Всегда ли прав домоуправ?

О правах и обязанностях потребителей по содержанию и ремонту многоквартирного жилья

Техническое обслуживание жилых домов остается сегодня одной из актуальных проблем для широкого круга граждан. Суть ее заключается во взаимоотношениях собственников, нанимателей жилых помещений, членов организаций граждан-застройщиков с жилищно-эксплуатационными организациями, которые далеко не всегда добросовестно выполняют свою работу.
Как изменить ситуацию и заставить жилищно-эксплуатационные организации должным образом относиться к своим обязанностям? Какие же права и обязанности имеются у жильцов, проживающих в частном жилищном фонде?
Согласно Жилищного Кодекса Российской Федерации ответственность за состояние частного жилищного фонда лежит на собственнике жилья, то есть на потребителе.
В ходе приватизации большая часть жильцов стали собственниками своих квартир, а значит, имеют право пользоваться, владеть и распоряжаться этой собственностью. Но собственники помещений становятся ответственными не только за свою личную квартиру, но и за весь жилой дом, в котором находится квартира.
Согласно ст. 36 ЖК Российской Федерации собственникам квартир принадлежит так называемое общее имущество в доме, к которому относятся:
крыши, чердаки;
окна и двери помещений общего пользования, перила, коридоры и т.п.;
межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты;
несущие стены, плиты перекрытий, несущие колонны, балконные плиты;
оборудование, обслуживающее более одного жилого помещения;
трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки на придомовой территории;
земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены кадастровым учетом;
подвалы, встроенные гаражи.

Таким образом, для квартировладельца собственность не ограничивается только пространством его квартиры, он также обязан лично позаботиться, чтобы работали лифты, были в исправном состоянии окна и двери в подъезде, не текли трубы или крыша. Для большинства собственников еще непривычно заботиться о том имуществе, которое находится за пределами квартиры.
Жилищное законодательство предусматривает особый порядок принятия решения о проведении капитального ремонта в доме. Решение о капитальном ремонте принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, например: делать ремонт в доме или не делать, что ремонтировать в первую очередь; дата начала работ, необходимый объем работ, порядок финансирования ремонта, сроки возмещения расходов.
Если собственники помещений в многоквартирном доме (под многоквартирным домом подразумевается здание, в котором больше половины общей площади приходится на жилую и имеется более одной квартиры) на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения , принадлежащего собственнику, в многоквартирном доме включает в себя:
услуги и работы по управлению многоквартирным домом;
содержание общего имущества;
текущий ремонт общего имущества;
капитальный ремонт общего имущества.

Плата за капитальный ремонт распространяется на всех собственников помещений (как жилых, так и нежилых). При этом:
данная обязанность возникает у собственника помещений с момента перехода к нему права собственности на помещение в многоквартирном доме, зарегистрированного надлежащим образом;
при переходе права собственности на помещение к новому собственнику у него возникает (с момента осуществления государственной регистрации такого перехода) обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт помещения в многоквартирном доме;
если предыдущий собственник помещения не исполнял данное обязательство, оно в полном объеме переходит к новому собственнику. Если последний добровольно не будет исполнять обязательство предыдущего собственника, к нему может быть предъявлено (в пределах сроков исковой давности) требование о взыскании в судебном порядке соответствующих сумм.

По существующим правилам для поддержания дома и двора в надлежащем состоянии должны проводиться следующие мероприятия. Осмотр общедомового имущества.
Проводится самими жильцами либо уполномоченными ими членами товарищества собственников жилья (ТСЖ) с помощью соответствующих специалистов: экспертов по строительству, инженерным коммуникациям и др. По результатам осмотра оформляется акт, на основании которого определяется, соответствует ли состояние дома требованиям безопасности, санитарно-гигиеническим и прочим нормативам. Если нет, то принимается решение о необходимых мерах для устранения неисправностей, повреждений и прочих дефектов домовладения.
Текущий ремонт.
Проводится по решению общего собрания собственников квартир и предназначен для предупреждения преждевременного износа, а также для поддержания инженерных коммуникаций и прочих общедомовых систем в рабочем состоянии, устранения повреждений и неисправностей общего имущества дома, кроме замены несущих конструкций и лифтов (эти серьезные работы уже относятся к капитальному ремонту). Капитальный ремонт.
Обязателен, если состояние дома достигло уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности. Для поддержания дома в нормальном состоянии необходимо обеспечивать:
освещение помещений общего пользования;
благоприятные показатели температуры и влажности в общедомовых помещениях;
уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования и придомовой территории;
сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;
уход за элементами озеленения и благоустройства придомовой территории;
выполнение мер пожарной безопасности.

Откуда берутся средства на капитальный ремонт.
Первый вариант. Существует единовременный платеж, взимаемый со всех собственников, на проведение необходимых ремонтных работ.
Второй вариант. Если собственники не в состоянии единовременно оплатить расходы по капитальному ремонту, может быть принято решение воспользоваться кредитом на условиях соответствующей кредитной организации, при этом следует иметь в виду, что стоимость ремонта соответственно возрастет на величину начисленных процентов за пользование кредитом.
Третий вариант - накопительный: ежемесячно на капитальный ремонт перечисляется фиксированный взнос. Кто же будет управлять нашим многоквартирным домом и заниматься всей организацией по его содержанию и обеспечению необходимыми ресурсами? Этот вопрос касается большинства населения. Ведь уже сейчас более 70% жилого фонда находится в собственности.
ЖК Российской Федерации устанавливает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме.
Если собственники помещений многоквартирного дома придерживаются пассивной позиции и не торопятся с выбором способа управления, то выбор способа управления через конкретную управляющую организацию сделает муниципалитет на основе открытого конкурса.

Скорее всего, в новом качестве вам предложат ваш же ДЕЗ (Дирекция Единого Заказчика). По закону вы будете обязаны заключить такой договор. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. В случае же выбора компании собственниками самостоятельно все существенные вопросы можно урегулировать на общем собрании до заключения договора, а при недостижении соглашения поискать другую компанию.
К 01.06.2008 собственники обязаны были определить, кто будет управлять их домом и возьмет на себя все обязательства по его обслуживанию. ЖК Российской Федерации предусматривает три способа управления многоквартирным домом.
1. Непосредственное управление. Собственники помещений в многоквартирном доме могут осуществлять управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества без привлечения каких-либо посредников. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Преимущество непосредственного управления домом заключается в экономии на оплате услуг управляющей организации. Эта система выгодна жильцам в тех случаях, когда речь идет о небольшом доме, где квартирами владеют не более 10 человек, причем наиболее эффективной она может стать в домах, где живут люди с приблизительно одинаковым социальным и материальным статусом.
К минусам этого способа можно отнести отсутствие единой организации, которая отвечала бы перед собственником за качество коммунальных услуг. Кроме того, этот способ управления многоквартирным домом сложно реализовать на практике, так как каждый собственник должен не только самостоятельно напрямую обеспечить содержание дома, но и заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями.
2. Создание ТСЖ или жилищного кооператива и передача ему полномочий по управлению домом. В этом случае ТСЖ или жилищный кооператив управляет домом от имени собственников помещений и несет ответственность за содержание дома. ТСЖ считается самым эффективным способом управления домом, потому что управляют жильем непосредственно собственники. Они избирают президиум ТСЖ, а президиум избирает председателя правления. В любое время собственники могут отозвать членов правления и председателя.
ТСЖ может быть создано при объединении:
нескольких многоквартирных домов;
нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов с сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ либо органами управления жилищного кооператива в соответствии с уставом ТСЖ либо уставом жилищного кооператива. Основные преимущества ТСЖ.
1). Собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов - управляющего, управляющей компании. Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц, несвоевременный вывоз небытовых отходов, невыполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.
2). ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ. Не надо никого ни о чем просить, обивая пороги различных инстанций. Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, получаемых как за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии, компенсации и др.). В ТСЖ действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета - это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ.
3). В ТСЖ появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общей долевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т.п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др.
4). В ТСЖ создаются условия для экономного расходования воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий. В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в доме самими жильцами, никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т.д. Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ. 3. Управляющая организация. По договору управления многоквартирным домом управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Договор на коммунальные услуги заключает только управляющая организация.
Договор может быть расторгнут при неисполнении сторонами принятых на себя обязательств. Например, управляющая компания не проводит в необходимые сроки ремонт дома, не договаривается с компаниями, поставляющими электроэнергию, в результате чего объект обесточивают, или же сами жильцы не вносят обязательные платежи либо, что еще более важно, не оплачивают труд управляющей компании, что, безусловно, является неисполнением обязательств с их стороны.
Управляющая организация обеспечивает содержание и ремонт многоквартирных домов. Важно помнить: собственники жилья в любое время могут провести собрание и принять решение об изменении способа управления. Перед тем как подписать договор с управляющей организацией, нужно определить степень ее ответственности перед собственниками, то есть в результате каких нарушений собственник имеет право расторгнуть договор.
Самое важное - знайте свои права и законно используйте их для того, чтобы наше жилье было комфортным и безопасным для проживания.