Государство планирует массовое строительство доходных домов

Проклятый квартирный вопрос, который портит жизнь многим россиянам, похоже, заставил власть всерьез обратиться к опыту государственной аренды. В стране будет запущена программа массового строительства доходных домов – жилья экономкласса, в котором остро нуждаются сотни тысяч наших соотечественников.

Доходный дом – своеобразный аналог гостиницы, но только длительного пользования. Уровень комфорта такого жилья может быть разным: от недорогих помещений до пентхаусов. Впрочем, программа, представленная на недавнем Всероссийском совещании по вопросам развития рынка арендного жилья и "доходных домов" в России, рассчитана на малообеспеченных россиян. В такой редакции она приобретает общенациональный характер и способна снять напряженность на рынке жилья.

Согласно проекту Министерства регионального развития, к 2020 году доходные дома составят до 20 % всего возводимого нового жилья, или каждый пятый квадратный метр в России. Учитывая, что только на социальное жилье в стране претендует около полумиллиона наших соотечественников, государственная аренда – это спасение. Правда, доходный дом нельзя будет оформить в собственность или отдать под залог. Но вряд ли это окажется непреодолимым барьером для россиян – ведь лучше ждать очереди на подобной квартире, чем на обычной съемной.

Проект Минрегиона на фоне обвалившегося рынка ипотеки выглядит вполне оптимистично. Ведь, согласно социологическим опросам, свыше 80 % наших граждан сегодня не могут воспользоваться кредитами на покупку квартиры. Вряд ли снижение ставок и комиссий по ипотеке заставит их поверить банкам. В такой ситуации доходные дома – стимул для строительной отрасли, которая еще не восстановилась после кризиса.

У проекта имеется и другое преимущество – он способен существенно снизить объемы нелегальной аренды в стране. Только в Москве и Санкт-Петербурге количество сдаваемых квартир находится в пределах 400-580 тыс. и 300-350 тыс. соответственно. При этом лишь 20 % арендных отношений имеют легальный характер. Правовая необеспеченность таких сделок мешает модернизировать многие отрасли в стране. Для их развития нужны квалифицированные, мобильные специалисты. Но они предпочитают не покидать насиженные места из-за боязни оказаться в чужом городе на улице.

Почему же идея доходных домов до сих пор не получила широкого развития в стране? Ведь даже в дореволюционной России их строительство считалось выгодным делом. Главная проблема заключается в том, что сегодня бизнес, основанный на строительстве и содержании домов экономкласса, не выгоден инвесторам. А недвижимость, ориентированная на аренду, имеет долгий срок окупаемости (от 15 до 25 лет). Гораздо выгоднее построить дом и сразу же его продать. Кроме того, благодаря особенностям отечественного строительного рынка, даже экономное жилье у нас становится элитным. Дом – это не только объект, но и земля, инфраструктура и, увы, коррупционная составляющая. Дороговизна, по сути, загубила масштабный проект возведения доходных домов в столице, инициированный прежним мэром Юрием Лужковым в 2002 году. За восемь лет в Москве удалось ввести в эксплуатацию только единичные объекты, которые соответствуют понятию доходного дома, и то ориентированные не на малоимущих граждан, а на обеспеченных людей.

Как бы там ни было, но идея возрождения государственной аренды не раз обсуждалась на разных уровнях – в Госдуме, правительстве, СМИ.

Не хватало лишь политической воли, чтобы воплотить ее в жизнь. В свое время депутаты от "Справедливой России" предлагали законопроект о строительной корпорации, ориентированной на работу с жильем социального найма. Увы, он не получил должной поддержки со стороны правительства и парламентского большинства, равно как и другой законопроект "эсеров" – о жилищном фонде некоммерческого использования.

Депутат от "СР" Галина Хованская отмечает, что "Москва, конечно, нуждается в доходных домах, но что касается москвичей, то речь надо вести не о доходных, а о бездоходных домах". "Для меня очевидно, что плата должна быть ниже рыночной раза в два, а может быть, и больше. Да, город не будет получать прибыль, но он и не будет терпеть убытков. Не будет нагрузки на бюджет, потому что сейчас мы финансируем социальное жилье и капремонт. Зато появится возможность снять квартиру для учителя-врача и для муниципальных чиновников – тех, кого называют "средний класс по-российски", – пояснила Хованская в интервью "Росбалту".

По ее словам, "СР" планирует снова внести в Госдуму поправки в Жилищный кодекс, касающиеся жилищного фонда некоммерческого использования.

Нынешнее отечественное законодательство пока не знает понятия "доходный дом". Инвесторов же сегодня интересуют не только правовые вопросы. Чтобы привлечь частный капитал для строительства доходных домов чиновники Минрегиона обещают застройщикам ряд преференций в виде налоговых льгот, удобных условий займов. Предлагается схема строительства и управления доходными домами: застройщик получает выгодный кредит, а построенный дом потом выкупается управляющей компанией, оформившей ипотеку юридического лица в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Для того, чтобы не допустить произвола застройщика, будет разработана система отступных.

Одна из задач, которую придется решать властям, – это отработка механизма государственно-частного партнерства. В ряде случаев муниципальные власти смогут сами строить арендное жилье. Так было в Москве, когда до 400 тыс. квадратных метров жилья местное правительство распределяло под вполне конкретные программы на условиях социального найма. Но опыт столицы подойдет не всем – у многих региональных бюджетов финансовые возможности более чем скромны. Сложность заключается и в том, что чем меньше участие государства в финансировании доходного дома, тем сложнее устанавливать правила игры. Например, это касается вопроса о том, кому и как долго жить в доходных домах.

Согласно программе по строительству жилья, уже через два года – в 2013-м – появятся первые постояльцы доходных домов. Эксперты рынка жилья отмечают, что о реальных успехах программы можно будет говорить лишь тогда, когда власти перейдут от ее теоретической стадии к практической реализации.

Чем прозрачнее будут правила игры, тем меньше шансов у тех, кто привык извлекать прибыль из несовершенства законодательства и управления в стране. Определенные опасения связаны и с тем, что программа может потерять социальную направленность. Если стоимость квартир по госаренде окажется непосильной для квартиросъемщиков, то мы получим легализованную финансовую схему дешевого строительства жилья для элиты. Такого пути хотелось бы избежать.