Агония на рынке жилья

Многие эксперты уже давно говорили что в кризис падение цен на рынке жилья неизбежно.

Покупателям бы месяц простоять да осень продержатся

Сентябрь уж наступил. На рынке недвижимости осень, и уже наметилась зима. Воронеж накрыло объявлениями о срочной продаже жилья и билбордами строительных фирм об осенних скидках (они же весенние, летние и зимние) и бонусах. Привычные пары объявлений от риелторов с компьютерным почерком типа «куплю в вашем доме» и рядом с тем же телефоном «продам в вашем доме» сменились отчаянными «Продам! Срочно!». Но телефоны с них почти не обрывают: покупатели куда-то подевались, будто их всех вывезли на трамвае в другой город.

Уже и сами риелторы говорят об агонии на рынке жилья, на котором бродят по пепелищу строители и редкие покупатели, которых сильно припекло, и потому они берут ипотеку под безумный процент (200-300% переплаты) и пользуются костылем материнского капитала. Новый рынок уже не будет столь наглым и противоречащим здравому смыслу, когда хрущевка для бедных россиян стоит дороже апартаментов для состоятельных испанцев, итальянцев и даже немцев, у которых пенсия на порядок больше нашей средней зарплаты.

Эксперты утверждают, что в этом году строители реструктурировали свою работу: оставив объекты на уровне котлована и послав прощальный привет тем, кто купил квартиры в этих котлованах, строители бросили все силы на объекты, которые можно аврально достроить и сдать в этом году. На рынок вывалятся целые кварталы нового жилья, и одновременно становится практически неизбежным появление новой армии обманутых дольщиков.

Летние парадоксы

В эпицентре лета, когда сезонная активность на рынке жилья минимальна, информационная поляна в Воронеже была активна как никогда. В июле риелторская фирма «Сота» рассказала, что во втором квартале 2015-го продажи квартир на вторичном рынке рухнули на 50%, а на первичном - на 40%; его поддержала «льготная» ипотека. Фирма «Трансферт» добавила, что рассчитывать на низкие ставки не стоит, пока власти не соберутся субсидировать ипотеку для «вторички». И что в базе агентства выставлено уже 78 500 кв. м  жилья, а в первом квартале было 59 тысяч. Но в 3-м квартале ситуация должна улучшиться, сообщил «Трансферт», не уточнив, откуда вдруг возьмутся покупатели, если доходы населения продолжают падать. Разве что их завезут в Воронеж на трамваях из других регионов.

Агентство «Фасад» было откровеннее: летом застройщики резко увеличили объемы ввода жилья (на 35,2%), хотя его и раньше вводили здесь рекордными для России темпами. Но теперь это жилье может «зависнуть» на годы: спрос – на дне, и даже инъекции ипотечных льгот его не спасают. Средние цены остаются высокими: 55 тысяч руб./кв. м за качественное жилье и 45 – за «экономичное». «Фасад» удивился, что застройщики вместо сворачивания деятельности поступают ровно наоборот: строят жилье целыми комплексами; покупать-то его реально некому!

Воронежстат доложил, что за полгода в жилфонд региона добавилось больше 7600 квартир. При этом во II квартале они подешевели на 4,7%. Мэрия Воронежа в июле дала свой ориентир и опубликовала на сайте госзакупок 4 тендера на долевое строительство 3700 кв. м жилья для расселения аварийного жилфонда. Максимальная стоимость - 115,1 млн руб.; то есть, 31100 руб. за кв. м, а не 45 тысяч, не говоря уж о 55. Аналогичные условия мэрия предлагала и в мае по 6 тендерам.

Сайты Domofond.ru и Avito.ru сообщили, что средняя цена предложения на вторичном рынке в Воронеже за II квартал 2015 года снизилась на 0,5%, до 53 200 руб., а загородных домов - на 3,6%, до 31 500 рублей. В среднем по России цена предложения «вторички» упала на 4,3%; воронежские продавцы оказались упертее других. Хотя те, кому надо продать, а не продавать, уже поняли, что торг уместен, и соглашаются на скидку до 25%. В июле же началась свара строителей коттеджных поселков, обвиняющих конкурентов в недобросовестности и даже мошенничестве; бросают, мол, недостроенные дома, не подводят коммуникации и дороги, а то и вовсе оставляют клиентов с участком в чистом поле. Бывало, что покупатели не могли получить «зеленку», потому что у застройщиков не было документов на землю. За пять лет в Воронежской области зачали 15 поселков, и четыре из них можно считать уже накрывшимися медным тазом, а еще в четырех коробки поставили, и все замерло. Люди продолжают клевать на рекламу «дом по цене квартиры», а потом идут в суд или привычно смиряются (свет подвели, и слава богу, а скважину сами пробурим). А кому-то главное - понты: они теперь крутые, живут в коттедже рядом с большими людьми.

В августе «Трансферт» сообщил: в июле цены на новые квартиры в Воронеже слегка ускорили падение - до 49 179 руб./кв. м. А вторичка подешевела меньше, и здесь риэлторам можно было поверить: основная масса продавцов желала продавать, а не продать. А вот по данным базы недвижимости INFOLINE, жилье в Воронеже в новостройках стоило 45300 руб. за кв. м, «вторичка» - 48800 руб., что заметно ниже данных «Трансферта». Сайт Avito тоже констатировал иное: продавцы «вторички» в Воронеже начали в августе сдаваться, и дисконт достигает 25%.

Мэрия в августе предложила 3 тендера на закупку новых квартир с отделкой для расселения аварийного жилфонда по цене до 31000 за кв. м.

Возникла и уголовщина: риелторша взяла с клиентов предоплату 1,5 млн. рублей и скрылась, но вскоре ее задержали. Агонизирующий рынок обещал рост криминала.

ДСК и «Выбор» получили землю под строительство микрорайона на 350 тысяч кв. м жилья. Президент Гильдии риелторов Черноземья Алексей Гунькин по этому поводу бодро сообщил, что в новом микрорайоне на Шишкова раскуплены почти все квартиры, рынок далек от перенасыщения, несмотря на кризис, хотя сезонного роста цен осенью, возможно, не будет.

INFOLINE опровергла Гунькина: осеннего роста спроса на жильё в Воронеже после его падения в этом году в 2-3 раза эксперты не ждут, и цены продолжат падение. Квартиры, выставленные в январе за 3 млн рублей, сейчас продают за 2,5-2,6 млн, и продавцы готовы еще уступать. Ни малейших оснований для роста цен эксперты INFOLINE не увидели даже в случае нового обвала рубля. Да и застройщики обречены снижать цены: кредиты не позволят им сидеть с квартирами.

Тем временем в Москве дисконт на вторичном рынке достиг исторического максимума: 80% квартир в июне проданы с дисконтом до 20–25% («Инком-Недвижимость»). Примеры: двушку на Поречной улице в Марьино продавали с ноября 2014-го за 8,2 млн руб. и не соглашались на скидку 100 000 руб., а в итоге снизили цену на 800 000 - до 7,4 млн. «Трешка» 70 кв. м на Спартаковской улице рядом с метро «Бауманская» стояла на рынке с прошлого ноября за 16 млн руб.; продана в апреле за 13,9 млн, а сегодня эта квартира стоит около 12 млн. С премиальным сектором еще круче: квартиру в ЖК «Трилогия» выставили за 140 млн руб., а через полгода продали за 115 млн. В середине июля застройщики даже устроили акцию «черная пятница», выставив на продажу 2700 квартир и земельных участков со скидками до 30%. Но даже так не удалось продать и десятую часть объектов.

Эксперты заявили, что многие квартиры никогда не найдут покупателя: продавец все время будет жалеть, что не продал ее раньше. Понятно, что риелторы, застройщики и банки с их бизнесом на продаже залоговых квартир постоянно бубнят: ничего страшного, мол, былые цены еще вернутся, но веры в это даже у них самих уже не осталось. Сегодня любому инвестору ясно, что чем раньше он избавится от лишней недвижимости, тем лучше. Но жаба и упертость продавцов и риелторов заставят рынок поагонизировать. До конца сентября всем станет очевидно: цены будут падать, пока не войдут в равновесие с покупательной способностью населения. А она только снижается. И отрицательный ВВП означает одно: производство и доходы россиян будут сокращаться, а безработица расти; при этом хозяева ресурсов лишь повышают цены ресурсов, компенсируя свои потери на внешних рынках и опустошая карманы населения.

Вице-премьер правительства Московской области в августе констатировал полное исчезновение покупателей, способных сразу оплатить новую квартиру - не только в Подмосковье, но и по всей России; 85% покупателей - ипотечные, еще 15% - сделки по взаимозачетам с подрядчиками, смежниками и т.п.

В Воронеже «Трансферт» к сентябрю признал паралич на рынке вторички, но порадовал тем, что она может скоро вновь составить конкуренцию новостройкам, которые осенью могут подорожать на 10% из-за роста цен на кредиты, бензин, стройматериалы и др., а на вторичном начнут давать скидки, и цены сравняются. К тому же на рынке вторички полно «инвестиционных» квартир с дизайнерским ремонтом, в которых никто не жил, они привлекательнее новых с черновой отделкой.

И к сентябрю «Сота», единственная фирма в Воронежской области, работающая по федеральной программе «Жилье для российской семьи», начала закрывать свои офисы.

Осенний марафон

Столичная гильдия риелторов честно признала: эта осень кардинально изменит рынок жилья России. Точка невозврата пройдена, и сегодня можно смело утверждать, что к зиме сформируется новый рынок; трансформация будет быстрой, но глубокой. А в Воронеже «Трансферт», главный поставщик новостей о рынке недвижимости, в сентябре сообщил: в августе цены на жилье замедлили падение до 0,1%, до 49 172 рублей за кв. м. Воронеж - на предпоследнем месте среди городов-миллионников по стоимости квартир в новостройках.

Портал «Новострой.рф» уточнил: средняя стоимость жилья в новостройках Воронежа (40 жилых комплексов) – 42 200 руб. К этим 40 обладминистрация на днях добавила планы строительства двух микрорайонов: в Новоживотинном Рамонского района (90 га) и в селе Воронежское Новоусманского района (12 га). В соцсетях и на форумах этому сильно удивились: кто ж там селиться будет? Разве в этих селах есть работа? А в город ездить на работу оттуда накладно: бензин продолжает дорожать вопреки здравому смыслу и совершенно безнаказанно.

Тем временем в Москве скидки становятся все разнообразнее: покупателям помимо денежных скидок (до 30%) предлагают бесплатно гараж, ремонт «под ключ», рассрочку по оплате, место на парковке (0,7–1,2 млн руб. в новостройках), отсрочку оплаты; одна из самых креативных акций – оплата части стоимости квартиры баллами ЕГЭ, сертификатами по госэкзамену с 2010 по 2015 годы; сто баллов по ЕГЭ - 1% скидки.

В Воронеже ДСК предложил тоже придумал креатив: кто успеет купить у них квартиру в этом году, получит сертификаты на 25 тысяч рублей по акции «Мебель новоселам».

Очередей за бонусами замечено не было.