ПОСОБИЕ ДЛЯ УО: ВЗЫСКИВАТЬ ДОЛГИ ЗА ЖКУ БЕЗ ДОГОВОРОВ И АКТОВ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ

Взыскивайте долги за ЖКУ даже без договоров и актов выполненных работ  (Журнал "Управление МКД" № 9 Сентябрь 2017 г. )

ЕЛЕНА ШЕРЕШОВЕЦ, ДИРЕКТОР НП СРО УПРАВЛЯЮЩИХ НЕДВИЖИМОСТЬЮ «КИТ», ЧЛЕН ЭКСПЕРТНОГО СОВЕТА ПРИ КОМИТЕТЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ДУМЫ ПО ЭНЕРГЕТИКЕ, ПРАКТИКУЮЩИЙ ЮРИСТ

Вы не обязаны разъяснять всем собственникам-должникам, что они должны содержать принадлежащее им имущество даже без официальных договоров.

Появилась отдельная категория должников, уверенных в своей правоте: не буду платить, так как нет договора, нет акта выполненных работ, да и плату вы насчитали неправильно. В статье мы назвали контрольные точки, по которым вы сможете построить взаимоотношения с такими собственниками. Для этого понадобятся три ответа на стандартные возражения.

Вот они, ваши законные позиции:

- отсутствие договора не освобождает от оплаты ЖКУ;

- оплата происходит не по актам, а по квитанциям;

- не только общее собрание собственников может устанавливать размер платы.

В конце статьи вы найдете схему всех этапов работы с задолженностью по оплате ЖКУ (рисунок).

Отсутствие договора не освобождает от оплаты ЖКУ

Ссылка собственников на то, что они не ставили подписи на договоре с УО или жилищным объединением, несостоятельна. Это не освобождает их как собственников помещений в МКД от участия в несении расходов на содержание общего имущества в рамках действующего законодательства (постановление Шестнадцатого ААС от 12.08.2015 по делу № А63-9747/2014).

Отсутствием договора собственник хочет показать, что именно вам платить не будет. Вот придет кто-то законный, тогда и заплатит.

Идеальная ситуация — это письменный договор управления, подписанный УО с каждым собственником помещения в МКД, или договор о содержании и ремонте общего имущества между жилищным объединением и собственниками, которые не стали его членами. Но сами собственники делают это почти невозможным своим бездействием. Идеальных условий ждать не стоит. Для того чтобы обязать собственника платить за ЖКУ именно вам, достаточно доказать, что способ управления реализован. В таблице показано, какого количества «согласных» собственников достаточно при разных способах управления.

ТАБЛИЦА РЕАЛИЗАЦИЯ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ МКД

 Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования (постановление ФАС ЗСО от 01.11.2012 по делу № А27-602/2012).

Отсутствие отдельного договора между УО и собственником не является основанием для отказа оплаты ЖКУ, о чем свидетельствует арбитражная практика.

В определении ВАС РФ от 21.06.2013 № ВАС-7345/13 по делу № А27-12491/2012 суд указывает, что отсутствие соответствующего договора, заключенного с организацией, оказывающей услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД, не освобождает собственника помещения от обязанности нести соответствующие расходы и оплатить выполненные работы и оказанные услуги.

Исходя из норм ст. 162 ЖК РФ предоставление отдельных экземпляров договоров управления собственникам МКД, в том числе юридическим лицам, как и заключение договоров управления с каждым собственником МКД индивидуально, не предусмотрено ЖК РФ.

Следовательно, у собственников нет оснований требовать заключения с ними отдельного договора управления или предоставления копии договора управления, созданной за счет УО.

Для урегулирования разногласий вы можете предоставлять копии договора управления либо включения в договор управления МКД положения об оформлении его количеством экземпляров, определяемых соответственно количеству собственников.

Оплата происходит не по актам, а по квитанциям

Вы не обязаны предоставлять экземпляр акта оказанных услуг, выполненных работ каждому собственнику в отдельности. Собственники МКД могут ознакомиться с ними в установленном законом порядке.

Требования о предоставлении актов выполненных работ поступают в УО в основном от юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Они ссылаются на то, что не могут оплачивать ЖКУ без документального подтверждения исполнения договора. Такая позиция не согласуется с ЖК РФ и судебной практикой.

ЖК РФ предусматривает составление актов приемки выполненных работ, услуг на весь объем и стоимость работ, услуг, выполненных управляющей организацией в МКД. Акты со стороны собственников подписывает председатель совета МКД (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Основанием для внесения платы за содержание жилого помещения, за коммунальные услуги для всех собственников, включая юридических лиц, собственников и законных владельцев государственных, муниципальных помещений, являются платежные документы, выставленные организацией, управляющей МКД (п. 1 ч. 2 ст. 155 ЖК РФ).

В постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ указано, что размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Собственник нежилого помещения в МКД в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов УО и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая организация не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Такая же позиция изложена в определении ВАС РФ от 20.08.2013 № ВАС-11308/13 по делу № А12-21628/2012. Суд указал, что собственник нежилого помещения в МКД в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от отсутствия договорных отношений, актов выполненных работ, счетов-фактур, наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и коммунальные услуги.

Управляющая МКД организация по согласованию с собственниками может выдавать им копии актов выполненных работ, но это не является ее обязанностью.

Не только общее собрание может устанавливать размер платы

То, что собственник лично не соглашался с размером платы за содержание жилого помещения, не позволяет ему игнорировать платежки за ЖКУ. И здесь закон на вашей стороне.

Те, кто не бывает на общих собраниях, любят говорить, что все тарифы и суммы взяты «с потолка», никем не утверждены. У этой проблемы есть решение. Разместите на информационном стенде в МКД сведения о размере платы за содержание жилого помещения и кто этот размер платы утвердил — общее собрание собственников помещений в МКД или орган местного самоуправления.

РИСУНОК ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАБОТЫ УО ПО ПРЕДОТВРАЩЕНИЮ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И ВЗЫСКАНИЮ ЗАДОЛЖЕННОСТИ ЗА ЖКУ

Размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСЖ, ЖК, СПК, определяется на общем собрании собственников помещений. Размер платы за содержание жилого помещения определяется с учетом предложений УО и устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Если собственники на общем собрании не утвердили размер платы за содержание жилого помещения, то его устанавливает орган местного самоуправления. Это предусмотрено ч. 4 ст. 158 ЖК РФ. Главное — соблюсти заявительный порядок. Направьте письмо в администрацию и приложите акт осмотра дома и минимальный перечень необходимых на доме работ и услуг. Иначе ваши действия могут трактоваться как нарушение тарифообразования.