Объемы рынка коммерческой недвижимости превысят докризисные

Эксперты ждут от мирового рынка коммерческой недвижимости рывка: по прогнозам, к концу 2011 года инвестиции в объекты должны превысить докризисные достижения. В России интерес к покупке офисов, складов и торговых центров активно растет, однако рекордные сделки под сомнением.

По мнению аналитиков компании JonesLangLaSalle, объемы мировых инвестиций в коммерческую недвижимость в январе-апреле уже выросли на 44% по сравнению с началом 2010 года. Учитывая уже запланированные сделки, эксперты компании ожидают, что по итогам года объемы инвестиций превысят $440 млрд. Это будет соответствовать росту на 35–40% по сравнению с объемами 2010 года и превысит самые высокие на данный момент показатели, которые рынок продемонстрировал в 2007 году. В качестве аргумента они приводят общую активность инвестиционных рынков и устойчивый рост цен «на важнейшие объекты во многих странах».

Между тем рост цен на западных рынках, благодаря которому доходность инвестиций в коммерческую недвижимость возвращается на докризисный уровень, привел к переориентации интересов инвесторов. По мнению Саяна Цыренова, ведущего консультанта отдела рынки капитала Cushman & Wakefield, та же Европа уже не кажется инвесторам выгодной и они присматриваются к развивающимся странам и России. Данные JonesLangLaSalle подтверждают это мнение. По оценке аналитиков компании, в первом квартале на страны БРИК пришлось 13% сделок в мире, в то время как в 2007 году этот объем составлял только 2%.

По наблюдениям Цыренова, интерес инвесторов к российским объектам коммерческой недвижимости, в первую очередь офисной, торговой и складской, вырос на 40% по сравнению с объемами 2010 года. Однако, по его мнению, рекордов в этом году не будет. Объемы инвестиций, очевидно, выйдут на уровень $5,2 млрд, но это ниже достижений самых урожайных лет: в 2008 году в сегменте коммерческой недвижимости было освоено $5,35 млрд.

Более оптимистичный взгляд у члена совета директоров Jones­LangLaSalle по России и СНГ Андрея Постникова. Он считает, что рекорд может быть взят в нынешнем году. С ним соглашаются коллеги из CBRichardEllis. «Хотя в России в первом квартале было заключено всего три инвестиционные сделки, мы прогнозируем, что в 2011 году объем сделок будет сравним с 2010 годом или даже немного его превысит», — говорит директор отдела инвестиционных услуг Константин Лысенко.

По его словам, пик активности придется на второе полугодие.

Большинство инвестиционных сделок будет заключено местными инвесторами, иностранные деньги «вновь появятся только тогда, когда уверенность вернется не только на российский, но и на международный рынок», — говорит Лысенко. Саян Цыренов, впрочем, считает, что российские коммерческие объекты недвижимости уже сейчас выглядят привлекательными для иностранцев. В то время как западные рынки завидными темпами возвращаются на докризисный уровень, российские цены все еще находятся на очень комфортном для покупателей уровне.

Рассуждая о росте интереса к российскому рынку коммерческой недвижимости, эксперты имеют в виду прежде всего Москву. Здесь, по словам Андрея Постникова, рост объемов рынка будет достигаться не только за счет активности инвесторов, но и за счет масштабности объектов. Правда, если они будут пользоваться спросом. «До кризиса не предлагались проекты такого размера, что обсуждаются сейчас», — отмечает эксперт.

Объектами потенциальных сделок Константин Лысенко называет такие крупные бизнес-центры, как «Дукат плейс 3», «Белая площадь», SilverCity, а также офисные площади Москва-сити. Они готовы к продаже, говорит Лысенко, хотя насколько цена будет привлекательна для игроков рынка, пока неясно. По его оценке, на покупку подобного объекта площадью как минимум 100 тыс. кв. м нужно не менее $1 млрд. На сегодняшний день самой крупной сделкой стала продажа торгового центра «Времена года» за сумму в два раза меньшую, говорит Константин Лысенко. Однако сейчас покупателей, готовых консолидировать соответствующие суммы не видно, утверждает Лысенко.

Участники рынка, в свою очередь, рассчитывают на синдицированные банковские кредиты и крупные международные инвестиционные фонды. Если им удастся таким образом привлечь средства, то можно будет говорить о новом качественном этапе рынка российской коммерческой недвижимости.