Снова про "аналогию" которой суды задавили коттеджников. Состязание в передергивании законов.

Несмотря на то, что аналогия с МКД не должна применяться в суде: 

Действительно, и ст.6 ГК и ст.7 ЖК РФ в случаях, когда правоотношения прямо не урегулированы данным законодательством или соглашением сторон, предусматривает возможность применения норм данного законодательства, регулирующего сходные отношения (аналогия закона), если это не противоречит существу спорных отношений.

В тоже время в случак с индивидуальными жилыми домами, применение закона по аналогии невозможно.

Во-первых, как указано выше, согласно абз.2 ч.2 ст.1 ГК РФ ограничения гражданских прав возможно только на основании указания федерального закона, чего в данном случае не имеется, и применение таких ограничений по аналогии прямо противоречит данной норме и правовой природе гражданского законодательства.

Во-вторых, анализ действующего законодательства позволяет заключить, что отсутствие правового регулирования вопросов общего имущества применительно к совокупности отдельно стоящих индивидуальных жилых домов является не пробелом законодательства, требующим применения права по аналогии, а четкой позицией законодателя, связанной с тем, что такого общего имущества в данном случае не существует. Что подтверджно Решением КС №23 П (кстати).

Это становится очевидным при анализе, в том числе, изменений, внесенных в ст.135 ЖК РФ, федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ, когда законодатель дополнительно детализировал вопрос о том, что следует понимать под ТСЖ.

Так, согласно данной норме ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов , обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов , осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Таким образом, при создании ТСЖ в многоквартирном доме оно действительно создается для управления общим имуществом такого дома (так как такое имущество есть у всех его жильцов в силу вышеприведенных норм ГК РФ и ЖК РФ). В тоже время при создании ТСЖ собственников нескольких жилых домов, оно создается для управления не каким-либо общим имуществом, а просто имуществом данных граждан, то есть личным имуществом, которое они сочтут необходимым прямо передать в управление ТСЖ.

Подобная принципиальная дифференциация позволяет заключить, что законодатель специально не считает возможным применять понятие "общего имущества" к объединенным в ТСЖ индивидуальным жилым домам, так как такого имущества, согласно действующему законодательству, у данных домов нет.

Не представляется возможным на основании норм об общем имуществе в многоквартирном доме определить и состав общего имущества применительно к совокупности индивидуальных домов.

В частности, обычно ЛЖЕПУКа настаивает, что к данному имуществу относятся все сети водопровода и канализации, проходящие под земельным участком жилого комплекса  и предназначенные для обслуживания домов до границы подключения к магистральным сетям 

Однако, из совокупности норм ч.1 ст.36 ЖК РФ и ст.8 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме …" следует, что все сети электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также информационно-телекоммуникационные сети входят в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме только до внешней границы стены многоквартирного дома. Собственниками же данных сетей и коммуникаций за пределами дома, в том числе проходящих под земельным участком такого дома, собственники квартир не являются.

Также согласно вышеуказанным нормам, собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен такой многоквартирный дом, границы и размер которого определены в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, с элементами озеленения и благоустройства.

Данные нормы закона проистекают из ведущего принципа земельных правоотношений, закрепленного в п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ – единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В тоже время каждый индивидуальный жилой дом, в отличии от многоквартирного, расположен на своем собственном земельном участке, и именно в отношении этих двух объектов и действует вышеуказанный принцип.

Наличие же права собственности на индивидуальный дом права долевой собственности на иные земельные участки, в том числе расположенные вокруг такого дома улицы, проходы, проезды, их покрытие и газоны на них, порождать не может и не порождает.

Напротив, данные территории в силу прямого указания п.12 ст.1 ГрК РФ являются местами общего пользования неограниченного круга лиц, которые межеванию и приватизации не подлежат (ч.8 ст.27 ЗК РФ). НО ТУПЫЕ ТУЛОВА В МАНТИЯ ВСЕ ЭТО ИГОНОРИРУЮТ!!!! ВО ВСЕХ РЕШЕНИЯХ УПРЯМО ПОЛОСКАЮТ НОРМЫ ЖК С МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ!!! Давайте попробуем этими же нормами с ними бороться. НЕ тупо и упрямо твердить о том что это к ИЖД не применяется, а вот как я это вижу: 

Далее всем советую очень внимательно посмотреть Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации
от 27 июня 2017 г. N 22 г. Москва
"О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности"
12. Наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом. Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 1 и пункт 1 части
2 статьи 154, часть 1 статьи 158, часть 1 статьи 162 ЖК РФ).
13. При разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, следует исходить из того, что к общему имуществу в многоквартирном доме относится ТОЛЬКО ТО имущество,
которое отвечает признакам, закрепленным в статье 36 ЖК РФ и пункте 1 статьи 290 ГК РФ.
В частности, в состав общего имущества в многоквартирном доме входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, который сформирован и в отношении которого
проведен государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (статья 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189- ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Суды применяют п. 12, на п. 13 положили с прибором, потому, что так "поворачивает" юрист ЛЖЕПУКи. Мы зациклись, что аналогия не применима, а судья что? Ему, если не аналогия так что??? Тулово в мантии знает что... Оно не знает законов! Его надо тоже поворачивать, как юристы УК, у каждой статьи на которую они ссылаются, есть п.2, или п. 3 Не надо стоять как бараны. Надо их же, их оружием (аналогией) и бить. Когда во втором суде у меня юрист ЛЖЕУКИ начал мычать по то, что они оказывают услуги по 491 ПП, я не стала упираться рогами, что оно не применяется потому что оно про МКД, я достала ПП 491 и потребовала у него пояснить п. 1 где собственниками определяется СОСТАВ ОИ - СОБСТВЕННИКАМИ и представит сведения о том, кто как и каким образом определил состав ОИ? ЛЖЕПУКа просчитываемая, что они скажут и на что будут ссылаться - понятно. Примет дебильная судья или не примет, но требуйте занесения в ПРОТОКОЛ. Теперь возвращаясь к п. 13 Постановления Пленума: ТОЛЬКО ТО имущество, которое отвечает признакам, закрепленным в статье 36 ЖК РФ и пункте 1 статьи 290 ГК РФ.
но... КС установил что ОИ МКД и ОИ т.н. "коттеджного поселка"... Далее см. Постановление Конституционного Суда РФ от 10.11.2016 N 23-П "По делу о проверке конституционности положений абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с жалобой гражданина Н.Н. Марасанова : "Отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования."Суды ОБЯЗАНЫ следвать указаниям ВС и КС. Конституционный Суд РФ давно хотел, чтобы правовые позиции (толкования), содержащиеся в любых его актах, стали обязательными для всех, кто применяет закон, вне зависимости от того, признан последний неконституционным или нет. И вот 28 декабря 2016 г. за № 11-ФКЗ были приняты поправки в Закон «О Конституционном Суде Российской Федерации» (далее – поправки от 28 декабря 2016 г. (11-ФКЗ), которые это желание удовлетворили. И п. 1 ч. 7 ст. 2 и п. 1 ч. 3 ст. 5 ФКЗ "О Верховном Суде Российской Федерации"