Кто же виноват? Кто нарушил ст. 161 ЖК РФ?

На модерации Отложенный

Должен ли гражданин, покупающий квартиру в новостройке, кроме закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а также о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», знать Жилищный Кодекс РФ? 

Обязан ли собственник или даже будущий собственник знать Жилищный Кодекс РФ со всеми его поправками, Правила, утверждённые Постановлением Правительства РФ, касающиеся ЖКХ, письма Министерства строительства и ЖКХ РФ и следить выполняют ли законы ОМСУ, застройщик, ЖИ, УК и т.д.? 

 

При вводе дома в эксплуатацию законодательством предусмотрено заключение договора управления застройщиком с управляющей организацией, выбранной им для управления многоквартирным домом до возникновения обязательств по управлению домом управляющей организацией, выбранной по результатам проводимого ОМСУ открытого конкурса.

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 утверждены Правила проведения ОМСУ открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления МКД.

Согласно п. 4. ст. 161 ЖК РФ ОМСУ в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.  

Вместе с тем, согласно п. 3. ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом, соответственно и управляющая организация выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Сложностью в данной ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

Если за год собственники квартир не определятся со способом управления, то в соответствии со статьей 161 ЖК РФ, органом местного самоуправления будет проведен открытый конкурс на выбор управляющей компании.

Процедура проведения конкурса регулируется исключительно нормами Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ и вышеуказанных Правил.

В п. 3 Правил установлено, что конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе, если собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе, если не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.

 

И так, почему же ОМСУ не проводился конкурс по выбору управляющей организации нашим МКД в соответствии с п. 4. ст. 161 ЖК РФ???

Застройщик заключил ДУ МКД (кстати, всего в доме 50 помещений) с УК при вводе дома в эксплуатацию, о чем нам сообщал застройщик при подписании акта приёма-передачи помещений.

 УК раскладывала в п/я квитанции жильцам, кто подписал акты, в квитанциях был указан р/счёт ТРИЦ. Жильцы полагали, что это временное явление. 

УК попыталась провести собрание участников долевого строительства нашего дома по выбору её управляющей организацией в первые месяцы, когда еще не всеми были подписаны акты приёма-передачи помещений. На собрание пришли примерно 15% жильцов. При этом УК не получила поддержки участников долевого строительства, более того, встретила явное сопротивление, так как о работе данной компании по городу было много плохих отзывов. 

У меня есть 2 предположения развития дальнейших событий:

1. В течении года эта УК начала представлять фальшивый протокол общего собрания собственников с нужными ей решениями во все инстанции, включая РСО, ГЖИ, ввела в заблуждение ОМСУ. 

2. ОМСУ упустили этот дом из виду.