Доля в праве на общую собственность многоквартирного дома - ответы.

На модерации Отложенный

       Поскольку во время обсуждения предыдущей статьи на эту тему возникли несколько вопросов, а обсуждение неоднократно прерывалось  по независящим от меня причинам, попробую ответить здесь на них.

       При приобретении квартиры  никаких дополнительных документов на оформление права вашей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме оформлять не  требуется. По простой причине – никто не имеет права на отчуждение его в любом размере – как полностью,так и частично.

      Все владельцы квартир в МКД получают право на свою долю в многоквартином доме в момент регистрации их права собственности на жилье в этом доме. Отдельного документа о регистрации права на долю общей собственности в МКД законодательством России не предусмотрено, хотя при желании вы можете получить свидетельство о праве на нее в Госрегистре, но следует иметь в виду, что особых прав из этого не следует,  и права на отчуждение  своей доли в результате вы не получите.

   

     Все вопросы по этой проблеме отражены в Жилищном кодексе РФ, статья 36 и далее

     Порядок возникновения прав собственности на долю в общем имуществ е МКД  отражен в статье 223  ГК РФ и статье 38 Жилищного кодекса.

     Размер вашей доли в общедомовом имуществе можно рассчитать, зная общую площадь квартир в доме и вашей квартиры, доля равна простой дроби, получающейся в результате отношения этих двух величин. К примеру, общая площадь помещений  дома – 1200 кв. метров, вашей квартиры – 60 кв. метров, значит , доля вашей собственности составит 60/1200, или 6/120, или, в процентном виде, 5%.

    Как видим, все очень просто, прозрачно и несложно.

    Важно  при этом знать главное – общая собственность многоквартирного дома – неделима, а это значит, что никто не имеет права распоряжаться любой её частью без согласия ВСЕХ собственников.

   При обсуждении этой проблемы возникло несколько возражений. Разберем их.

Общая собственность многоквартирного дома принадлежит муниципалитету, так как дома находятся на его балансе и отражены в бухгалтерском учете.

     Нет, не принадлежит, более того, как только хоть одна квартира в доме будет приватизирована, дом подлежит снятию с баланса и бухгалтерского учета в муниципалитете. Принимать его на баланс УК или ТСЖ не имеют права.

    Дело в том, что если дом остается на балансе какого –то юридического лица, оно обязано учитывать его  стоимость при выплате налога на имущество (собственность) и платить  этот налог. 

   Государственный учет жилого фонда осуществляется, согласно статьи 19 ЖК РФ,  службой БТИ.

   Порядок проведения такого учета установлен  постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301. 

Зачем нужна эта доля в праве на общую собственность жилого дома, если я не могу ее реализовать?

     Для того, чтобы было ясно назначение этого права, приведу пример. Например, у вас сломалась балконная плита и требует замены.

   Хотя балкон является внутриквартирной  частью жилья. в этом случае вы имеете право отремонтировать балкон за счет средств,в ыплаченных на текущий ремонт дома, так как при повреждении балконной плиты происходит повреждение несущей стеныдома. Которая является общим имуществом МКД.

     Другой пример – кто то из жителей дом решил устроить в своей квартире ателье или парикмахерскую на дому, при этом посетители должны проходить через  подьезд дома.  Тогда он должен получить  разрешение собственников  не менее двух третей долей права на ОИ МКД .

     Третий случай – аварийный дом подлежит сносу, но собственник жилья хочет получить вместо нового жилья выкупные деньги за свою квартиру в этом доме. Тогда при определении суммы выкупных может учитываться стоимость земельного участка, на котором был расположен дом, на правах долевой собственности на этот участок, соответствующей доле в праве на общую стоимость многоквартирного  дома, хотя суды не всегда решают этот вопрос в пользу собственников квартир.

В старых хрущевках  на первых этажах нет балконов или лоджий, однако их владельцы делают пристрои,фактически расширяя площадь своих квартир за счет придомовой территории, при этом только получают разрешение в мэрии и не спрашивают разрешение у других жильцов.

    Здесь прямое нарушение мэрией  статей Жилищного кодекса. Мэрия вправе  разрешить такое  строительство только в плане соответствия я архитектурному  облику города и соблюдения технических нормативов  по безопасности указанных перестроек, но на использование придомового участка и внесение изменений в конструкцию (прорубание дверей вместо окон) общей собственности МКД должно быть получено разрешение не менее двух третей долей права.

Примерно такие же ограничения на перевод жилых помещений в нежилые , если  для организации входв это помещение требуется нарушит целостность несущих стен дома и посетители будут  входить в него через придомовую территорию.

   Такие пристрои остаются не снесенными только потому, что соседи либо не знают своего права, либо просто не хотят связываться со «строителями».

      Я знаю дома, в которых люди сделали на чердаках веранды, а жители первого этажа заняли подвалы , увеличив таким образом свою площадь, и пользуются этим.

     Это вполне возможно, если будет получено согласие на такие переделки опять же  решением общего собрания жильцов . Однако следует иметь в виду, что в этом случае теоретически могут возникнуть проблемы, если вы захотите продать свою квартиру с этим подвалом или верандой – собрание дает разрешение на их использование конкретному лицу, и при переходе права собственности на жилье требуется новое решение собрания.

     Муниципалите  заявляет, что он вправе распоряжаться техническими и служебными помещениями в МКД, и часто дает разрешение на организацию в подвалах или подуподвалах каких то клубов, магазинов или мастерских, и суды поддерживают его в этом.

     Обычно здесь путанница понятий.  Если с новостройками все ясно – достаточно взять проект дома , там указано,  какие  помещения являются техническими, а какие коммерческими.  Технические помещения являются безусловной  частью общего имущества МКД , коммерческие сразу строились для сдачи в аренду или продажи, и поэтому не могут являться частью общего имущества.

    Основные споры и суды идут все же не в отношении  проектного общего имущества МКД, а в основном из-за признания или нет каких то сооружений или частей дома этим имуществом. К примеру, дом  старой постройки, с цокольным этажом, в  котором ранее находились квартиры,  но в связи с несоответствием нормам жильцы оттуда были расселены.  Такие помещения не являются общей собственностью, так как не влияют на доступность и возможность техобслуживания дома и доступ к оборудованию , и проектировались как независимые помещения. Поэтому они могут быть приватизированы, проданы или сданы в аренду.

    Другой пример – дом еще дореволюционной постройки, с печным отоплением. Согласно проекта , в доме подвал для хранения дров или угля. В свое время в него было проведено водяное отопление, подвал освобожден,  с одного края в нем сделана выгородка с отдельным входом и устроен узел учета и регулирования тепла. Остальная часть подвала стала представлять из себя отдельное помещение, в котором еще до приватизации квартир была размещена сапожная мастерская.

    Такие помещения по суду обычно не относятся к общему имуществу МКД, так как не влияют на возможность жильцов владеть и пользоваться квартирами и обслуживать  внутридомовые сети, а передача его под мастерскую произошла еще до приватизации.

    Зачастую муниципалитет и различные деятели сдают в аренду общедомовую собственность без согласия жильцов.

   Такое может быть в следующих случаях – если, согласно имеющихся документов (проекта, решения суда ) сдаваемое имущество не относится к общедомовой собственности (выше рассмотрены такие случаи), либо  не все квартиры в доме приватизированы.

   В последнем случае, если доля социального жилья в доме позволяет муниципалитету иметь более двух третей в праве на общую собственность  МКД, муниципалитет может  на общем собрании жильцов  провести решение о сдаче такой собственности в аренду. Однако, в этом случае у него обязательно должно быть решение собрания с итогами голосования, и, кроме того, он должен выделять в пользу остальных собственников  доходы  от сдаваемого в аренду имущества.

     Вот некоторая часть ответов на вопросы  и возражения, возникшие при обсуждении статьи  об общем имуществе МКД.