Куда пойдут ипотечные ставки?

Массового удешевления ссуд на покупку жилья в 2013 году ожидать не стоит. Цена ипотечного кредита будет расти, а объемы кредитования — снижаться. На существенное смягчение требований к заемщикам рассчитывать тоже не приходится: нынешние условия по жилищным кредитам сейчас находятся на пике своей «либеральности».

Золотой год

В 2012 году рынок российской ипотеки мог позавидовать сам себе. «В прошлом году совокупный ипотечный портфель банковской системы вырос на 34%, почти до 2 трлн рублей. В 2011 году прирост портфеля был несколько ниже: 30,96%», — рассказывает главный аналитик портала «Банки.ру» Женни Лубенец. Кредиторы подтверждают: год выдался на редкость урожайным. «Рост рынка превзошел самые смелые ожидания и прогнозы. За 2012 год банком ВТБ24 выдано 110 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 157,6 млрд рублей — почти в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2011 года», — делится статистикой директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов. Сбербанк, на долю которого сейчас приходится около половины ипотечного рынка, нарастил свой портфель в 1,5 раза. Менее крупные игроки рынка также проявили повышенную активность. Как сообщил директор департамента развития ипотечного кредитования банка «Стройкредит» Дмитрий Жуков, в 2012 году ипотечный портфель кредитной организации увеличился в 2,7 раза.

Одновременно с ростом объемов кредитования банки запускали новые продукты и придумывали всевозможные способы привлечения клиентов. Как отметила директор департамента маркетинга и банковских продуктов Росбанка Лидия Каширина, появились ипотечные кредиты без подтверждения целевого использования под залог недвижимости, ипотека загородной недвижимости и возможность получить кредит на покупку любого вида недвижимости под залог уже имеющегося в собственности жилья. ВТБ24 пошел на уступку по самой демократичной ипотечной программе, в рамках которой заявку на кредит можно подать при наличии всего двух документов и без подтверждения дохода. «В 2012 году банк существенно расширил данную программу, снизив требования к первоначальному взносу с 50 до 35%. В 2012 году в рамках данной программы выдано около 26 тыс. кредитов на сумму 35 млрд рублей», — конкретизирует Андрей Осипов. «За кредитом к нам может обратиться клиент, не имеющий гражданства РФ, или, например, имеющий лишь временную регистрацию по месту проживания», — обращает внимание директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев.

Вырисовывается почти идеальная картинка: «ипотекари» выдают много, быстро и демократично. Но, конечно же, в этой симпатичной бочке с медом не обошлось без традиционного дегтя.

Все выше и выше

Как менялись ипотечные ценники в течение прошлого года? «Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в 2012 году росла. Если по рублевым ипотечным кредитам, предоставленным в январе 2012 года, она была порядка 11,8% годовых, то по декабрьским ссудам она уже составляла 12,7%», — подчеркнула Женни Лубенец. Цифры от банка к банку отличаются. Так, например, самая «дешевая» процентная ставка по стандартной программе ипотеки квартир в Росбанке составляет 10,6% годовых, по программе с комбинированной ставкой при фиксации ставки на 5 лет — от 9,6% годовых.

В «Стройкредите», предоставляющем ипотеку по стандартам АИЖК, средний размер процентной ставки по ссудам на готовое жилье достигает 11% годовых. После мартовского снижения тарифов по жилищным кредитам на 1 процентный пункт в Сбербанке минимальная ставка по данной категории розничных ссуд — 12% годовых. Но недавнее удешевление стоимости ипотечных займов в «Сбере», к сожалению для будущих заемщиков, вовсе не станет трендом текущего года. «По самому негативному сценарию, возможен рост выше 13% годовых, что серьезно повлияет на спрос. Оптимистичный сценарий предполагает повышение на несколько десятых процента, что, как мы видели на примере прошлого года, на спросе никак не отразится. Конечный итог корректировки ставок будет зависеть от стоимости ресурсов на межбанковском рынке и мер ЦБ по развитию инструментов рефинансирования», — обрисовывает перспективы Лидия Каширина. Руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Сергей Джамалутинов предполагает, что средневзвешенная ставка увеличится до 13–13,5% годовых. «На стоимость ипотечных кредитов, как и на стоимость в принципе любых кредитов, повлияло удорожание фондирования. В банковской системе по-прежнему остается напряженной ситуация с ликвидностью. Ставки по депозитам продолжают расти, поэтому ставки по розничным кредитам также увеличиваются», — разъясняет ситуацию Женни Лубенец.

Что касается условий выдачи ссуд на приобретение жилья, то большинство опрошенных «ЭВ» банкиров полагают: здесь также не стоит ждать чудес. «Ипотека стала более доступной для населения, увеличилось количество разнообразных программ, в том числе и специализированных — к примеру, «молодые ученые», «молодые учителя». Однако дальнейшей либерализации в 2013 году я не ожидаю», — констатирует Дмитрий Жуков. Темпы ипотечного кредитования в 2013 году тоже будут скромнее прошлогодних. Банкиры сходятся в том, что прирост портфеля составит около 20–22%.

Кто счастливчик?

«ЭВ» спросил финансистов, как выглядит сейчас счастливый обладатель ипотечного кредита и сколько он должен зарабатывать. «Портрет заемщика остался неизменным: человек от 30 до 50 лет с доходом выше среднего, в большинстве случаев, состоящий в браке. Также практически не изменилась средняя сумма кредита — порядка 1,5 млн. руб. (рост на 2,6%, то есть даже меньше, чем рост стоимости квадратного метра в большинстве крупных городов), средний срок увеличился в пределах статистической погрешности и составляет почти 15 лет», — иллюстрирует общую картину Лидия Каширина.

Ее коллеги приводят примеры конкретных сделок. Так, например, заемщик «Стройкредита» из Орла при доходе 28,5 тыс. рублей в месяц смог получить кредит на 860 тыс. руб. сроком на 30 лет. Чтобы получить ипотечный кредит на 500 тыс. руб. с минимальной процентной ставкой 10,5% годовых в Номос-банке, «соискатель» должен зарабатывать не меньше 21 100 рублей. Для московских заемщиков, безусловно, порядок цифр совершенно иной. «При стоимости квартиры в 5 млн рублей и первоначальном взносе в 750 тыс. рублей (15%) потребуется не менее 90 тыс. рублей совокупного дохода», — заключила Лидия Каширина.