Ждать снижения цены на жилье бесполезно

Пока стоимость квадратного метра не сравняется с доходом, россияне не смогут покупать квартиры

В пятницу, 29 января премьер-министр Владимир Путин на заседании правительства предложил ускорить выделение 250 миллиардов рублей на поддержку ипотечного кредитования. По его словам, на эти цели 50 млрд. рублей будет выделено из средств ВЭБа, 160 млрд.- из пенсионных накоплений. Еще 40 млрд. рублей Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) получит из Фонда национального благосостояния.

Со своей стороны, АИЖК планирует потратить на развитие новостроек эконом-класса на территории России порядка 60-65 млрд. рублей, при этом обещая, что средняя стоимость квадратного метра в новых квартирах будет не выше 30 тыс. рублей. Таким образом, благодаря программам Агентства российскими строителями может быть возведено 2 млн. кв. метров жилья, под которое АИЖК планирует предоставлять гражданам ипотечные кредиты.

Поможет ли это обеспечить россиян крышей над головой, столкнет ли с места развитие ипотеки в России? Об этом «Свободной прессе» рассказал директор Института народохозяйственного прогнозирования, академик Виктор Ивантер.

- Ипотека в России, несмотря на все правительственные программы, не развивается, и не будет развиваться. Почему? Есть такой показатель - стоимость квадратного метра и средний доход населения. Можно сопоставить и посмотреть: средний доход граждан составляет меньше 18 тыс. рублей, а цена квадратного метра эконом-класса в регионах - от 28 до 40 тыс. рублей. Вот вам и весь ответ: пока стоимость метра не сравняется с доходом, люди не смогут покупать квартиры. Но сейчас все идет в другом направлении.

«СП»: - Значит, это главная причина, по которой ипотека в России не прижилась?

- Проблема у нас гораздо более серьезная, она заключается в том, что мы отпустили цены на жилье. Конечно, если бы предложение и спрос на рынке жилья были более или менее сбалансированы, тогда бы мы получили на рынке уравновешенную цену жилья, которая стимулирует увеличение его предложения. Но когда на рынке существует грубое неравновесие - спрос превышает предложение в разы, то вместо равновесных цен мы получаем цену дефицита, которая всегда большая. В результате продавец жилья заинтересован, чтобы на рынке сохранялся дефицит его предложения, ведь вместе с ценами растут и доходы.

«СП»: - Получается, ждать снижения цен на квадратные метры бесполезно?

- В существующей ситуации, да. Допустим, строитель строит, а продавец продает жилье по 5 тыс. долларов за кв. метр, а если будут строить больше домов, и выставят их на рынок, то эта сумма снизится, причем, существенно. И зачем им это? Поэтому государству здесь надо сделать следующее: элитные дома, инвестиционное жилье, пусть продают за столько, за сколько хотят, только надо брать налоги за получение сверхдоходов, как это делается у нефтяников. Что же касается эконом-класса, то цену на него должно регулировать государство.

Правда, к сожалению, предложения такого жилья в России пока недостаточно.

«СП»: - А как можно регулировать цену жилья в рыночной экономике?

- Регулировать цену можно двумя способами. Первый - это финансировать строительство жилья по определенной цене, как собирается делать АИЖК. А второй - выкупать построенное жилье по фиксированной цене - своего рода госзаказ, а дальше оно идет к людям по распределительной цепочке. По самым низким ценам государство продает жилье военнослужащим, учителям, врачам и так далее, а остальные граждане покупают метр по цене, равной среднему доходу, то есть - по 18 тыс. рублей. А потом, когда спрос уменьшится, а предложение квартир на рынке увеличится, регулирование можно будет потихоньку снимать. Повторю, что это регулирование должно касаться только рынка массового жилья. Все элитное жилье, премиум, бизнес-класс и так далее может продаваться по свободной цене.

Нужно добавит, что тормозом развития ипотеки в России служат не только высокие цены на жилье, но и большие кредитные ставки на рынке. Поэтому АИЖК, в рамках программы «Новостройка», собирается установить фиксированное значение ставки кредитов и ввести систему дополнительных вычетов. И все банки, которые работают с АИЖК, должны будут придерживаться этих процентов.

Как рассказал Прайм-ТАСС гендиректор АИЖК Александр Семеняка, процентная ставка по рублевому кредиту в 2010 году при первоначальном взносе 50-70 процентов стоимости жилья будет установлена на уровне 10,5 процента, при взносе 40-49 процентов - 10,75 процента, а при взносе 30-39 процентов - 11 процентов годовых. Но такие ставки будут действовать только при условии страхования заемщика, а при этом они увеличиваются на 0,7 процента.

Теперь о вычетах: наибольший размер вычета - 0,5 процента от ставки, будет предоставляться гражданам при приобретении жилья эконом-класса по ценам Минрегиона, то есть, не превышающим 28 тыс. рублей за кв. метр. Процентная ставка уменьшается на 0,25 процента, если первоначальный взнос по ипотеке оплачивается средствами материнского капитала, а также, если кредит получает участник Федеральной целевой программы «Жилище». В итоге, по словам Семеняки, процентная ставка, с учетом всех льгот, может опуститься до 10 процентов годовых.

Конечно, все это выглядит весьма привлекательно, но нужно иметь в виду, что попытка запустить ипотеку в России делается уже не в первый раз. И результат пока неутешительный: объем ипотечных кредитов составляет чуть больше одного процента ВВП. Хотя даже в странах Восточной Европы, которые начинали строить рыночную экономику вместе с нами, этот процент исчисляется двузначными цифрами. А может, стоит пойти по пути Китая, который установил цену метра на уровне среднего дохода и сразу вывел объем ипотечного кредитования на уровень европейских стран. Вот только сделать это в условиях либеральной экономики не удастся.