Ипотека: кредит или залог?

Хочу квартиру. Большую, хорошую, а главное, свою. Вы тоже? Надо же, какое совпадение! Но квартира денег стоит. Где их взять в большом количестве, а главное, на законных основаниях? Конечно же в банке!

Банк может дать кредит, и на эти деньги можем купить... Ух, чего купить можем: размечтался, аж слюнки потекли... Но что такое кредит?

Кредит - это деньги, которые выдаются на условиях возвратности, платности, срочности.

Возвратность: взятые в кредит деньги нужно вернуть, это не подарок от банка, а займ.

Платность: за пользование чужими, банковскими деньгами нужно заплатить свои. Обычно плата выражается в процентах в год, от остатка ссудной задолженности.

Срочность: полученные у банка деньги нужно вернуть в оговоренный срок.

Как ясно из определения, кредит - это чужие деньги, которыми можно пользоваться для собственного блага на законных основаниях. Но законное пользование кредитными деньгами происходит, только если заемщик своевременно платит по кредиту, возвращая свой долг банку и платя проценты.

Квартиры стоят недешево, а потому, выдавая кредит, банк боится, что заемщик возвращать его не будет. Что произойдет в случае, если заемщик кредит не возвращает? Банк может обратиться в суд, чтобы было продано имущество заемщика, и из стоимости этого имущества компенсированы его убытки.

А если имущества нет? Квартиру заемщик заранее продал, а деньги передал родителям (а как мы с вами знаем, имущество и деньги детей не являются имуществом и деньгами родителей, и наоборот).

Нет у заемщика ни денег, ни имущества: гол как сокол! Взять с заемщика нечего!

Как быть банку?

Ведь сумма кредита далеко не копеечная? Выход есть: можно, выдав кредит, потребовать в залог либо другое, уже имеющееся в собственности заемщика имущество, либо то, которое приобретается на кредитные средства.



Выдал банк кредит - потребовал залог. Если заемщик расплатился с банком, залог снимается, если не расплатился - банк обращается в суд и далее тексту.

Значит ипотека - это залог. Но не простой залог, а залог, который носит публичный характер. Взял, например, человек деньги под залог фотоаппарата, кто о таком залоге знает? Кредитор да заемщик. Фотоаппарат лежит у кредитора: расплатится заемщик по кредиту - вернет кредитор заемщику фотоаппарат обратно; не расплатится - останется фотоаппарат у кредитора.

Но квартиру кредитор себе в шкаф не положит. Где гарантия, что заемщик не получил под залог этой же квартиры еще один кредит в другом банке? Как сделать, чтобы он не смог продать квартиру без ведома банка-кредитора?

Для этого органы, регистрирующие сделку с недвижимостью, делают в Едином Государственном Реестре Прав соответствующую запись о залоге. Сведения из ЕГРП об обременениях имущества доступны заинтересованным лицам. Захочет заемщик получить кредит в другом банке под залог той же квартиры, а без согласия первичного кредитора не получится. Захочет продать - опять же, без согласия кредитора не сможет. Формально собственник квартиры тот, кто ее купил - заемщик. Но до тех пор, пока он по кредиту не расплатился, его право пользования и распоряжения заложенным имуществом ограничено.

Когда банк выдает ипотечный кредит, его, в первую очередь, интересует залог как обеспечение кредита, как та «палка-погонялка», которой, в случае чего, можно заставить заемщика выполнять свои обязательства по возврату кредита с процентами. Ну а заемщика, понятное дело, интересует не залог, а кредит: деньги, на которые можно совершить покупку.

Таким образом, «ипотека» - означает не просто залог, а еще и кредит, выданный под залог.