных компаний-застройщиков и банкротства «компаний-однодневок», чьим активом были надежды на массовые продажи еще не построенных коттеджей, грядущие изменения в земельном законодательстве. Все эти изменения открывают совершенно новые перспективы для инвестора. Изменения к лучшему.
Коттеджный поселок - понятие, столь популярное в Европе, на российском рынке загородной недвижимости появилось лишь несколько лет назад. Ни у кого не было сомнений, что в ближайшем будущем коттеджные поселки будут интенсивно развиваться. Ведь это комплексное решение проблем коммуникаций, вопросов безопасности, однородного социального окружения. Но массовости не получилось. Почему?
Ориентация застройщиков и риэлторов исключительно на получение максимальной прибыли от реализации инвестиционного проекта в кратчайший срок, привела к тому, что рынок был наводнен предложениями для покупателей с доходом, мягко говоря, выше среднего. А маркетинговые стратегии продвижения проектов словно артподготовкой сопровождались внедрением в массовое сознание покупателя мифов о том, что постоянный рост цен на землю, коммуникации, строительные материалы делает строительство коттеджных поселков эконом-класса очень невыгодным.
Спорить трудно, продажа трех загородных домов стоимостью в 5 млн долларов каждый, это намного выгоднее (и уж куда менее затратно), нежели строительство и продажа 30 коттеджей эконом-класса по 500 тысяч долларов. В результате сегмент элит-класса (от $3 млн) сегодня насыщен, по данным различных источников, от 80 до 90%. А самый востребованный сегмент эконом-класса насыщен только на 25%.
Нижняя планка стоимости недвижимости в каждом из сегментов, естественно, варьируется в зависимости от региона, однако общее соотношение спрос/предложение остается практически неизменным. Причем, по прогнозам аналитиков, в ближайшем будущем спрос на загородное жилье эконом-класса вырастет еще как минимум на 17-20%, а суммы, которыми такой россиянин может оперировать при покупке или строительстве загородного дома, не превышают двухсот, максимум трехсот тысяч долларов.
Такой рынок не может не быть интересным как для профессиональных девелоперов, так и для инвесторов. И если кого может смутить тягостная статистика продаж загородной недвижимости в последние несколько лет, тот только тех, кто не готов и не хочет перестраивать свои подходы к работе на нем.
Новым продуктом, нехватка которого явно ощущается на рынке, могут явиться загородные жилые комплексы, по сути представляющие собой мини-города, построенные за чертой мегаполиса по единому плану и включающие в себя как небольшие (до 3 – 5 этажей, на 10 - 15 квартир) дома, так и коттеджи, таунхаузы, а также развитую инфраструктуру.
Причем в понятие «инфраструктура» в данном случае включается не только обеспечение транспортной доступности к домам и инженерные коммуникации. Концепция жилого комплекса должна обеспечивать полноценную замену того, что человек получает, проживая в черте мегаполиса: круглосуточно охраняемую территорию, высокоскоростной интернет и спутниковое телевидение, торговые площади, включающие в себя сетевые продовольственные магазины, кафе, рестораны, спорт-бары и места досуга (боулинг, бильярд), детскую площадку, позволяющую играть детям и без присмотра родителей, организованную доставку учащихся в школу и из нее («школьный автобус»), детские секции и кружки, салоны красоты и фитнесс-центры для взрослых.
Все, что интересно ему в городе плюс экологическую чистоту природы.
Жилой комплекс обязательно должен являться частью маршрутов общественного транспорта, в нем должна быть организовано содержание мест общего пользования и централизованный вывоз мусора – все то, чем в многоквартирных городских домах занимаются ТСЖ. Но в данном случае это явится объектом ответственности управляющей компании.
Объектом собственности в таком комплексе может являться как дом и земельный участок, так и жилая площадь квартиры. Управляющая компания получает постоянный объем работ, а также доход как от текущей деятельности, но и от сдачи в аренду площадей. Все вместе это позволяет инвестору не фиксировать прибыль в момент продажи последнего коттеджа, а продолжать получать ее весь период эксплуатации объекта. А масштаб развития таких комплексов может быть ограничен только фантазией.
Именно комплексный подход к развитию проектов загородного девелопмента – наиболее рациональная и перспективная стратегия как для инвестора, так и для застройщика в настоящий момент. Стратегия, не теряющая популярности ни в краткосрочной, ни в долгосрочной перспективе. И возможность качественной ее реализации именно небольшими компаниями, выгодно отличает их от гигантских организаций-застройщиков, привыкших «мыслить сотнями гектаров», не способных перестроиться, обеспечить индивидуальный подход к проекту, и вынужденных сейчас уходить с рынка.
Какие из всего изложенного можно сделать выводы? Спрос на загородное жилье есть и он будет продолжать расти. Это очевидно уже сейчас и будет продолжать наблюдаться в ближайшие десять – пятнадцать лет, особенно в сегментах «эконом» и «средний класс». Продажа площадей возможна на любой стадии реализации проекта, а финансовые результаты находятся в прямой зависимости от маркетинговой стратегии и бизнес-плана. Больше здесь мы ничего сказать не сможем, как бы ни старались.
Единственное отличие от ситуации пяти-семилетней давности здесь в том, что покупатель уже не покупает «надежду на дом»! Он покупает уверенность и жилую площадь. И нельзя позволить себе что-то не учесть из тех важных для покупателя факторов, которые не имеют особого отношения к девелопменту: Достаточен ли выбор школ поблизости? Транспортная доступность и время в пути до центра мегаполиса, административных учреждений и сетевых гипермаркетов/торговых моллов? Надежность управляющей компании и лояльность к ней. Вопросов множество, но среди нет ни одного второстепенного.
Что важнее всего для девелопера?! Где и как взять деньги! А для инвестора? Возврат инвестированных средств. Именно поэтому при разработке проекта возможно понадобится разбить его на кластеры (не путать с очередями!), каждый из которых может финансироваться по разным схемам, удобным для обеих сторон, не только не мешать, но и дополнять практическую реализацию другого, с разными сроками окупаемости и способностью получения разного уровня доходности на вложенный капитал.
Синергетический эффект, исключительно удобный для управления, гибкий для потребителя, абсолютно прозрачный и контролируемый для инвестора. При котором получение дохода не завершается моментом продажи последнего квадратного метра.
Метки: fima psuchopadt, Бизнес, Блокнот, Вот вопрос, Деньги, Жизнь, Инвест, Как стать миллионером, Лайфхак, Мечты, Миллионерствуй, Наша Раша, Полезное, Попутное, Приятно посмотреть, Разгоняй и экономь, Эксклюзив
Комментарии
А главное, власть обязана. - в условиях обнищания основной массы населения, - добиться того, чтобы "строительные компании" были преимущественно НЕКОММЕРЧЕСКИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ. То есть бригады строителей и их минимальные в числе руководители работали за умеренную зарплату. Без "прибылей" на яхты и дворцы главарям. В условиях безработицы и её потенциального роста это есть к тому же существенное увеличение потребности в рабочей силе.
Характерный случай был в конце декабря. Мой друг, работающий в строительной организации, подвозил меня на своей машине. Остановились на перекрёстке. Я посмотрел на громадную, подъездов на 5, девятиэтажку неподалёку.
- Уже второй год построено здание, что ж никак не сдадут? - спросил я, увидев, что ни одно (!!!) окно не светится.
- Да оно уже давно сдано.
- А почему никто не живёт?
- Так это - просто вложение денег...
Никак не меньше, чем халупа для пролетариев.
А теперь вы просто обязаны сказать: сколько наберётся таких в России? (За вычетом, конечно, уже имеющих жильё).
2. "кто-то - докредитовывается" - опять же возвращаемся к вопросу: сколько таких людей в России?
Я угадал? Ну сознайтесь, наберитесь смелости.
Захотели в США после войны решить проблему - открыли "лелёный свет" программе Леви. И всё получилось.
проще квартиру в не очень дальнем пригороде купить ))))))))
15млн.р. фигасе эконом класс. Хотя это наверно про Маскваленд, а у нас на Урале эконом класс немножко другое понятие......Раз в 10 так подешевле...
А теперь по поводу инвестиций. человек предлагает дело, просто нужно немного планку стоимости снизить. Мои знакомые, которые занимаются и продажей стройматериалов и отделкой на заказ, посчитали себестоимость щитовых домиков на четыре квартиры. Хотели строить эконом-жилье. Цена получилась порядка 1700 000 рублей за 70 метров общей площади. Ведь это раза в два дешевле, чем в капитальных новостройках. Подчеркну, что львиная доля в стоимости - откаты сами знаете кому. Например, подпись на готовом проекте стоит 250 000 рубликов. И как они не подавятся!
Я тоже давно хочу перейти из сферы отделки на заказ в сферу строительства таких дешевых поселков. Действительно, занятость обеспечена и на время строительства и на весь период обслуживания жилья. Это серьезное, интересное, нужное людям дело.
Предполагаю - самый дешовый вариант домика в деревне это вырыть землянку !!!