Достигнута критическая цена на жилье в Москве

Цены на жилье в Москве снижаются вроде бы уже не первый месяц, но все-таки находят чем удивить. Щедрым на рекорды оказался июль. Во-первых, темпы снижения цен скакнули почти на уровень конца прошлого - начала этого года.

Во-вторых, вторичное жилье, которое (и это аксиома) стоит дороже новостроек, вдруг стало стоить дешевле. В целом все указывает на то, что цены ведут себя не по тем правилам, к которым мы уже приспособились за период затишья и относительной стабилизации.

Шесть тысяч или четыре?

К началу месяца, по данным аналитиков \"МИАН\", средняя стоимость \"квадрата\" в московских новостройках составляла 157,1 тыс. руб., а во \"вторичных\" квартирах тот же показатель оказался на уровне 148,4 тыс. руб. - за весь период наблюдений это первый случай. Объем предложения к началу июля, по тем же данным, сократился на 5% в первичном сегменте и вырос на 6% во вторичном.

Аналитики \"Инкома\", отличающиеся специфическим подходом к расчету средних цен предложения, и те зафиксировали снижение этого показателя на 0,4% за период с 6 по 12 июля. По их расчетам, средняя рублевая цена кв. м составляет в сегменте вторичного жилья 188,9 тыс. А в долларах снижение куда существеннее - 2,1%, до уровня в $6 тыс. Вроде бы цифра немалая, но те, кто знаком с подходом \"Инкома\" к оценке стоимости квадратного метра, поймут: это действительно означает существенное снижение цены, пожалуй, даже приближение вплотную к психологическому пределу.

В GED Analytics динамику долларовых цен на жилье называют еще откровеннее - падением. Аналитики отмечают, что за прошлую неделю курс рубля к доллару ослаб на 80 копеек, что сильно отразилось на бивалютном (у нас принято считать цены на жилье и в рублях, и в долларах) московском рынке недвижимости. Так, с 6 по 12 июля снижение цен в рублях составило, по этим данным, 0,2%, а в долларах - уже 2,7%. К началу текущей недели, таким образом, квадратный метр жилья в столице в среднем стоил 138 тыс. руб., или $4310. Причем сохранение существующей тенденции к ослаблению рубля приведет, считают в GED Analytics, к дальнейшему падению стоимости кв. м - до $4 тыс. Это тоже своего рода психологическая планка, которая хотя и в полтора раза меньше инкомовской, но говорит о том же (просто считают аналитики компаний по-разному: одни оптимистичнее, другие реалистичнее).

Так что мы все-таки сейчас имеем? Ценовое дно или упирание в психологический рубеж, переход которого спровоцирует дальнейший обвал цен? Или все-таки ни один из этих штампов не объясняет ситуацию полностью?

А может, две тысячи?

Про дно недавно участники рынка рассуждали в рамках Дискуссионного клуба Московского бизнес-клуба.

По поводу того, что, собственно, это дно собой представляет и где его искать. Образовалось несколько позиций. Во-первых, это нижний предел рентабельности (себестоимость строительства плюс минимум расходов на поддержание жизнедеятельности компании). И поскольку сейчас, как считает Сергей Козловский, президент корпорации \"Инком\", к этому уровню вплотную подошло большинство компаний, то сильного падения цен ожидать не стоит: \"Если компания в массовом порядке распродает все свои объекты ниже этой границы, то ее будущее как единой структуры очень туманно. Поэтому я уверен, что девелоперы к подобной практике не прибегнут. Они, как это уже происходит, либо пустят инвесторов в акционерный капитал, либо пригласят их в свои проекты. За бесценок ничего продаваться не будет\".

С другой стороны, дно можно рассчитывать и по простой готовой формуле, уверен Павел Иванушко, генеральный директор СК \"Отечество\": \"Это докризисная цена, деленная на три. Когда цены на рынке достигнут этого порога, можно покупать недвижимость. Например, если докризисная цена составляла $6 тыс., то ниже $2 тыс. цены уже не упадут\". С этой точки зрения падать еще есть куда - и вдвое, и втрое (это смотря как считать первоначальный уровень).

Можно, решили участники дискуссии, рассчитывать дно не по деньгам, а по времени: \"Должно пройти еще минимум полгода, чтобы мы смогли говорить о ценовом дне\", - заявил Михаил Кудрявцев, председатель совета директоров УК \"ИТКОЛ\".

Обращаясь к сухим расчетам, вывод можно сделать тоже не самый утешительный: насчет полугода сказать сложно, но что явные предпосылки для дальнейшего снижения цен есть, несомненно. Это подтверждает WinNER-индекс недвижимости, учитывающий в комплексе, помимо движения самой цены, еще и колебания предложения.

Это позволяет сделать выводы о предсказательной силе индекса, и предсказания эти пока что говорят о снижении. За период с начала июля, и это четко показывает индекс, после некоторого периода стабильности объем предложения резко пошел вверх, а цена так же резко двинулась вниз.

Не хочется делать печальных выводов, поэтому ограничимся предположением: как правило, такая ситуация означает дальнейшее падение цены. До двух ли тысяч долларов или до четырех? Скорее всего, круглые цифры, несмотря на всю свою привлекательность, останутся не у дел. А к какому из вариантов будет ближе реальность, увидим сами в ближайшее время. Здравый же смысл подсказывает, что вряд ли цены упадут вдвое. По крайней мере сейчас.