Выгодно ли во время кризиса зарывать деньги в землю?

Рост цен на продукты питания в России существенно опережает общую инфляцию. Для большинства россиян это удар по карману. С другой стороны, плох тот инвестор, который не попытается заработать на росте цен в какой-либо отрасли. В данном случае - в сельском хозяйстве и переработке сельхозпродукции.

Мы построили колхоз

Развитые рынки предоставляют частному инвестору возможность вложить деньги в любую отрасль, где начинается рост. Например, акции крупнейших мировых сельхозпроизводителей и даже некоторых фермерских хозяйств давно обращаются на мировых биржах. В России купить акции агрохолдингов на бирже невозможно. Просто потому, что их там нет. К сожалению, ни один российский сельхозпроизводитель за 15 лет не прошел процедуры листинга и IPO, то есть не вывел на биржу свои акции.

Можно, конечно, купить соответствующие облигации. Но страшно: за последние полгода практически все (10 из 12) эмитенты в данной отрасли допустили по облигациям дефолт. У кого-то он был техническим (то есть через некоторое время эмитенты расплатились по долгам), но у некоторых компаний превратился в постоянный. Не вдаваясь в анализ причин столь большого количества дефолтов в отрасли, заметим, что для частного инвестора уровень риска пока остается чрезмерно высоким.

Еще одной малоприятной особенностью инвестирования в сельское хозяйство по-российски является необоснованное преимущество региональных инвесторов. Потому что существует большое количество сельхозпроизводителей, генерирующих неплохую прибыль на вложенный рубль, но при этом не публичных. Для выхода на биржу эти хозяйства слишком мелкие, расходы на IPO для них неподъемны. Как и расходы на размещение облигаций: комиссия посредникам-андеррайтерам может составить до 20% от суммы займа, что неприемлемо.

В результате частный инвестор в Москве не может узнать, например, про экономические успехи колхозов под Муромом (Владимирская область) до тех пор, пока эти хозяйства не вложат деньги в рекламу. А они не вложат, и даже не из-за отсутствия средств (богатых хозяйств на самом деле немало), а потому что не уверены в результате. То есть в гарантированном потоке частных инвестиций. Отрасль нуждается в посредниках, которые сумели бы в прямом смысле отделить зерна от плевел. То есть в аналитиках, которые провели бы глубокий поиск и предложили инвесторам пусть мелкие, но финансово устойчивые предприятия. А эффективные сельхозпроизводители, в свою очередь, получали необходимые для развития инвестиции.

Юридический механизм для такого посредничества давно создан: это ПИФ. Смысл ПИФа в том и состоит, чтобы собирать деньги мелких вкладчиков и, увеличив масштаб, находить им достойное применение. Реальные примеры успешной деятельности ПИФов в сельском хозяйстве тоже имеются. Так, в 2008-м кризисном году был сформирован закрытый ПИФ \"Рентный\" (ЗПИФР) \"ИПФ-АГРО\" для инвестирования в земельные активы сельскохозяйственного назначения. В 2009 году сформирован закрытый ПИФ прямых инвестиций (ЗПИФПИ) \"ИПФ-АГРОПРОМ\" для инвестирования в сельскохозяйственные активы и перерабатывающие предприятия. Оба фонда находятся под управлением УК \"ИПФ-АГРО\". В результате консолидации разрозненных сельскохозяйственных активов в этих фондах общий объем землепользования достиг 100 тыс. га, а планируется - 300 тыс. га. Немало даже для российских просторов.

Но инвестора не вдохновить только масштабом - ему нужно понять соотношение доходностей и рисков. Прежде всего обращает на себя внимание закрытый характер ПИФов. Это объясняется наличием сезонности и цикличности в сельхозпроизводстве: пока урожай не выращен и не продан, нельзя отвлекать деньги и распределять прибыль. Но для инвестора это выглядит как дополнительный риск: в течение года или более длительного периода он не может продать пай закрытого ПИФа. Кстати, в той же \"ИПФ-АГРО\" это понимают и с 2010 года хотят выйти на биржу.

Риски инвестиций

По мнению участников рынка, главный риск инвестиций в сельское хозяйство - в грамотной оценке активов. Василий Иллювиев, управляющий компанией \"ВС-оценка\": \"Сельхозбизнес сейчас достаточно эффективен и привлекателен. Хорошо обрабатываемая земля с хорошим плодородием - достаточно редкий и дорогой ресурс, стоимость которого увеличивается со временем. Людям нужна еда, и поэтому сельскохозяйственный бизнес может расти в период, когда остальные сектора экономики снижаются. Однако фактическая доходность на сельхозпродукции и переработке невысока.

Так что такие сельхозПИФы можно рассматривать, например, как инструмент уравновешивания инвестиционных рисков. Реальная доходность закрытого сельхозПИФа, видимо, будет на 2-3% ниже инфляции. Поэтому сельхозПИФам будет весьма проблематично конкурировать, например, с банковскими депозитами. На самом деле понять, выросла стоимость пая или нет, в сельском хозяйстве практически невозможно. По-хорошему из внешних консультантов никто точной оценки дать не сможет. Особенно сложно оценить качество пахотных земель. Иногда в одном регионе у разных хозяйств урожайность чуть ли не втрое отличается. А стоимость сельских земель зависит в первую очередь от их урожайности\".

Имеются, однако, два фактора, которые могут существенно повысить доходность инвестиций в отечественное сельское хозяйство. Один - глобальный, второй - чисто российский. Начнем с глобального. Как известно, в 2006-2008 годах в мире наблюдался резкий рост цен на продовольствие. По данным Всемирного банка, за этот период цена на главные сельскохозяйственные культуры выросла на 83%. Отдельные товары, например пшеница, показали рост до 200% за два года. В росте цен обвиняли китайцев, которые разбогатели и с риса и воды в массовом порядке перешли на молоко и мясо.

Однако к середине 2008-го стало ясно, что из-за финансового кризиса китайцы (временно) богатеть не будут. Продовольственный \"пузырь\" лопнул. Индекс цены сельхозпродуктов FAO (Продовольственная и сельскохозяйственная организация ООН) достиг максимума в июне 2008-го (214 пунктов) и далее пошел вниз, опустившись к маю 2009-го до 120, то есть упал почти вдвое. Цены на рис, пшеницу и кукурузу упали на 40-60% и продолжают снижаться. Таким образом, сегодня сельскохозяйственные активы можно купить по минимальной стоимости: на спаде, если не на \"дне\".

Цены упали, но глобальный дефицит продовольствия остался. Другое дело, что из-за кризиса исчез платежеспособный спрос. То есть у голодающих кончились деньги на покупку еды - они перешли на подножный корм и гуманитарную помощь. Но при этом с голода не умерли: по данным FAO, недоедающих в мире около 1 млрд. человек. Как только глобальный кризис пойдет на спад, спрос на продовольствие с их стороны восстановится. В отчете за второе полугодие 2008 года FAO говорит о \"ложном чувстве глобальной продовольственной безопасности\" и прогнозирует уже в 2010-2011 годах \"сокращение сельхозпоставок под влиянием дорогих кредитов и невысоких цен\". По самому оптимистичному сценарию FAO, к 2017 году мясо подорожает на 20%, сахар - на 30%, зерно - на 60%. Если так, то и стоимость сельхозземель должна вырасти.

Теперь - на родные просторы. Увы, но в России начала XXI века весьма сложно было получить кредит под залог земель сельхозназначения. Банки отказывались принимать их в обеспечение из-за недостаточной проработанности нормативно-правовой базы. Прежде всего отсутствовал Единый земельный кадастр, а также правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В результате банки сталкивались, например, с тем, что на заложенных сельхозземлях усилиями местных властей мог возникнуть заповедник или стратегический объект в виде городского водозабора. После этого изъятие этих земель и дальнейшая реализация залога по закону невозможны.

Власти понимали, что отсутствие нормального оборота земли в рыночной экономике - мягко говоря, безобразие. Работа по кадастрированию территории России завершилась в 2006-м. А с 1 января 2010 года вступает в силу ч. 4 ст. 9 Градостроительного кодекса РФ, которая запрещает изменение категорий земельного участка, если для территории, на которой он расположен, не утвержден генплан или схема территориального планирования. Кроме того, до конца 2009 года все муниципалитеты, а также Москва и Санкт-Петербург должны завершить разработку ПЗЗ. С 2010 года, согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ, \"при отсутствии ПЗЗ не допускается выдача разрешений на строительство\".

ПЗЗ должны стать одним из основных документов, определяющих режим землепользования. Кроме того, ПЗЗ делают статус земель и их возможные обременения абсолютно прозрачными для банков: ни местные власти, ни собственник земли кулуарно изменить что-либо уже не смогут. А следовательно, из актива с непонятным статусом земли сельхозназначения превратятся в актив, под залог которого дают деньги. Что, разумеется, должно повысить их стоимость.