ОТКРЫТЫЙ КОНКУРС на смену жульническим конторам, собирающим поборы ВНЕ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ

 

1. Осмысление тезиса - избрание общим собранием способа управления не гарантирует его обязательную реализацию

Когда-то собственники помещений на своем собрании избрали способ управления домом – через управляющую организацию. Однако согласно ЖК РФ сам по себе выбор способа управления и даже выбор конкретной управляющей организации еще не означает, что выбранный способ автоматически реализуется – выбранный способ управления может оказаться не реализованным. Появляется термин реализация способа управления

Можно уподобить эту ситуацию заключению брака самым почитаемым в мире композитором Петром Ильичем Чайковским. Он женился на влюбленной в его музыку и него самого девушке, но не провел с ней наедине ни одной ночи. Не реализовал права и (и кстати - обязанности) своего статуса женатого мужчины.

Если избранная управляющая организация (или ТСЖ) договор управления не заключила, это означает : СПОСОБ УПРАВЛЕНИЯ не РЕАЛИЗОВАН 

 

2.Развернутая аргументация тезиса О НЕРЕАЛИЗАЦИИ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ

2.1. Доказываем ссылками на закон  

 Согласно ст. 162 ЖК РФ:

"1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания…

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Поскольку договоров управления управляющая организация  заключила, никаких оснований требовать плату, не наступило. Вместе с тем, сам по себе избранный истцом вариант получения денежных средств  в обход порядка, установленного в законе, квалифицируется как злоупотребление правом: 

“Не допускаются осуществление гражданских прав … действия в обход закона с противоправной целью … (злоупотребление правом)” (ч.1 ст. 10 ГК РФ).

 

2.2. Доказываем ссылками на Правила

В "Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", утв. Постановлением Правительства РФ № 354, в пунктах 6,7,9, указано:

"Предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется на основании возмездного договора..."

"Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный в письменной форме, должен соответствовать положениям настоящих Правил и может содержать особенности исполнения такого договора в случаях и пределах, предусмотренных настоящими Правилами..."

 "Условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом определяются:

а) в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом собственниками помещений в многоквартирном доме или органом управления товарищества собственников жилья, … с управляющей организацией, выбранной в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом

б) в договоре о предоставлении коммунальных услуг, заключаемом с товариществом или кооперативом с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество или кооператив".

 

2.3. Доказываем ссылками на позиции высших судов

Первое. Услуга возникает исключительно при наличии договора. Этот тезис основан на Обзоре судебной практики ВС РФ за четвёртый квартал 2013 года, утвержденном Президиумом ВС РФ 4 июня 2014. В Обзоре разъяснено, что правоотношения между исполнителем и потребителем жилищных и коммунальных услуг формируются на основе закона о защите прав потребителя и что услуга возникает лишь при наличии соответствующего возмездного договора:

При отнесении споров к сфере регулирования Закона о защите прав потребителей следует учитывать, что :под услугой следует понимать действие (комплекс действий), совершаемое исполнителем в интересах и по заказу потребителя в целях, для которых услуга такого рода обычно используется, либо отвечающее целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении возмездного договора (пп “г” пункта 3)…;

 

Второе. В Обзоре N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, разъяснялось, что обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, указанная в ч.1 ст. 153 ЖК РФ, возникает у собственников помещений не в силу закона, а исключительно в силу договора управления многоквартирным домом, заключаемого в письменной форме ( ч. 1 ст. 162 ЖК РФ) – ответ на вопрос 13:

Требование о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг основано на предусмотренной ч. 1 ст. 153 ЖК РФ обязанности граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги у нанимателя, арендатора, собственника жилого помещения ВОЗНИКАЕТ В СИЛУ договора найма (например, социального найма), договора аренды жилого помещения, ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ многоквартирным домом, заключаемых в письменной форме (ч. 1 ст. 63, ч. 3 ст. 91.1, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182017/

 

2.4. Доказываем ссылками на положение о лицензировании

Согласно «Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. N 1110, «исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ», отнесено подпунктом "б" пункта 3 к числу лицензионных требований, что означает:

деятельность по управлением многоквартирным домом в отсутствие заключенного договора управления является нарушением лицензионных требований

 

3. Главный тезис: раз отсутствие договора управления нельзя считать способ управления реализованным. надо провести открытый конкурс на право заключения договора управления

 

3.1. Жилищный кодекс РФ четко определил - Если способ выбран, но не реализован орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, указанном в  ч. 4 ст. 20 ЖК РФ: 

“Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом ИЛИ если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано”.

 

3.2. Согласно Правил проведения ПРОВЕДЕНИЯ ОРГАНОМ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ОТКРЫТОГО КОНКУРСА ПО ОТБОРУ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ, утвержденных Постановлением Правительства от 6 февраля 2006 г. N 75 

пункт 2

"предмет конкурса" - право заключения договоров управления многоквартирным домом в отношении объекта конкурса;

"объект конкурса" - общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс;

"организатор конкурса" - орган местного самоуправления или органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, уполномоченные проводить конкурс;

"претендент" - любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, представившие заявку на участие в конкурсе;

"участник конкурса" - претендент, допущенный конкурсной комиссией к участию в конкурсе.

 

пункт 3.

Конкурс проводится, если:

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

 

ОСОБО ОБРАЩАЮ ВНИМАНИЕ на КРИТЕРИЙ: если большинство собственников НЕ ЗАКЛЮЧИЛИ ДОГОВОРЫ

 

 

4. А нельзя ли сачкануть? - Нет

В силу части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" органам местного самоуправления запрещается осуществлять (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции

Таким образом, действия (бездействие) органа местного самоуправления по непроведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в установленном законодательством порядке и случаях содержат в себе нарушение статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

 

Между тем, местное самоуправление, составляющая одну из основ конституционного строя Российской Федерации, является выражением власти народа, и служит для самостоятельного разрешения народом, в пределах своих полномочий, вопросов местного значения. (Статья 3 часть 2 и 3, статьи 12 и 130 часть 1 Конституции РФ). Согласно ч.2 ст. 130 Конституции РФ “Местное самоуправление осуществляется гражданами путем референдума, выборов, других форм прямого волеизъявления, через выборные и другие органы местного самоуправления” .

 

Это означает, что в порядке прямого волеизъявления в органы местного самоуправления могут быть направлены предложения в части проведения открытого конкурса.