\"Ничьей\" земли не бывает

Безмятежное неведение

Доля юридически порочных активов (предприятий, участков, зданий, помещений) составляет сегодня в России минимум 75 %. Установить это можно только при подробном анализе прав на тот или иной объект, а это не всегда простая задача.

История любого объекта недвижимости с точки зрения прав на него начинается с даты введения актива в оборот. Это дата либо строительства, либо приватизации (все частные объекты были приобретены у государства). Законодательство же о приватизации 90-х годов постоянно менялось, было довольно запутанным и поддерживало отдельные отрасли или предприятия, предоставляя льготы, не всегда, на наш взгляд, оправданные логически.

Возможность приобретения помещения арендатором, например, была сначала гарантирована, затем отменена, затем возвращена с оговорками. На практике это означало, что арендаторы государственного и муниципального имущества получали различный объём прав в зависимости, в том числе, и от даты заключения договора аренды.

Но дело даже не в том, как толковать эти нормы, а в том, как осуществлять поиск и сбор документов, необходимых для подтверждения прав на тот или иной актив. Ведь государственная регистрация изначально представляла собой систему учёта в местных органах власти, архивы которых были не полностью сохранены. С 1991 года (первый закон о приватизации) радикально изменились даже административно-территориальное деление государства и система географических координат! Что уж там говорить о полномочиях местной администрации или БТИ?! Органы власти, которые «продавали национальное достояние», сегодня ликвидированы или реорганизованы. Так что архивная работа - немалая и важная часть решения задачи по выяснению, откуда взялся актив.

Если читатель думает, что его это проблема не касается, и уж его-то актив безупречен, советуем подумать вот о чём: все, кто потерял собственность в последние годы, тоже были уверены в своих правах и пребывали в счастливом безмятежном состоянии! Чтобы спать спокойно, актуальному владельцу объекта стоит приложить усилия, чтобы узнать всю подноготную о порядке его приобретения.

Дом без хозяина

Об этом мало кто задумывается, но государство по-прежнему остаётся главным землевладельцем - несмотря на ударные перестроечные годы, со всеми их разнарядками на приватизацию (сродни коллективизации), активную пропаганду фермерских хозяйств, раздачу земли под личное подсобное хозяйство даром миллионам горожан и ваучеризацию всей страны. Невзирая на реестры трёх уровней публичной собственности, кадастровый учёт и госрегистрацию, вся центральная Россия представляет собой заросшие сорняками поля, которые находятся в федеральной собственности. Что уж говорить о сибирской тайге!

Постановление Верховного Совета Российской Федерации «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краёв, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» от 27.12.1991 № 3020-1, радикально разделило госсобственность на уровни. Тогда просто был издан перечень по назначению объектов, и, как неоднократно указывали арбитражные суды, право собственности возникло «в силу закона».

Однако наступивший новый век продиктовал власти другой принцип, и разграничить имущество решили уже заново, отдав права по распоряжению неразграниченной землей на муниципальный уровень.

При этом госорганы так «успешно» справились со своей главной обязанностью в области земельных отношений - охраной этого невосполнимого ресурса! - что тысячи гектаров земли оказались не учтены в реестрах Роснедвижимости [1] (отмечено Счётной палатой) и ФРС (до сих пор остаются незарегистрированными госземли, данные можно посмотреть на сайте Роснедвижимости [2]).

Запоздалое прозрение ...

С 2008 года было решено с этой проблемой покончить. Но как это часто бывает - за совершённые промахи и бесхозяйственность расплачивается тот, кто добросовестно следовал всем правилам игры.

Приведём недавние примеры: в 2008 и 2009 году суды захлестнула волна исков - федеральной землей незаконно распоряжались! Понадобилась массированная проверка Счётной палаты, чтобы установить: четыре крупных государственных научных учреждения Российской академии сельскохозяйственных наук 65% от общей площади земли, полученной в бессрочное бесплатное пользование, использовали не для проведения научно-исследовательских работ, а для передачи в аренду и инвестиционным договорам. Некоторая нестыковка: «для чего» и «на каком праве» - не одно и то же, но в данном случае не это было главным, а правосознание блюстителя федеральных интересов.

Другой вопрос - почему никто не защитил государственный интерес своевременно? Допустим, подписали незаконный договор в 2004 году. Как при этом арендаторам и инвесторам удалось «проскочить» мимо проверок теми, кто до последнего времени считал себя собственником земли (органов местного самоуправления)? Кто оказался собственником в последние годы (Россия в лице Росимущества)? Кто регистрировал эти права (Федеральная регистрационная служба)? Кто выдавал разрешительные документы на объекты недвижимости, расположенные на этих участках (целый ряд государственных органов)? Кто обязан проводить периодические проверки использования земель по назначению - Роснедвижимость, Россельхознадзор?

Что не запрещено, то всё равно не разрешено?

Что же помешало Росимуществу или прокуратуре вовремя обратиться в суд? Простой ответ на этот вопрос содержится в соответствующей информации Счётной палаты: «используя несовершенство действующего законодательства, государственные научные учреждения оформляют отказ от права постоянного пользования земельными участками с переоформлением его на право аренды». Арендованные участки попадают затем в обычный хозяйственный оборот: право аренды могло быть переоформлено на другого арендатора или переоформлено на право собственности.

Вот в чём причина пропуска всех положенных сроков: оказывается, законодательство не запрещало учреждениям переоформление права постоянного (бессрочного) пользования ПБП на право аренды (Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и ФЗ №137-ФЗ о введении последнего в действие).

От учреждений требовалось получить согласие Россельхозакадемии, самые ответственные получали ответ ещё и от Росимущества: что земля - не федеральная, а неразграниченная. Рассуждая логически, эти разрешения должны означать: владей - только заплати ведомствам за межевание, компенсируй сумму ущерба, причинённого прекращением сельскохозяйственной деятельности, внеси арендную плату, оплати регистрационные сборы, налоги и т. д. А потом хочешь - продавай, хочешь - переводи в другую категорию, хочешь - строй. Большинство коммерсантов именно так это и поняли. Раз закон не запретил, а собственник разрешил, то заплатили всё указанное и стали строиться.

Суды при этом, будучи обязанными всё же читать и чтить законы, на протяжении нескольких лет отмечали различные нарушения, допущенные государством. Это, прежде всего - отсутствие документов о том, что земля передана предприятию именно Российской Федерацией. Ссылок на Указ Президента РФ от 30.01.1992 № 84, Постановление Верховного Совета РФ от 28.05.1992 № 2861-1 «О развитии сельскохозяйственной науки в Российской Федерации» и на ФЗ от 23.08.1996 № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» ещё не достаточно. Без конкретных документов нет оснований признать право федеральной собственности, земля неразграниченная (Постановления ФАС МО от 24.04.2008 №КГ-А41/3043-08 по делу № А41-К2-11638/07, от 17.07.2008 по делу № А41-К2-10269/07, от 06.08.2007 по делу № А41-К2-11642/07).

По рассматриваемому здесь конкретному делу, признавая недействительным распоряжение Правительства РФ, в результате которого земля могла выбыть из хозяйственного ведения предприятия, созданного Россельхозакадемией, Верховный суд указал, что для решения вопроса о приватизации предприятия необходимо согласие Президиума Россельхозакадемии, к исключительной компетенции которого относятся подобные вопросы (решение ВАС РФ от 09.10.2007 по делу №10070/07).

Имеется также Постановление Президиума ВАС РФ, которое чётко указывает, что при несогласии Росимущества на продажу объекта недвижимости согласия Россельхозакадемии недостаточно, и заключённая сделка является недействительной (ничтожной по ст. 168 ГК РФ) (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2006 № 12805/05).

Не было специально отмечено, но налицо было и самое главное нарушение: отсутствие ясного порядка заключения договоров по распоряжению землями, которые в час «Ч» оказались у предприятий и учреждений Россельхозакадемии. Оказались и без актов приёма-передачи, и без выдачи свидетельств о праве ПБП или о праве хозяйственного ведения, и без постановлений госорганов.

Невольная самоволка

На сегодня запрещающая норма всё-таки принята (пункт 2.4 ст. 3 ФЗ № 137): с 2008 года установлен чёткий запрет на передачу таким предприятиям и учреждениям земельных участков в аренду. Но что станет с теми, кто добросовестно исполнял указания чиновников, а в итоге оказался в ситуации, когда его сооружение приобрело статус самовольной постройки, а инвестиции обернулись одними расходами? На землях, которыми распорядились федеральные учреждения и органы местного самоуправления оказались построенными многочисленные коттеджные поселки, промышленные объекты, АЗС ...

Рассчитывать на поддержку судей не приходится (хотя ещё недавно решения судов были иными (Постановление ФАС Поволжского округа по делу № А12-17444/06-С6 от 24.04.2007, Постановление ФАС Волго-Вятского округа по делу № А39-3898/2006-368/16 от 13.06.2007, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа № Ф08-4379/2008 по делу № А63-11706/2007-С3-16 от 07.08.2008). Вопреки нормам законов и судебной практике, закону придали обратную силу, и наличие сегодняшнего запрета толкуют как волю законодателя по договору 2004 года!

Как оказалось, срок для обращения в суд и срок исковой давности тоже действуют не для всех всех. Суды «закрывают глаза» на длительное бездействие госорганов.

Ознакомившись с судебными решениями, вы легко убедитесь, как просто прочитать одну и ту же норму двумя совершенно противоположными способами. А выше Высшего суда тому, кто считал себя законным добросовестным арендатором или собственником земли, когда-то бывшей государственной, уже податься некуда. Есть, впрочем, утопический выход из этой ситуации - принятие похожего на европейские закона о возмещении убытков, причинённых государством странным законодательством и неадекватными действиями чиновников.