ТСЖ... При малейшем нарушении можно просто разбить наголову. Но почему-то миримся с произволом

I. СУЩНОСТЬ

Если ТСЖ наглее, то надо просто

оторвать ж... от дивана и начать собирать доказательную базу

для разгрома организации в судебном порядке.
Для чего

А -левой рукой направлять запросы информации

Б - правой рукой готовить "наезды" - заявления о совершенных правонарушениях 

Кампании А и Б ведутся в течение 2-3 месяцев.

По итогам набирается документальная база, которая позволяет уверенно обращаться в суд

с исками - в которых можно требовать возмещения имущественного и(или) морального вреда

II. АРГУМЕНТАЦИЯ для А и Б

- Согласно пункта 1 «Правил осуществления деятельностью по управлению  многоквартирными домами”, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 №416, предусмотрено два варианта управления домом через ТСЖ 1)товариществами собственников жилья, осуществляющими управление многоквартирным домом без заключения договора управления с управляющей организацией и 2)управляющими организациями, заключившими с ТСЖ договор управления многоквартирным домом. (В скобках отметим - указанное положение противоречит требованию ЖК РФ - там три исключающих смешение способа -или УК, или ТСЖ, или непосредственное;

 ИЛИ - разделительный союз)

 Поскольку договора управления с управляющей организацией ТСЖ не заключало, то следует считать требования упомянутых Правил напрямую относятся к ТСЖ, непосредственно осуществляющему управление домом. При таких обстоятельствах  для ТСЖ обязательно исполнение

i)Стандартов по формированию и утверждение перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме

(раздел III Правил) и

ii) Стандартов управления многоквартирным домом
 (раздел
 II Правил)

Неисполнение Стандартов влечет за собой ответственность по ч.1 ст. 7.23.3 КоАП РФ

- Согласно Стандартов формирования Годового плана содержания и ремонта жилья и предварительного обсуждения его до собрания
(раздел II Правил, пункт 4, подпункты “а” – “в”) требуется направление товариществом каждому собственнику Предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, с приложением:



  годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме;



 расчета и обоснования финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ;



 предложений, направленных на снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов, повышения его энергоэффективности;



 и других предложений 

 Для проверки соблюдения требования Стандартов в этой части необходимо установить – проводится ли организация ежегодного предварительного обсуждения годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме?
 Если – да, управление домом осуществляется в соответствии со Стандартами; Если – нет, ТСЖ нарушает требования, предъявляемые к управляющим организациям. Нарушитель лишается права на получение денежной компенсации за выполненные работы и услуги

- Согласно Стандартов организации оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания
(раздел II Правил, пункт 4, подпункт “д”) требуется организация  оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе:



• заключение с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг (дефис 6)


• заключение договоров энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения с ресурсоснабжающими организациями в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида (дефис 7),
• осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества (дефис 9);


• ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (дефис 10).


 Для проверки соблюдения требования Стандартов в этой части необходимо установить –

-       заключены ли с собственниками помещений договора, содержащие условия предоставления коммунальных услуг или не заключены?

-       заключены ли с договора поставки коммунальных услуг или не  со всеми?

-       обеспечен ли контроль за поставкой коммунальных услуг, в том числе с оформлением приемки исполнения или не организован такой контроль?

-       соответствует ли претензионно-исковая работа условиям заключенных договоров или не соответствует?

 В случае положительных ответов на указанные вопросы, следует заключить, что управление домом осуществляется в соответствии со Стандартами;

В случае отрицательных ответов, хотя бы на один из вопросов, следует заключить, что ТСЖ нарушает требования, предъявляемые к управляющим организациям. Нарушитель лишается права на получение денежной компенсации за выполненные работы и  подлежит привлечению к ответственности за правонарушение и может привлекаться к ответственности по ч.1 ст.7.23.3 КоАП РФ

- Согласно Стандартов обеспечение органами управления товарищества контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом 
(раздел II Правил, пункт 4, подпункт “з”) требуется:



- предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления многоквартирным домом;


- раскрытие информации о деятельности по управлению многоквартирным домом в соответствии со стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731;



Для проверки соблюдения требования Стандартов в этой части необходимо установить –

• предоставлялись ли собственникам помещений в многоквартирном доме отчеты об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом?;


• раскрыта ли информация о деятельности по управлению многоквартирным домом в соответствии со стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731?

 В случае положительных ответов на указанные вопросы, следует заключить, что управление домом осуществляется в соответствии со Стандартами;

В случае отрицательных ответов, хотя бы на один из вопросов, следует заключить, что ТСЖ нарушает требования, предъявляемые к управляющим организациям. Нарушитель лишается права на получение денежной компенсации за выполненные работы и услуги и подлежит привлечению к ответственности за правонарушение

- Согласно статьям 304, 305 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Если граждане платят ТСЖ свои деньги за какую-то работу, то на юридическом языке это означает, что ТСЖ и жильцы вступают между собой в имущественные отношения, которые регулируются ГК РФ. Последний устанавливает, что имущественные отношения между сторонами возникают на основании договора.

 Квалифицирующим признаком управляющей организации является участие в качестве стороны в договоре управления, заключенном в соответствии со ст. 162 ЖК РФ.

Согласно п. 1 ст.162 ЖК РФ договор управления МКД заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ целью создания ТСЖ является совместное управление комплексом недвижимого имущества в МКД.

Надлежит проверить

-       заключение с ТСЖ договора управления,

-       передачу ТСЖ собственниками права на владение соответствующими долями общего имущества,

-       указания в договоре управления на полный перечень общего имущества,

-       соблюдения порядка ценообразования (ежегодно утверждаемая смета доходов и расходов),

-       соблюдения порядка приемки исполнения,

-       указаний

III

ПРАВА НАШИ которые чаще всего нарушаются

i)ПРАВО членов и не членов ТСЖ на получение ИНФОРМАЦИИ о деятельности

Статья 143.1. Права членов товарищества собственников жилья и не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме

1. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены настоящим Кодексом и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.

ii)ПРАВО членов и не членов ТСЖ на ОЗНАКОМЛЕНИЕ с ДОКУМЕНТАМИ

Статья 143.1. Права членов товарищества собственников жилья и не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме

3. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами:

1) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;

2) реестр членов товарищества;

3) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);

4) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

5) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;

6) протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;

7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

8) техническая документация на многоквартирный дом ииные связанные с управлением данным домом документы;

9) иные предусмотренные настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.

iii)ПРАВО "НЕ ЧЛЕНА" на ознакомление с ОРИГИНАЛАМИ  решений протоколов

Согласно п.26 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме …", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

 В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

д(3)) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

iv)ПРАВО на ознакомление с ДОГОВОРАМИ об использовании общего имущества

Согласно п.26 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме …", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

v)ПРАВО на ознакомление со СПИСКАМИ

 Согласно п.26 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме …", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

 В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

д(1)) списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

(пп. "д(1)" введен Постановлением Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434)

 конкретное сбережение моих денежных средств (равных убыткам ТСЖ по балансу)

В случае положительных ответов у ТСЖ возникает право на предъявление счетов, а в противном счете - нет. Любые попытки принудительного взыскания с собственников дома сумм за содержание общего имущества и коммунальные услуги, при отсутствии договора управления, расцениваются как завладение общим имуществом дома с целью извлечения прибыли за счёт самих же собственников - т.е. получением обманным путем неосновательного обогащения за счёт имущества, принадлежащего на праве собственности владельцам дома.

IV. НЕСКОЛЬКО РАЗВЕРНУТЫХ ДОВОДОВ

Тезис - товарищество не исполняет своих обязанностей по управлению домом

А. Со стороны ТСЖ нарушены требования ст. 162 ЖК РФ,  пп 2-3 ст. 138 ЖК РФ, а также Правил содержания общего имущества МКД, утвержденных Пост. Прав. России №491

Согласно п.16 (литер “б”)  Правил содержания общего имущества МКД, утвержденных Постановлением Правительства России №491,  надлежащее содержание общего имущества обеспечивается товариществом собственников жилья путем членства собственников помещений в указанных организациях и путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями.

 За уклонении ТСЖ от заключения договора управления установлен состав административного правонарушения -  ст.14.4.  КоАП РФ "… оказание населению услуг … с нарушением установленных законодательством РФ требований".

Б. Со стороны ТСЖ нарушены требования Правил, утв. Пост Прав. РФ №354, и пп.1-3 ст. 138 ЖК РФ

Товарищество не исполняет требования "Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", утв. Постановлением Правительства РФ № 354, в пунктах 6,7,9 которых указано:

"Предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется на основании возмездного договора..."

"Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный в письменной форме, должен соответствовать положениям настоящих Правил и может содержать особенности исполнения такого договора в случаях и пределах, предусмотренных настоящими Правилами..."

 "Условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом определяются: а) в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом … органом управления товарищества собственников жилья …для управления многоквартирным домом»

В. Со стороны нарушены требования Правил, утв. Пост. Прав. №416, и пп.1-3 ст. 138 ЖК РФ

Согласно Стандартов организации оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания
(раздел II Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утв. Постановлением Правительства РФ № 416, пункт 4, подпункт “д”, дефис 6) требуется заключение с собственниками помещений в многоквартирном доме договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг

Несмотря на указанные требования, ТСЖ уклоняется от предоставления условий предоставления коммунальных услуг собственникам

Г. Со стороны ТСЖ нарушены требований ст. 4 закона №261-ФЗ и п.1 ст. 138 ЖК РФ

Согласно ст.4 Федерального закона № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности ..." к числу принципов, на которых основано правовое регулирование в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности отнесены, в частности, поддержка и стимулирование энергосбережения и повышения энергетической эффективности (пункт 2);  использование энергетических ресурсов с учетом .... производственно-технологических ...условий. Это предопределяет необходимость стимулировать собственников дома к устранению энергопотерь (пункт 5). Никаких мер по стимулированию собственников к экономии тепла со стороны ТСЖ  не принято. В доме не было проведено обязательного энергетического обследования. Никакой поддержки энергетической эффективности наше ТСЖ не проводит. Это удорожает стоимость обслуживания помещений.

За нарушение требований в области энергосбережения установлена ответственность по ст. 19.6 (ч.8) КоАП РФ и ст. 7.22 КоАП РФ (правила содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений)

Д. Со стороны ТСЖ нарушено требования закона об открытости информации ч.10 ст. 161, п.1 ст. 138 ЖК РФ и Правил, утвержденных Пост. Прав. РФ №731

Согласно ч.1 ст. 143.1 ЖК РФ не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены ЖК РФ.

 Согласно ч.10 ст. 161 ЖК РФ «Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством РФ”.

Однако ТСЖ не обеспечивает свободного доступа к информации об основных показателях его финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и работах по содержанию общего имущества, об условиях их оказания, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы

 За уклонение ТСЖ от исполнения требований законодательства о раскрытии информации организация подлежит привлечению к административно-правовой ответственности по ст. 

Правовые последствия неисполнения ТСЖ обязанностей 

Е. Из ч.4 ст.131 и ч.4 ст.20 ЖК РФ следует, что факт выбора способа управления не является достаточным условием для выставления со стороны выбранной управляющей организации или ТСЖ требований на оплату оказываемых ей услуг – необходимы дополнительные шаги в доказательство реализации способа управления, в частности, заключения договора управления. Договор управления является доказательством определенного вида. Поскольку ТСЖ  договора управления с собственниками не заключило, тем самым доказано, что способ управления домом не реализован.

Ж. Собственники помещений, не являющиеся членами товарищества, согласно ч.6 ст. 155 ЖК РФ обязаны вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья. Поскольку невозможно вносить плату в соответствие с несуществующими договорами возникает ситуация просрочки кредитора. В соответствии с ч.3 ст. 405 и ч.1 ст. 406 ГК РФ должник не считается просрочившим исполнение обязательства, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора, в том числе вследствие не совершения кредитором предусмотренных законом действий, до исполнения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

З. Если ТСЖ получает денежные средства (причем немалые) за работу по управлению домом, но не исполняет требования закона и подзаконных актов, то тем самым он подталкивает заказчика (потребителя) жилищных и (или) коммунальных услуг к защите своих нарушенных прав. Не прибегая к судебной защите, граждане вправе  в порядке самозащиты права (ст. 14 ГК РФ) приостановить оплату по счетам до устранения нарушений закона со стороны управляющей организации.

К.Правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные Постановлением Правительства №416, требуют отражения в договорах управления «контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества»



Пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ также предусмотрена необходимость включения в договор управления “порядка осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления”

Отказ от заключения договора управления наряду с полным сокрытием информации о финансовой деятельности лишает собственников помещений, меня в частности, возможности контроля за финансовыми потоками. Есть основания полагать, что это делается целенаправленно для создания благоприятных условия совершения экономических преступлений

 Совершенно понятно, что ТСЖ предъявляет не просто необоснованные, но и заведомо завышенные счета, в связи с чем истец ставится  в унизительное положение, поскольку его подталкивают к оплате своими денежными средствами фактически кабальную сделку: уплатил - и тем самым признал свою кабальную зависимость

Истец располагает правом оплачивать услуги исключительно в том случае, если тщательно - по всем пунктам - соблюдены требования закона. А ТСЖ обязано соблюдать все предписания закона без каких-либо изъятий – согласно ч. 2 ст. 15 Конституции РФ все обязаны соблюдать законы.

Жилищное законодательство не допускает ограничений прав граждан по желанию организаций:

"жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства” (ч.3 ст. 1 ЖК РФ).

Для условий г. ХХХХ ситуация усугубляется низким уровнем правовой культуры  органов местного самоуправления и коррумпированностью отдельных должностных лиц надзорных и правоохранительных органов