Цены на жилье: обратной дороги нет?

Эксперты по-разному оценивают уровень падения цен на жилье в России. Однако большинство из них едины во мнении, что до конца года недвижимость продолжит дешеветь.

Катастрофа актуальна

Главный аналитик Российской Гильдии риэлторов Геннадий Стерник осенью 2008 года говорил о четырех возможных сценариях развития ситуации на строительном рынке России. Однако два первых — «консервативный» и «умеренно-пессимистический» — быстро «выбыли из строя». В декабре стало ясно, что ситуация развивается по третьему сценарию — «кризисному». Однако, по мнению эксперта, «катастрофический» сценарий, предусматривающий крах мировой финансовой системы, пока тоже исключать нельзя.

Президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин представил недавно данные аналитического центра GED Analytics по 14-ти крупнейшим городам (Москва, Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск). Эксперты центра подсчитали, что за I полугодие цены предложения на жилье в Москве в рублях снизились по вторичному рынку на 8%; по первичному – на 4% (в долларовом исчислении в целом по рынку — 14%). При этом, по некоторым другим данным, столичный квадрат за полугодие обесценился на четверть.

По Московской области GED Analytics дает минус 8% на вторичном и первичном рынке. Однако по данным их коллег картина еще более удручающая для продавцов: наименьшее падение (15%) коснулось коттеджей и таунхаусов на престижных Рублево-Успенском, Новорижском и Минском шоссе, а также загородных домов в 10-километровой зоне удаленности от МКАД. Объекты по менее престижным направлениям и более удаленные от Москвы потеряли почти треть цены. При этом «индивидуальные» скидки могут составить от 25 до 60%. И, как считают эксперты, это еще не ценовое «дно» в загородном сегменте – до конца года средняя цена может уменьшиться еще на 10-15%.

В Петербурге, по данным GED Analytics, вторичный рынок просел на 13%, первичный – на 12% (в долларовых ценах — 21%). GVA Sawyer дает по Петербургу практически такие же цифры. Сильнее всего упали цены в классе «эконом» (на 21%) и «комфорт» (22%), «бизнес» и «элита» потеряли 5% и 7% соответственно.

В остальных городах снижение средних цен на вторичном рынке, по данным GED Analytics, составило: от 11-12% (Екатеринбург, Красноярск), до 25% (Пермь, Волгоград), сообщает GED Analytics. Самое дорогое жилье остается в Екатеринбурге (55 тыс./кв.м) и Самаре (51 тыс.), дешевое — Казани (37 тыс.) и Омске (35 тыс.). Однако региональные риелторы приводят более пессимистические цифры. Так, в Перми, по их информации, падание цены за первое полугодие составило более 28%, с октября (начала снижения) — 31%. На конец июня средняя стоимость квадрата на вторичном рынке установилась на отметке 41 тыс. руб. В Нижнем Новгороде цены на строящееся жилье снизились на 12% в рублях. В Новосибирске на «вторичке» цены потеряли 15%.

Ситуация по другим городам, не попавшим в «крупные», выглядит следующим образом. За 6 месяцев текущего года снижение на первичном рынке жилья Кемерово составило 10%, на вторичном: по одним источникам — 10%, по другим — 23%.

В Нижневартовске в январе однокомнатную квартиру в типовом панельном доме можно было продать за 2,2 млн руб., а сейчас и за 1,2 млн руб. могут не взять (-45%).

В Иркутске с конца прошлого года жилье всех категорий подешевело почти вдвое — там однокомнатную квартиру можно купить за 1 млн. руб.

В Астрахани за первые 5 месяцев на рынке строящегося жилья цена упала на 11-29%. Больше всего «просел» сегмент эконом-класса (18%): квадрат оценивается в 28 тыс. руб. Снижение в классе «комфорт» составило 12% (36 тыс. руб. /кв.м), а «бизнес–класс» и «элитка» вообще кризиса не заметили — цены остались на прежнем уровне.

В Краснодаре за полгода цены на «первичке» упали на 7%, по сравнению с докризисным периодом (сентябрь 2008 года) — 15%. В Сочи новостройки бизнес-класса подешевели на 16% и стоят около 131 тыс. руб. Падение цен в объектах эконом-класса составило 7% (65 тыс. руб./кв.м), а элитные объекты (свыше 345 тыс.) также кризису неподвластны.

Меню: галстук!

Осенью прошлого года глава корпорации Mirax Group Сергей Полонский пообещал съесть свой галстук, если цены на недвижимость, построенную его компанией, через полтора года не поднимутся на 25%. Прогноз GED Analytics, вроде бы, дает Полонскому слабую надежду на то, что исполнения этого обещания удастся избежать. Аналитики центра утверждают, что оживление рынка недвижимости возможно уже осенью 2009 года — не без помощи государства, которое обещает снизить ипотечные ставки, улучшить условия кредитования, производить госзакупки и т.д.

Однако прогнозы подавляющего числа экспертов для желудка миллиардера неутешительны. Многие сходятся на том, что цены продолжат катиться по наклонной плоскости, а вторая волна кризиса может придать им еще большее ускорение.

Дна не видно

По мнению Стерника, в настоящее время российский рынок переходит из стадии кризисного падения к стадии депрессивной стабилизации. Начало роста цен можно ожидать в 2011-12 году, причем темпы будут значительно более низкими, чем в 2000-2001 годах (после дефолта), и в итоге «прайс» стабилизируется на уровне, обеспечивающем рентабельность девелопмента. Доходность строительного бизнеса уже не будет такой, как в прежние «нецивилизованные» времена. В целом рынок сделает новый серьезный шаг в своем становлении и развитии.

Тем временем, в большинстве стран мира недвижимость продолжает дешеветь. Под данным Globalpropertyguide, в апреле в аутсайдерах были Латвия (жилье обесценилось на 50%), Дубай (35%), Сингапур (22%), Исландия (20%), США (19%), Англия(19%), Гонконг (16%) и Болгария (12%). Лишь в пяти государствах — Австрии, Израиле, Китае (Шанхай), Таиланде и Швейцарии — цены пока держатся.

В США кризис начался в начале 2007 года. Сегодня уровень цен достиг показателей 2002 года. Относительно пиковых значений в сентябре 2006 года падение составило 32%. Средняя цена домовладения в США к марту 2009 года составляла около $169 тыс. По оценке экспертов, дно еще не достигнуто — темпы падения продолжают расти.