Новые жители столиц едут в коммуналки

В общей структуре продаж жилой недвижимости в Санкт-Петербурге количество сделок по комнатам в коммуналках выросло с осени прошлого года с 25 до 50%. В Москве с начала года отмечают увеличение спроса на комнаты примерно на 20%, а в апреле-мае на сделках по купле-продаже таких объектов практически держался рынок. При этом, как замечают эксперты, квадратный метр в комнатах подешевел почти на 50% и наконец-то больше не равняется стоимости метра в квартирах бизнес- и люкс-класса, как это было до кризиса.

В 2008 году в Санкт-Петербурге насчитывалось около 113 тысяч коммунальных квартир, при этом в городе ежегодно по разным причинам появляется около 500 новых коммуналок (например, при разделе собственности умершего владельца). Заместитель генерального директора петербургского агентства недвижимости Becar Николай Лавров рассказал BFM.ru, что сейчас в общей структуре продаж в его агентстве половина сделок приходится на комнаты в коммуналках. Сейчас через агентство Becar продается по 2-3 комнаты в месяц. Оставшиеся продажи делят между собой одно- и двухкомнатные квартиры. А дорогие квартиры (стоимостью от 10 млн рублей) приобретаются с периодичностью примерно один раз в квартал.

При этом эксперт подчеркивает, что несмотря на увеличение доли комнат в общей структуре продаж жилья, в целом их продажи сократились на 25-30%, а продажи квартир, в особенности в сегменте элитной недвижимости, просели на 90%.

«Сейчас спрос со стороны покупателя на петербургском рынке сместился в ценовой сегмент до 5 млн рублей», - говорит Лавров. С октября прошлого года стоимость квадратного метра в комнатах сократилась на 15-17% в рублевом эквиваленте, и сейчас она составляет примерно 100 тысяч рублей. А средняя цена квадратного метра в Санкт-Петербурге равняется 87 тысячам рублей.

Под ценовую планку в 5 млн рублей, по словам Лаврова, в Санкт-Петербурге попадают и комнаты, и одно-двухкомнатые квартиры в спальных районах. Но выбор покупателей все равно складывается в пользу комнат, в первую очередь из-за практически полного отсутствия ипотечного кредитования и невысокой по сравнению с ценой квартиры стоимости всего объекта.

В Москве в настоящее время выставлено на продажу 3,2 тысячи комнат. Это около 3,5% от общего количества коммунальных квартир (их в столице более 90 тысяч, по оценке департамента жилищной политики Москвы) и чуть более 6% от выставленных на продажу квартир. Согласно данным департамента продаж DOKI, спрос на комнаты в квартирах столицы с начала года возрос на 19%, с осени 2008 года предложение в этом сегменте увеличилось на 6,6%. В I квартале в Москве было продано 539 комнат, с начала года количество сделок в этом сегменте выросло до 1,03 тысяч. В мае было продано 113 комнат. В мае и апреле этот сегмент продемонстрировал оживление и львиная доля продаж проходила именно здесь, отмечают в агентстве.

«Спрос на комнаты по-прежнему отмечается среди иногородних, которые стремятся таким образом получить жилье в Москве при практически полном отсутствии ипотечного кредитования. Однако сейчас к ним присоединились и инвесторы, которые после серьезной коррекции цен приобретают комнаты для дальнейшей сдачи в аренду или последующей перепродажи», - говорит пресс-секретарь DOKI Руслан Барабаш.

С октября прошлого года комнаты в Москве подешевели в долларовом эквиваленте на 47,4%, а с начала года - на 25,3%. Кризис наконец-то привел к дифференциации жилья согласно его качественным характеристикам, говорят BFM.ru эксперты. Ведь еще год назад цены на комнаты в Москве росли впечатляющими темпами: в первом полугодии в отдельных округах столицы рост цен составил 52%. Стоимость квадратного метра в комнатах соответствовала уровню цен на жилье верхнего сегмента бизнес-класса и элитного жилья. Руслан Барабаш вспоминает, что до кризиса стоимость квадратного метра в комнате составляла 8,5 тысяч долларов. Тогда же квадратный метр жилья бизнес-класса стоил 8,7 тысяч долларов. Теперь цена квадратного метра в комнатах установилась на отметке в 4 тысячи долларов, а средняя стоимость комнаты в Москве составляет 68 тысяч долларов. Разница между стоимостью комнаты и квартиры доходит до 40%, еще в октябре 2008 года комнаты в столице отличались по стоимости от однокомнатных квартир на 10-15%.

Однако в структуре продаж недвижимости столицы на долю коммуналок приходится не более 10%. И пресс-секретарь «Инкома» Антон Гололобов считает, что в дальнейшем интерес к комнатам расти не будет. «По цене комнаты, к примеру, в центре, сейчас можно приобрести однокомнатную квартиру», - говорит он, - а потому не имеет смысла приобретать комнату в коммуналке». Отметим, в мае в столице самым дорогим выставленным на продажу объектом стала комната в районе Оружейного переулка. Ее площадь равнялась 48 квадратных метров, а продавалась она за 280 тысяч долларов.

При этом при возросшем спросе на комнаты в условиях падающего рынка крупные агентства недвижимости все же не стремятся перейти в этот сегмент. В агентстве «Миэль» BFM.ru сказали, что «сложности с организацией купли-продажи комнат несоразмеримы с вознаграждением агента за работу». Руслан Барабаш добавляет, что на продаже комнат по-прежнему специализируются небольшие агентства и частные маклеры. «До кризиса агенты брали за работу от 4 до 7% от суммы сделки, эта ставка была зафиксирована. Сейчас действуют по договоренности, но в среднем получают за свою работу от 3 до 6%. Понятно, что процент с суммы сделки от продажи комнаты не идет в сравнение с суммой, вырученной от организации продажи квартиры», - говорит эксперт.