Открытое письмо А.Маркову о земле.

 Когда мы говорим о России, то в первую очередь «какая она огромная», а когда задумаемся о жизни в ней, добавим «а земли под строительство нет».В понятие «нет земли» входит, конечно, многое. Тут и отсутствие т.н инфраструктуры(дорог, эл.энергии, водоснабжения) строить которые средней семье не под силу. Тут и отсутствие работы в селах, которая ассоциируется у нас с элементарной возможностью выжить, тут и совершенно непонятное устройство самой системы выделения земли, тут и бюрократические выкрутасы, когда вроде можно, но не так и не там где хочется, тут и наконец, цена земли, опутанная сетью мелких и крупных взяточников.

 Часть этих проблем, может решить следующая схема.

Образование частных земельных банков. Задача банка упорядочить информацию, ввести характеристики в установленную форму(лес, поле болото, дороги, линии эл.передач, трубопроводы, и проч., разбить карту земель на поселковые группы, например, в 2 кв.км с четким разграничением и продать. При этом учет и реестр собственников (их смену) ведет банк, отсылая отчет в госорганы раз в год, к примеру. Администрация района так же, как и частные лица должна выкупать землю под расширение поселений и других нужд. При этом расширение поселений может вестись и частными застройщиками, добровольно присоединяя их к имеющемуся поселению, либо образуя (с регистрацией в госорганах) новые. Регистрация новых поселений образованных без участия государства должна быть оформлена законодательством, на сколько я знаю, на сегодня образование нового поселка любым сообществом не возможно. А эта возможность людям нужна, если мы говорим о добровольном заселении пустующих земель. Так же как и право образовывать муниципальные органы на выборной основе. При этом необходимо «скрестить» налоговое законодательство с земельным. Новые поселки, при сохранении добровольности не должны выпадать из общегосударственной схемы. Думаю надо просто вводить налог на землю, который и перечислять в бюджет, остальные сборы решают на местном уровне.

Итак, мы образовали банк (без участия госденег), частный банк несет затраты по описанию и ведению кадастра земель, платит земельный налог на всю описанную и не проданную землю, поэтому прибыль от продажи земли нельзя считать простой продажей ресурсов без вложения труда. Труд будет вложен, и будет постоянно присутствовать в виде работы с земельными сделками граждан, их регистрацией, оформлением в собственность и т.д. Кроме того частный банк заинтересован в бесприбыльности своей работы в отличии от госорганов, поэтому мне представляется, что передача земельных отношений в частные руки, хотя и имеет негативные стороны, но будет иметь главную позитивную - невыгодность удерживания земли от распродажи, а значит и удержание зцены земли на доступном уровне, что сейчас демонстрируют госорганы, выжимая из желающих откаты и взятки, при этом легко ввести инструмент подстегивания, например, увеличив налог на земли долго не проданные банком. Понятно, что такой банк не должен быть монополией. Поэтому развитие такого банка должно быть ограничено одним (или несколькими) районом в каждой области(республике, крае), то есть развитие банка экстерриториальное. Но и деятельность его не должна территориально перекрещиваться с соседним банком. Четкое разграничение: один район - один банк. Заметьте, что банк не владеет продаваемой землей, а лишь является госагентом по продаже. Кроме того, полагаю, законодательно должна быть ограничена площадь земли, которую такой банк в праве выкупить в собственность, а тем более на перепродажу. Возможно, такой инструмент и будет нужен, но позже. С приобретением процесса признаков стабильности.

Выкупить. Это ключевое слово заставляет создать механизм оценки свободных земель. Тот который существует сегодня (госорганы назначают) не годится. При активных продажах вмешательство государства в ценообразование приводит к росту чиновничьего аппарата и сведению ситуации к нынешней, когда с целью облегчить бюджет мы пошли путем использования частной инициативы. При этом госрегулировщиков частной инициативы расплодили больше самих инициаторов. Первым и главным условием ценообразования - твердая укрупненная цена(налогооблагаемая база) всей площади свободных земель района. То есть, после составления земельного кадастра, государство назначает цену всего района в целом. И банк платит налог (можно назвать его акцизом на право продажи) с этой цены, исключая проданную. Таким образом, продажная цена формируется рынком, вне зависимости от госаппарата. Здесь необходимо введение налога с продаж, и передача владельцу земли вместе с правом собственности на нее, обязанности платить земельный налог в бюджет. Изменять налогооблагаемую базу должны иметь права местные советы, при этом, в части федбюджетной она общая по району, и все изменения делаются в пользу местных бюджетов. Но местные органы не вправе повышать налоги на земли не проданные, и земли не присоединившиеся к мунобразованию. Пусть либо покупают сами, либо оформляют с собственниками добровольное присоединение.

Если Вы заметили, есть в схеме дырки: банку выгодно быстро продать дорогие земли, после чего свернуть деятельность, объявив о банкротстве и переехать всем банком на Канары. Но есть и «но», прикрывающие эти дырки. Первое, банк платит налог (или акциз на право) со всей земли, то есть продав дорогую, налог(акциз) вычитается не пропорционально малый, что усредняет прибыль от любой продажи. Кроме того, на сегодня, дорогие земли принадлежат муниципалитетам и разговор, за исключением отдельных случаев идет о бросовых землях. Второе, с этим придется смириться, на первом этапе контролируя уровень прибыльности налогами. А главное, что земля останется в собственности либо частного лица (тут нужно применять ценз оседлости, то есть гражданин России не менее 18 лет), либо государства. При этом, в случае «утери» банком кадастровых документов или каких либо, относящихся к продажам земли, назначить налоговую ответственность для руководства банка (вплоть до уголовной, приравняв такую утерю к хищению, при условии нежелания или невозможности восстановить утерянное). То есть вся проделанная работа не должна «уплыть», а остаться в руках комиссии по банкротству, которая вправе и обязана инициировать продажу этих документов любому желающему продолжить дело, кстати, членов такой комиссии, так же необходимо обложить ответственностью за утерю.

И, такой же, как и предпринимателей.

Вторая дырка-конечность свободных земель. Мне, хотя она и видится, но в очень далекой перспективе, поэтому оставим заделку этой бреши потомкам, тем более что, при устойчивой работе, такой банк легко превратить в ссудный(землю под деньги), залоговый(деньги под землю), сбербанк или земельную биржу.

Так мы создаем механизм продажи свободной земли, к нему легко «пристегнуть», вторичную перепродажу частными лицами. Вменив в обязанность такого банка регистрацию сделок с землей, после которой они только и могут вступить в законную силу и ведения реестра собственников (заодно освободив муниципальные власти от этой задачи, а значит уменьшив бюджетные затраты). Здесь же, при таком банке, обязательно (по простой логике) возникнут зачатки биржы по продаже и покупке земли. Если государство этому не будет мешать, а просто брать налог с продаж. Таким образом, если гражданину нужна земля, или нужно ее продать, он знает куда ему идти, при этом не важно в каком районе или области. Везде будет единый центр с интуитивно понятными функциями, обозначенными в названии «Земельный банк такого-то района».

Как я уже говорил, такой банк обязан будет давать статистический отчет в госорганы, что сохраняет нити управления в госруках, сдачу такого отчета, наверное, нужно приравнять по ответственности к сдаче баланса в налоговые органы .

Механизм, который я описал, необходим не просто сам по себе, хотя и это важно, но он еще, открывает не коррупционные и простые пути регулирования государством заселения России. Это во второй части, которую помещу позже.

Если Вы увидите «дырки», которых я не заметил, пишите, подумаю. Но надо учитывать так же и то, что это эскиз.

Осуществить все это, без изменений практически во всех имеющихся кодексах, включая конституцию, не возможно.

Эта схема может быть применена при существующих отношениях к земле. То есть необходимо просто заморозить нынешнее отношение муниципальных образований к землям, четко определив границы собственности конкретных муниципалитетов и др. собственников (бывших колхозов-совхозов, например). С ГЛОНАССом мне это кажется не сложно выполнимым(да и с секстантом не сложнее). С уровня района и выше свободная земля переходит в собственность госбюджета, где она по большому счету и находится, лишая права распоряжаться свободной землей областные и районные администрации, с передачей такого права в частные руки. Но право купить землю у всех властных структур остается, как и право пользоваться купленной, в том числе перепродавать.

Эта схема даст толчок (или хотя бы снимет препоны) образованию новых муниципальных центров с независимым изначально самоуправлением, а значит и образованию того самого гражданского общества не сверху в низ, а естественно, с низу. В этой части необходима работа законодателей по вписыванию таких центров в общее правовое поле.

Эта схема, пусть и не в день, но положит конец нелепой ситуации, когда в поссовете какого-нибудь села стоящего в чистом поле, окруженного бескрайними полями и лесами, вам отвечают : «Свободной земли нет»

Эта схема, наконец-то, даст нить распутывания дачного вопроса. Спустив право дачному кооперативу регистрировать поселок (муниципальное образование) со своими, выборными властными структурами.

Эта схема даст возможность приглашения на пустующие земли с образованием поселка, какие-то общины, в том числе из-за границы. Тут желательно ограничится Украиной, Белоруссией, возможно Казахстаном, Молдавией и некоторыми странами Европы.

И еще. Функции такого банка необходимо прописать в части ведения обычной банковской деятельности. Не превращая его в сберкассу или накопительный фонд. По крайней мере, на первом этапе.

Во второй части хочу рассмотреть механизм ненасильственного заселения пустующих земель. Без приведенного выше механизма такое заселение мне представляется сегодня только добровольно, под угрозой расстрела. Вторую часть выставлять не буду пока. Возможно, обнаружатся изъяны в первой, стилистические ошибки, неверное применение терминов и т.д. Обсудим первую часть. Подкорректирую вторую, и будем обсуждать дальше, если будет потребность и приведенная схема будет признана жизнеспособной.

П.С: Безусловно, что прежде чем проводить теорию в практику, нужен эксперимент. И тут без доброй воли властей не обойтись. Вряд ли можно найти инвестора, который вложит средства в дело, у которого даже законодательной базы нет. Для такого эксперимента нужно выбрать любой район в любой области(крае, республике) России и профинансировать становление. Финансирование ограничивается оплатой труда директора с бухгалтером, юристом и парой помошников-делопроизводителей, услуги картографов, аренда двух-трех кабинетов, оплата пары компьютеров, сети, пяти-шести столов, нескольких стульев, дивана и пары сейфов, а так же автомашины, полагаю внедорожника. Все это на три-четыре месяца - может год, максимум. До появления разбитой на участки (по 2-3 кв. км) карты и формирования критериев описания земли в стандартизированной форме с рекомендациями заксобранию о разработке и внесении соответствующих поправок. После чего выполненную работу можно предлагать частному бизнесу на продажу с одновременным приведением законодательства в порядок. В случае успешной продажи результатов эксперимента, выпуск методички в свободную продажу (или при госорганах), описывающей дорогу к образованию земельного банка. Понятно, что для вновь образующегося нужны налоговые каникулы с четким рисунком задач. То есть, к примеру, купил человек методичку, зарегистрировался в налоговой как земельный банк, условие – три месяца не платит с ежемесячным отчетом по методичке. Через три месяца должна быть готова карта и заполнены формы на всю землю. Налог (акциз) пошел, до этих пор, только с продаж. При этом, как вы понимаете, такие каникулы возможны только для самого первого желающего, на конкретной территории, не справился - до свидания, результаты продаются другому, и уже без каникул.