Вознаграждение Председателю и членам СОВЕТА МКД !!

Вознаграждение Председателю и членам СОВЕТА МКД !!

После поправок в Жилищный кодекс РФ, внесенных Федеральным законом от 29.06.2015 №176-ФЗ, появилась норма о том, что собственники помещений в МКД вправе установить размер оплаты совету МКД. После этого у большинства управляющих организаций возникла масса вопросов относительно порядка выплаты вознаграждения и возникающим рискам по исчислению налогов и сборов. На все вопросы я постарался дать ответ в данной статье.

         Вопрос 1: Что за «зверь» совет дома и на кого он работает?

Собственники помещений в многоквартирном доме должны создать совет дома, если в данном доме не создано ТСЖ, жилищный кооператив или специализированный потребительский кооператив и при этом в данном доме более чем четыре квартиры (п.1 ст.161 ЖК РФ). В случае если собственники помещений совет дома не избрали, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома (п.2 ст.161.1 ЖК РФ).         Иными словами, в каждом многоквартирном доме в настоящее время должен быть создан совет дома и выбран председатель совета дома. Однако, как показывает практика, в большинстве российских домов советы не созданы по причине пассивности собственников помещений и нежелания органов местного самоуправления выполнять возложенные на них законом обязанности.

В качестве одной из функций совета дома в пп.5 п.5 ст.161.1 ЖК РФ обозначен контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме

То есть, иными словами, совет дома контролирует деятельность управляющей организации, а именно, следит за качеством оказываемых услуг.

Говорить в данной ситуации, что совет дома работает на управляющую организацию, было бы глупо, так как чаще всего совет дома работает «против» управляющей организации.

         Вопрос 2: Должны ли собственники платить совету дома?          

Как мне однажды сказали на семинаре слушатели: «Совет дома должен любить свой дом, а любовь за деньги, по меньшей мере, противоестественна».

По сути, то же самое прописано в ЖК РФ, в котором четко прописана обязанность собственников создать совет дома вне зависимости от их желания или нежелания платить вошедшим в совет дома собственникам вознаграждение.

До 30 июня 2015 года в ЖК РФ не было норм о выплате членам совета дома вознаграждения. 30 июня 2015 года в силу вступили поправки в Жилищный кодекс РФ, внесенные Федеральным законом от 29.06.2015 №176- ФЗ (далее по тексту – 176-ФЗ). В частности, поправки коснулись порядка установления размера вознаграждения совету дома и порядка его выплаты.

Так, согласно п.8.1 ст.161.1 ЖК РФ, общее собрание собственников вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета дома, в том числе и председателю совета дома. Такое решение должно содержать:

1) условия и порядок выплаты вознаграждения;

2) порядок определения размера вознаграждения.

Обращаю Ваше внимание на то, что собственники вправе, но никак не обязаны устанавливать совету дома вознаграждение, следовательно, обязанность оплаты попросту отсутствует.

Общее собрание может установить порядок и размер выплат совету дома, если такое решение будет принято большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании.

Вопрос 3: Обязана ли управляющая организация производить выплаты совету дома, если такое решение принято на общем собрании собственников?

Нет, не должна.

Перечень обязанностей УК закреплен в статьях 161 и 162 ЖК РФ. В частности, в п.1 ст.161 ЖК РФ указано, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать «благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме». Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами установлены Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 (далее по тексту – Правила деятельности по управлению МКД). Управляющая организация, согласно пп. «з» п.4 Правил деятельности по управлению МКД обязана обеспечить участие представителей собственников помещений в многоквартирном доме (в нашем случае – совет дома) в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе по их приемке. То есть управляющая организация должна лишь обеспечить участие в вышеуказанных мероприятиях совета дома, а, как я указывал ранее, обязанности совета дома не зависят от его вознаграждения, которого может и не быть. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения установлен постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее по тексту – Минимальный перечень услуг и работ). В данном обязательном для управляющей организации перечне не упоминается начисление и выплата вознаграждения совету дома. Таким образом, ни в одном из действующих нормативно-правовых актов, устанавливающих перечень обязательных для управляющей организации работ и услуг, не упоминается начисление и выплата вознаграждения совету дома, а значит, управляющая организация может отказать собственникам помещений при несогласии с условиями, установленными на общем собрании.

         Вопрос 4: Как оформить сбор денежных средств для выплаты         вознаграждения совету дома через управляющую организацию.                          

То, что размер вознаграждения и порядок его выплаты определяются собственниками помещений на общем собрании, мы уже разобрали выше. Но давайте вспомним, как формулируют вопросы инициаторы собрания и во что это в итоге превращается.

Чаще всего инициатор собрания – собственник понятия не имеет, что такое Жилищный кодекс, Гражданский кодекс и прочие НПА, так как в его понимании это книжки на полках магазина или куча непонятного текста в Интернете. Наслушавшись «экспертов» по телевизору или начитавшись их же на страницах интернет-сайтов, инициаторы рождают в себе непоколебимую веру в то, что они умнее всего Минстроя и Госдумы. В результате появляются формулировки повестки дня, которые либо в целом не относятся к компетенции общего собрания (п.2 ст.44 ЖК РФ), либо сформулированы таким образом, что после их принятия возникают разночтения и споры. В части принятия решения о выплате вознаграждения совету дома через управляющую организацию в решении общего собрания должны быть отражены:

1) формулировка, что собственники помещений поручают управляющей организации от их имени и за их счет осуществлять выплаты совету дома в размере и на условиях, установленных данным решением общего собрания;

2) порядок выставления собственникам помещений платы, которая впоследствии будет перечисляться совету дома в качестве вознаграждения. Плата может взиматься по отдельному платежному документу, выставляемому управляющей организацией или в «общем» платежном документе в виде отдельной строки «Вознаграждение совету дома»;

3) перечень лиц, которым будет выплачиваться вознаграждение. Это может быть или совет дома в целом или только председатель совета дома. При этом не надо писать конкретные Ф.И.О., так как собственники в составе совета дома могут меняться и указание Ф.И.О.

по сути будет означать проведение еще одного собрания собственников по вопросу установления размера вознаграждения;

4) размер выплаты каждому лицу, указанному в вышеуказанном вопросе повестки дня;

5) периодичность выплат совету дома, так как отсутствие периодичности фактически сделает проведенное собрание собственников нереализуемым;

6) порядок и сроки представления отчета управляющей организацией собственникам помещений отчета о начисленных, собранных и перечисленных совету дома средствах (ст.1008 ГК РФ);

7) размер вознаграждения управляющей организации за оказание услуг собственникам по сбору и перечислению вознаграждения для совета дома. Многие возразят, что такой вопрос повестки собрания будет воспринят собственниками помещений в штыки, но любая работа должна оплачиваться, а отсутствие вознаграждения управляющей организации может привести к возникновению споров с налоговиками, ПФР и ФСС.

Вопрос 5: В качестве кого выступает управляющая организация при выплатах совету дома

         Во взаимоотношениях между собственниками и советом дома управляющую организацию можно рассматривать как агента, а собственников помещений как принципалов (п.1 ст.1005 ГК РФ). Обращаю Ваше внимание на тот факт, что ст.1006 ГК РФ не содержит требования об обязательном наличии в агентском договоре условия о размере агентского вознаграждения, поскольку принципал всегда обязан уплатить агенту вознаграждение. Для минимизации риска возникновения претензии со стороны проверяющих при проведении проверок правильности исчисления и уплаты налогов и сборов обязательно указывайте в решении собственников помещений размер агентского вознаграждения управляющей организации. Если иное не установлено в решении общего собрания, управляющая организация, выступая в качестве агента, должна будет представить собственникам необходимые доказательства расходов, произведенных за счет собственников (п.2 ст.1008 ГК РФ).

Вопрос 6: Какие налоги и сборы должна будет уплачивать управляющая организация при сборе денежных средств с собственников помещений и их последующему перечислению совету дома

Если управляющая организация выступает в качестве агента между собственниками помещений в многоквартирном доме и советом дома, то:

1) Налог на прибыль платить нужно только с размера начисленного собственникам агентского вознаграждения (п. 1 ст.248, п. 1 ст.249 НК РФ). При этом суммы, начисленные собственникам помещений, в виде вознаграждения совета дома не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль (пп.9 п.1 ст.251 НК РФ).

2) НДС исчисляется и уплачивается только с размера агентского вознаграждения, так как операции по реализации посреднических услуг на территории РФ являются объектом обложения НДС пп.1 п.1 ст.146 ЖК РФ. Агент определяет налоговую базу как сумму дохода, полученную им в виде вознаграждений или любых иных доходов при исполнении агентского договора (п. 1 ст.156 НК).

3) Страховые взносы с сумм выплат совету дома не исчисляются и не уплачиваются. У управляющей организации, действующей в качестве агента от имени и за счет принципала (собственники помещений) не возникает прав и обязанностей перед советом дома (п.1 ст.1005 ГК РФ).    Согласно п.1 ст.7 Федерального закона от 24.07.2009 №212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования» объектом обложения страховыми взносами для организаций признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые ими в пользу физических лиц, в том числе в рамках гражданско-правовых договоров, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг.    В рассматриваемой ситуации управляющая организация, действуя в качестве посредника, выплачивает по поручению принципала от его имени и за его счет вознаграждение членам совета дома, а начисление выплаты совету дома производит на общем собрании принципал (собственники помещений в многоквартирном доме). Поэтому, на мой взгляд, произведенные агентом (управляющей организацией) выплаты в адрес физического лица (члена совета дома) не облагаются у него страховыми взносами (объект обложения страховыми взносами возникает у принципала, которым является физическое лицо).

4) В отношении исчисления и уплаты НДФЛ с сумм выплат совету дома не все так просто. Согласно п.1 ст. 226 НК РФ, российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога. Как я уже писал выше, совет дома получает денежные средства от собственников помещений и договорных отношений между советом дома и управляющей организацией не возникает (п.1 ст.1005 ГК РФ), следовательно, говорить о том, что управляющая организация является налоговым агентом по НДФЛ, неправильно. Члены совета дома должны самостоятельно исчислять и уплачивать НДФЛ с суммы получаемого вознаграждения. В п.1 ст.228 НК РФ указано, что физические лица обязаны производить исчисление и уплату налога «исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц». Несмотря на все вышесказанное, налоговые органы продолжают считать, что управляющие организации выступают в качестве налоговых агентов. Для управляющей организации выполнение требований действующего законодательства может обернуться: — штрафом по ст. 123 НК РФ — в размере 20% от суммы НДФЛ, подлежащей перечислению. — пени по ст. 75 НК РФ. Даже в случае неудержания налога с налогоплательщика пени могут быть взысканы за счет средств налогового агента (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.05.2006 N 16058/05). При этом сумма самого НДФЛ не может быть взыскана с управляющей организации — налогового агента, если налог не был удержан при выплате вознаграждения совету дома, так как п. 9 ст. 226 НК РФ запрещает уплату налога за счет средств налогового агента. Конечно, все доначисления налоговиков можно будет оспорить в арбитражном суде, но многим не хочется ввязываться в споры с налоговиками, и они исчисляют сумму НДФЛ с выплат совету дома.

         Вопрос 7: Могут ли органы ГЖН проверять правомерность установления размера выплаты совету дома и выплаты, производимые управляющей организацией совету дома

Начать необходимо с того, что в отношении управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии на ее осуществление, не осуществляется государственный жилищный надзор (далее по тексту – ГЖН) (п.7 ст.20 ЖК РФ).

В отношении управляющих организаций органами ГЖН осуществляется лицензионный контроль, при этом должностные лица органа ГЖН имеют права, предусмотренные п.5 ст.20 ЖК РФ (п.2 ст.196 ЖК РФ), среди которых нет полномочий на проверку правильности проведения общего собрания собственников помещений по установлению вознаграждения совету дома и его выплате.

Выплата совету дома не является для управляющей организации обязанностью и на такие выплаты не распространяется действие п.3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 октября 2014 г. № 1110.

Следовательно, выплата совету дома не относится к лицензионным требованиям, за нарушение которых можно получить штраф. Исключением будет являться ситуация, когда условие о выплате совету дома включено в договор управления многоквартирным домом.

К отношениям по лицензионному контролю применяются положения Федерального закона от 26 декабря 2008 года №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (п.1 ст.196 ЖК РФ), пп.2 п.2 ст.10 которого не содержит оснований для проведения внеплановой проверки по указанным выше основаниям.

Кочетков Ю.В., эксперт дирекции по проблемам ЖКХ Аналитического центра при Правительстве РФ