Как купить квартиру в строящемся доме от застройщика

 При покупке квартиры очень большой риск остаться ни с чем. Как проверить застройщика, какие документы лучше не подписывать.

Существует определенная дифференциация в инвестициях подобного типа. Некоторые покупают квартиры на стадии закладки первого камня. Другие дожидаются начала строительства дома, но большинство инвесторов ждут, пока в здании начнутся отделочные работы. Цена ранжируется в зависимости от стадии готовности проекта. Самая низкая – на первом этапе, максимальная – когда дом уже готов.

Такой вид покупки квартиры имеет два положительных аспекта. Во-первых, выгодное вложение средств в квартиру, которая потом будет продана. Во-вторых, экономия средств при покупке собственного жилья. Среди покупателей данный вид инвестиций очень популярный, но тут существует достаточно много рисков

Риски связанные с покупкой квартиры в строящемся доме

Влияние мирового кризиса
Серьезные проблемы на рынке инвестиций начались с 2008 г., когда мировой экономический кризис охватил различные сферы. Практически сразу сократилось количество потенциальных покупателей, особенно элитного жилья. За этим последовало резкое снижение цен на квадратные метры, причем во многих странах мира. Это стало дополнительным ударом по рынку недвижимости, особенно в Дубае, Панаме, Испании, США, Таиланде, Египте, Болгарии, где существует много схем спекуляций. Здесь, разрабатывая проекты, абсолютно не учитывая способность населения покупать дорогое или очень дорогое жилье.

Быстрее всего падение спроса на инвестиции в жилье произошло в Испании и Кипре. Вкладывать перестали местные жители, иностранные вкладчики сократили объемы инвестирования, но совсем не отказались от этого. Поэтому полного упадка данного сегмента рынка недвижимости не произошло. Больше всего квартиры и дома продолжают покупать в курортных странах – Тунисе, Франции, Италии, Черногории, Хорватии, Болгарии, Греции.

Виртуальные цены
Виртуальные цены на покупку квартир от застройщика проявляется в резком повышении тарифов на различные виды услуг  и работ (строительство, отделка, общая стоимость квартир), но  происходит это только в бумажной документации. В результате чего потенциальные инвесторы видят, что цены на будущие проекты резко повышаются. Поэтому с охотой вкладывают в строительство, ожидая получения колоссальной прибыли. Так начинает формироваться финансовые пирамиды. Застройщики получают огромный доход, а покупатели – недостроенную недвижимость, которую не могут продать.

Снижение рисков
Риски при приобретении недостроенного жилья довольно существенны, поэтому чтобы хоть как-то обезопасить себя следует выбирать фирму с именем, зарекомендовавшую себя на рынке недвижимости. Кроме того, стоит найти отзывы. Наличие негативных отзывов еще не говорит о том, что с фирмой нельзя связываться. А вот если количество отзывов положительных всего-ничего, то стоит задуматься.
Многие фирмы-застройщики стремятся поддерживать свой авторитет на рынке недвижимости, поэтому и цены у них даже на начальном этапе высоковаты. Из-за этого потенциальные инвесторы выбирают тех, кто предлагает низкие цены и более выгодные финансовые условия. Но за этим могут скрываться мошеннические схемы, направленные на извлечение максимальной выгоды от проектов.
​
Кроме того, сделки по покупке квартиры в строящемся доме могут быть застрахованы. Если у вас маловато опыта для проверки фирмы, то страховая компания знает как ее проверить и сделает это довольно тщательно. Им тоже не очень хочется расставаться с деньгами, выплачивая вам приличную сумму.

Во многих странах делаются попытки защитить потенциальных инвесторов. Для этого разрабатываются специальные законы, которые бы разрешали строительной фирме использовать средства клиентов только после прохождения нескольких официальных этапов. В первую очередь, компания должна получить разрешение на ведение строительство. Далее должна быть пройдена государственная регистрация на право собственности, на право аренды на землю для работ. Также должна быть напечатана декларация по проекту, с указанием сроков сдачи, особенностей зданий.

Своеобразным методом страхования квартиры в строящемся доме от застройщика является идея о принятии закона про взаимную защиту клиентов. Предполагается, что по нему будут создаваться объединения застройщиков, которые покрывать убытки в случае провала проекта. Этот закон пытаются принять в России и в некоторых других странах.

Хотя аналитики рынка недвижимости с опаской смотрят на подобные законодательные инициативы правительств разных стран. Это связано с тем, что всегда существуют объективные причины провала строительства. Например, резкое повышение цен на материалы, махинации подрядчиков, рост цен на жилье. Создание подобных объединений людьми, которые и так экономят на покупке квартир, довольно туманная перспектива.

Как выбирать объект недвижимости для покупки

Для того, чтобы правильно выбрать квартиру в строящемся доме, стоит придерживаться нескольких правил. Особенно, если это касается иностранных вкладов в недвижимость.  Если ,Вы, покупаете недостроенный дом для инвестиций, то надо выбирать страны, которые пережили финансовый кризис и имеют стабильную экономическую систему. Проанализировать, если нужно, как банки выдают кредиты на новые строительные площадки. Посмотреть инфраструктуру района, где ,Вы, собираетесь покупать квартиру: дороги и дорожные развязки,  транспорт, детские сады, школы, больницы, места отдыха и развлечений.

Проанализировать насколько развита аренда квартир или домов в новостройках около вашего строящегося объекта недвижимости. Если покупаете квартиру для себя, то стоит учесть и время за которое вы доедете на работу. ​Кроме того, конечно, надо проверить застройщика и предыдущие сданные и замороженные им проекты. 

​Если ,Вы, решили, что все это вам по зубам, то найдите в газете, журналах или интернете объявление о  продаже квартир в строящемся домене с пометкой от застройщика.  При этом, как правило риэлторские агенства вам не нужны, у крупных застройщиков свои риэлторы и юристы. Но договор купли продажи все равно придется прочитать. Если вы сомневаетесь в чем-то,  то можно отнести его к другому юристу, перед тем как подписать.

​Как проверить застройщика
​Перед заключением  договора на покупки квартиры нужно проверить документы. При просьбе предоставить юридические документы не должно быть отказов, они обязаны вам предоставить все документы. На всех документах должно быть одно и тоже название организации и реквизиты. У фирмы должны быть: учредительные документы, ИНН, устав, свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц -  ОГРН.  Также  проверьте имеет ли право человек разговаривающий с вами заключать договор от имени этой фирмы (у него должен быть соответсвующий документ).  Кроме этого, вам должны предоставить: лицензию на застройку, разрешение на строительство, документы на землю и проектную документацию на дом. 
Надежнее всего при покупке строящегося дома от застройщика заключать договор долевого участия, который регулируются Федеральным законом. Есть также- вариант заключения договора купли продажи с рассрочкой платежа. Заключать его стоит только при тщательной проверке, поскольку в этом случае очень много мошенничества.  Третий вариант это заключение договора участия в жилищно-кооперативном строительстве- вот тут мошенничества больше всего. Этот договор никак не зафиксирован в законодательстве, поэтому от него стоит сразу отказаться, если ,Вы, не специалист и планируете покупать без услуг риэлтора.  Кроме этого, существует договор приобретения квартиры когда человек выплачивает определенные паи от ЖСК (жилищно-строительных кооперативов). Такой договор тоже рискованный,  и ,Вы, можете остаться без жилья. В этом случае  обязательно надо проверить пункт о общем владении жильем (если он есть стразу отказаться от договора) и тщательно проверить фирму-застройщика. 
Проверить документы надо и на сайте и в офисе.  То, с кем вы заключаете договор и  застройщик должны быть одним и тем-же юридическим лицом. Если вы заключаете договор с фирмой, которая является лишь представителем, то в последствии вам придется иметь дело именно с застройщиком.
Если компания застройщик часто судится, то и часто нарушает договор и скорее всего она не благонадежна. Если компания имеет множества не закрытых исполнительных листов, то нарушение договора подтверждено судом и даже в этом случае она не платит.
Договора купли-продажи недвижимости  лучше всего заключать если он имеет вид установленный  214-ФЗ(федеральным законом о долевом строительстве).
​
Проверить компанию на надежность можно запросив в налоговой выписку ЕГРЮЛ на юридическое лицо, с которым у вас заключен договор. Это можно сделать даже на сайте налоговой инспекции. Для этого надо знать лишь знать ИНН или ОГРН застройщика. ​Также там можно узнать сдает ли компания налоговую декларацию или нет и краткую информацию по ней.

​Еще один пункт проверки, о котором знают не многие. Часто к концу строительства фирмы мошенники нанимают номинального директора, который ничего не решает. Он не может взять кредит, не может подписать документы (вернее может, но ему никто не даст это сделать).  Это однозначно признак мошенничества. Как проверить директора? В этой же выписке из  ЕГРЮЛ ​можно посмотреть ИНН директора.​ Заходим на сайт картотека  или контур и вводим его ИНН. Если директор номинальный, то на нем будет огромное количество зарегистрированных фирм. Сразу отказываемся от мысли там что-то покупать.
​Как проверить, есть иски у застройщика и сколько их?  Для этого вам поможет сайты кад арбитр и рос арбитр
​​Если компания очень часто фигурирует как ответчик, это очень плохой знак.  Если ,Вы, только что заключили сделку то надо срочно расторгнуть договор и деньги не перечислять. Если при этом выдана еще и ипотека вам придется идти в банк и объяснять ситуацию, возможно они переделают вам договор ипотеки под другой объект недвижимости. Если договор составлен достаточно давно, то следует сходить к юристу. Если ,Вы, покупаете квартиру в другой стране, то и там есть подобные сервисы. Вряд ли в чужой стране вы сможете хорошо это сделать, поэтому доверьте это дело риэлторам и юристам.
Конечно, купить квартиру в строящемся доме от застройщика довольно рисковано, но надеемся мы поняли как снизить риски и проверить застройщика.  При всем перечисленном покупка квартиры в строящемся доме самый экономный вариант получения нового жилья.