Российский рынок недвижимости непредсказуем

Цена на недвижимость в Москве будет расти… Или не будет. Таков «точный» прогноз экспертов. На пресс-конференции, посвященной ценообразованию в жилищной сфере России, специалисты по рынку недвижимости пришли к выводу, что сейчас достоверно никто ничего предсказать не может.

Поводом для дискуссии стал заочный спор, который разгорелся в прессе. Риэлторы через СМИ обвили Росстат в искажении цен и динамики развития рынка недвижимости. Специалисты по статистике в ответ заявили, что данные риэлторов несостоятельны и недостоверны. Причину расхождений попытались выяснить в присутствии журналистов.Президент «Российской гильдии риэлторов» Григорий Полторак считает, что все дело в разных методиках сбора информации.

«Риэлторы принимают решения на основе разных критериев. В том числе прогнозов, анализа спроса и предложения, демографических показателей, инфраструктуры, сегментации клиентов по группам и так далее», – поясняет он.

Цены – самый простой показатель. Но и он считается с большими погрешностями.

«Во многом сделки с недвижимостью происходят в «серой» плоскости – по документам проходят заниженные цифры. Данные сильно искажены, потому что у нас действует налогообложение в виде подоходного налога. Минимум в пятидесяти процентах сделок цифры в официальных документах занижены. Только разумные изменения в налоговой политике государства позволят изменить ситуацию», – считает Григорий Полторак.

Смысл речи начальника управления статистики цен и финансов Росстата Ирины Горячевой можно свести к одной фразе: «Мы считаем так, как положено по закону».

Впрочем, большинство экспертов признали, что официальная статистика, благодаря большому объему анализируемой информации, имеет право на существование. Росстат не учитывает многие данные, например скидки, которые делают клиентам продавцы, его расчеты имеют большие погрешности. Но тенденцию развития рынка по ним отслеживать все же можно.

«Да, данные Росстата не совсем корректны. Но методика одна, их данные отражают тенденцию. А на сто процентов точных данных нет ни у кого, данные корректными быть не могут в принципе», – говорит директор по маркетингу компании «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова.

«Я считаю, что статистики в России нет, особенно сейчас, в период кризиса, – заявил работающий на российском рынке иностранец, президент компании Century 21 Россия Нури Катц. – Есть цены по которым квартиры предлагают в рекламе. Но к реальной цене они не имеет отношения. Вся информация в прессе о ценах – не информация, а реклама. Особенно когда такой большой разрыв между предложением и покупательской способностью людей. Сейчас мы ничего не понимаем».

Нури Катц работает в России уже 20 лет. Он считает, что главная проблема – в прозрачности рынка, то есть в ее отсутствии.



«Покупатели и продавцы не хотят показывать истинную сумму сделки, чтобы избежать налогов, риэлторы не хотят показывать сколько они зарабатывают. Необходимо вводить лицензирование риэлтерской деятельности, установить их ответственность перед государством. Сейчас, чтобы стать риэлтором, достаточно просто поднять руку, сказать, что я риэлтор и все. Будет ответственность – риэлторы начнут влиять на продавцов и покупателей. Кроме того, необходимо запретить проводить расчеты за наличные деньги. Сейчас, особенно на вторичном рынке, все сделки оплачиваются наличными».

В такой ситуации о стоимости жилья, по мнению эксперта, можно дать лишь один прогноз: «Цены либо будут расти, либо не будут».

Российские специалисты высказывают чуть более определенные, хоть и противоположные прогнозы.

«По нашим данным, цены в целом по России снижаются. Период снижения цен закончился, сейчас мы лежим на дне и лежать будем полгода», – считает руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.ру» Александр Пыпин.

«Среднестатистическая продолжительность мирового экономического кризиса составляет шесть лет, – говорит генеральный директор аналитического агентства RWAY Александр Крапин. – Цены будут снижаться поскольку их нынешний уровень существенно превышает уровень платежеспособности населения. Средняя зарплата по Москве сейчас тридцать тысяч рублей. Если рассчитать показатель «справедливая цена на жилье» в соответствии с мировой практикой, то для Москвы он составит около двух тысяч долларов. На практике стоимость квадратного метра сейчас гораздо выше».

Одна из причин завышения, по мнению эксперта, – чрезмерные доходы монополистов. Стоимость квадратного метра будет снижаться пока не приблизится к «справедливой» отметке, а пока доходы населения существенно ниже запросов продавцов недвижимости. Оживление на рынке и небольшой рост цен, который наблюдается в последнее время, Александр Крапин объясняет бюджетно-налоговыми процессами. «Это временное явление», – заявил он.

А президент «Российской гильдии риэлторов» Григорий Полторак уверен, что цены на недвижимость будут расти и дальше. С ним согласны и другие эксперты.

«Снижаться цены не будут. Наоборот, в среднесрочной перспективе они будут расти. Потому что нового ничего не строится», – говорит директор по маркетингу компании «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова.

«Сейчас патовая ситуация, – заявил независимый эксперт Валерий Барнинец. – Цены то растут, то падают. Если квартира нужна вам чтобы в ней жить, то покупайте сейчас. Если это способ инвестирования – лучше подождать».