ПОСОБИЕ ДЛЯ УО: ОДНОСТОРОННЯЯ ИНДЕКСАЦИЯ ВНЕ ЗАКОНА. ЧТО ДЕЛАТЬ?

На модерации Отложенный Как исправить договор управления МКД, чтобы он не противоречил изменениям 2018 года   (ЖУРНАЛ "УПРАВЛЕНИЕ МКД" НОЯБРЬ 2018)

ТЕКСТ:СУСАНА КИРАКОСЯН, НЕЗАВИСИМЫЙ ЭКСПЕРТ ПО АНТИКОРРУПЦИОННОЙ ЭКСПЕРТИЗЕ НПА, ЧЛЕН СЕКЦИИ «ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЕ» ПРИ ЭКСПЕРТНОМ СОВЕТЕ КОМИТЕТА ГОСДУМЫ ПО ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ И ЖКХ, СОВЕТНИК КОМПАНИИ ALTHAUS GROUP (МОСКВА), КАНДИДАТ ЮРИДИЧЕСКИХ НАУК, ДОЦЕНТ
ГУЛЬНАЗ НИКИТИНА,РЕДАКТОР-ЭКСПЕРТ ЖУРНАЛА «УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ»

<hr/>

 

В 2018 году изменили порядок и стандарты управления МКД. Чтобы договор управления МКД не противоречил новым правилам, в него нужно внести изменения. Какие условия менять обязательно, а какие предусмотреть дополнительно — читайте в нашей статье. Мы подготовили примеры готовых формулировок, вы можете просто внести их в свой договор.

 

Обязательные изменения договора управления

 

Пять условий договора управления МКД измените обязательно. Если вы не приведете свой договор в соответствие с законом, его положения признают недействительными. Каждое условие мы подробно описали ниже.

 

Обязательное условие № 1: «Начало действия договора управления»

 

Почему нужно исправить. Положение о том, что договор начинает действовать через 30 дней с момента его подписания, уже не работает. Также вы не вправе самостоятельно определить дату начала действия договора, тем самым продлить обязанность по управлению МКД.

 

Как исправить. Измените условие о начале действия договора. УО обязана приступить к исполнению договора управления МКД с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления (ч. 7 ст. 162 ЖК). Приступить к управлению ранее этой даты вы не вправе (рисунок 1). Пример правильной формулировки

 

Обязательное условие № 2: «Утверждение размера платы и его односторонней индексации»

 

Почему нужно исправить. В 90 процентах договоров есть положение о том, что размер платы за содержание жилого помещения может быть проиндексирован в одностороннем порядке. Но такой пункт договора — незаконный. Дело в том, что условие об индексации противоречит пункту 2 статьи 310 Гражданского кодекса и суды признают его незаконным.

 

В 2017 году Верховный суд разъяснил, что изменение фиксированного размера платы возможно исключительно на основании решения общего собрания собственников (п. 17 постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2017 № 22, определение Верховного суда от 02.06.2017 № 306-КГ17-6867).

 

Как исправить. Исключите это положение из договора или скорректируйте в соответствии с законодательством. В договоре пропишите и процедуру, в соответствии с которой собственники будут утверждать новый размер платы за жилое помещение (рисунок 2). Пример правильной формулировки скачайте здесь >>. Вот три этапа утверждения:

 

1. Согласование предложений о размере платы с советом МКД (по желанию).

 

2. Информирование собственников о новом размере платы на досках объявлений во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен дом. Срок размещения информации — за 30 дней до даты общего собрания.

 

3. Утверждение размера платы за жилое помещение на общем собрании собственников помещений в МКД.

https://www.youtube.com/watch?v=imjPJM01L1o   индексация платы за содержание

 

Обязательное условие № 3: «Положения об осмотре общего имущества»

 

Почему нужно исправить. 11 апреля 2018 года ввели новые правила осмотра общего имущества в МКД. Ранее осмотры делились на плановые и внеплановые. Теперь они бывают трех видов: текущие, сезонные и внеочередные. Порядок осмотров регулирует пункт 13(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491).

 

Как исправить. Измените условия, которые предусматривают порядок осмотра МКД. В договоре управления эти изменения отразите как условия:

 

  • порядка проведения текущего (общего и частичного) и внеочередного осмотров;
  • процедуры фиксации результатов осмотра;
  • привлечения к участию в осмотре представителей совета МКД (по желанию).

 

Дополнения можно оформить отдельным приложением к договору или просто сделать в договоре ссылку на применение Правил № 491 (рисунок 3). Пример правильной формулировки

Не используйте эту формулировку:

7.1. Управляющая организация обязана:

7.1.1. Проводить плановые и внеплановые общие и частичные осмотры общего имущества МКД. Результаты осмотров оформлять в порядке, установленном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

 

Используйте правильную формулировку:

7.1. Управляющая организация обязана:

7.1.1. Проводить текущие, внеочередные и сезонные осмотры общего имущества МКД. Результаты осмотров оформлять в порядке, установленном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

+

Подготовьте образцы актов осмотра общего имущества и приложите их к договору. Текущий и внеочередной осмотры оформляйте актом о техническом состоянии общего имущества собственников помещений. Весенний и осенний осмотры — актом сезонного осмотра.

 

В последующем акт позволит быстрее зафиксировать результаты осмотра. Также он станет основанием принять решение о соответствии или несоответствии имущества требованиям законодательства, необходимости устранить неисправности и обоснованием увеличить размер платы за содержание.

 

https://www.youtube.com/watch?time_continue=6&v=rv4FfAj8Tr0  акт выполненных работ 

 

Обязательное условие № 4: «Порядок обработки персональных данных»

 

Почему нужно исправить. Пересмотрите все формулировки договора об использовании персональных данных. Им особое внимание уделяли надзорные органы в 2018 году.

 

Как исправить. Дополните договор правом УО на использование персональных данных собственников и нанимателей:

+

  • при формировании платежного документа специализированной организацией или информационно-расчетным центром, с которыми у УО заключен договор;
  • размещении информации о размере платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги в системе как самой УО, так иной организацией, с которой у УО заключен договор;
  • ведении досудебной и судебной работы, направленной на снижение размера задолженности собственников и иных потребителей за услуги и работы, оказываемые и выполняемые по договору, а также для взыскания задолженности с собственников и потребителей. Предусмотрите согласие собственников на передачу персональных данных третьим лицам, осуществляющим взыскание задолженности за оказываемые УО услуги в судебном порядке.

 

Вы также можете сформировать отдельное приложение к договору о порядке обработки ПДн для целей исполнения договора.

 

Обязательное условие № 5: «Предоставление отчета о деятельности»

 

Почему нужно исправить. УО обязана разместить отчет о выполнении договора управления в ГИС <acronym>ЖКХ</acronym> (ч. 11 ст. 162 ЖК). Другой способ представления отчета можно прописать в договоре управления МКД.

 

Как исправить. Когда будете обновлять свой договор управления, воспользуйтесь этим и предложите форму отчета и способ его представления.

 

Укажите в своем договоре, что если собственники помещений не направят в адрес УО письменные мотивированные возражения в течение 15 дней с момента представления ею отчета о своей деятельности, этот отчет считается утвержденным без претензий и возражений (рисунок 4). Пример правильной формулировки

https://www.youtube.com/watch?v=fqCZN1ylU70 "Страшилка" для собственников

 

Рекомендуемые изменения условий договора. Они помогут минимизировать риски с ГЖИ и собственниками.

 

Внесите в договор управления четыре дополнительных (рекомендуемых) условия. Такие положения не носят обязательный характер, но они помогут вам минимизировать риски ответственности и устранить возможные споры с потребителями, ГЖИ.

 

Рекомендуемое условие № 1: «Положения о работе аварийно-диспетчерской службы»

 

Почему нужно исправить. С 1 марта 2019 года будут действовать новые условия работы аварийно-диспетчерской службы (АДС). Чтобы учесть грядущие изменения в работе АДС, пересмотрите и исключите из договора устаревшие формулировки о порядке ее работы.

 

Как исправить. Детализируйте работу АДС в своем договоре в соответствии с новыми положениями раздела 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416 (далее — Правила № 416).

 

Чтобы собственники знали, куда обратиться в случае аварии, определите способ информирования о работе АДС: укажите в тексте договора телефоны для заявок, адрес, электронную почту.

 

Разработайте регламент работы АДС, сформируйте его в качестве приложения к договору и сделайте на него ссылку. Добавьте в договор упоминание о том, что работа АДС организована в соответствии с положениями раздела 4 Правил № 416 (рисунок 5). Пример правильной формулировки о работе АДС

 

Данный раздел Правил начинает действовать с 1 марта 2019 года.

 

Рекомендуемое условие № 2: «Порядок взаимодействия между УО и потребителями»

 

Почему нужно исправить. Условия договора о сроках ответов на заявки собственников устарели. Актуальные сроки, в которые УО должна отреагировать на обращения жителей, предусмотрены разделом 8 Правил № 416.

+

Актуальные правила работы с заявлениями и обращениями жителей помогут избавиться от недопонимания (рисунок 6). Пример правильной формулировки

Обновите формулировку о порядке взаимодействия с потребителями.

+

Сноска 1  Правило заработает с 1 марта 2019 года, вы можете включить его в условия договора с оговоркой.

 

Как исправить. Удалите устаревшие формулировки. Внесите в договор управления информацию:

 

  • о нахождении ближайшего офиса УО;
  • порядке приема собственников в офисе УО не реже одного раза в месяц уполномоченными лицами (руководителем УО или кем-то еще);
  • наиболее важных сроках реагирования на заявки жителей;
  • личном обращении потребителя в действующий офис УО либо МФЦ в случае заключения с таким центром соответствующего договора (представительство УО1);
  • порядке раскрытия информации, в том числе на вывесках, расположенных у входа в представительство УО и на информационных стендах (стойках) в представительстве, на досках объявлений во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен дом.
  •  

Рекомендуемое условие № 3: «Возможность и условия перехода на прямые договоры потребителей с РСО»

 

Почему нужно исправить. Измените договор управления в части предоставления КУ, если собственники вашего МКД решили воспользоваться правом перехода на прямые договоры с РСО (п. 3(1) ст. 161 ЖК).

 

Это следует сделать, чтобы избежать проблем с надзорными органами и обеспечить защиту на случай судебных споров.

 

Как исправить. Исключите из предмета договора «обязанность предоставления коммунальных услуг», а также раздел договора, которым регулируется порядок предоставления этих услуг и их оплаты (рисунок 7).

 

Не исключайте из договора обязанность по сбору показаний приборов учета. При переходе собственников на прямые договоры обязанность передавать в РСО показания приборов учета остается у УО в силу части 11 статьи 161 Жилищного кодекса.

 

Дополните договор порядком взаимодействия с РСО, если таковой у вас уже согласован, пропишите те функции, которые оставляете за собой (например, ограничение КУ).

 

В случае если собственники не включили в повестку дня общего собрания вопрос о внесении изменений в договор управления, положения договора в части предоставления КУ фактически не будут применяться в силу закона (письмо Минстроя от 04.05.2018 № 20073-АЧ/04). Но просто так убрать их из договора не получится.

 

Рекомендуемое условие № 4: «Регистрационный учет собственников»

 

Почему нужно исправить. Раньше УО были ответственны за ведение, хранение и передачу в уполномоченные органы поквартирных и регистрационных карточек. Но приказ ФМС от 11.09.2012 № 288 утратил силу. Домовые (поквартирные) книги (форма 11), поквартирные карточки (форма 10), карточки регистрации (форма 9) отменили.

 

С 17 апреля 2018 года действует новый приказ МВД от 31.12.2017 № 984. Роль УО в оказании гражданам услуги регистрационного учета сводится лишь к приему документов от граждан и последующей передаче их в орган регистрационного учета.

 

Как исправить. Исключите из договора обязанность УО хранить и передавать поквартирные и регистрационные карточки.