Что заложено в цену российского жилья?

На модерации Отложенный

В отчете Ассоциации строителей России говорится, что снижение цен на основные строительные материалы только в марте составило 2,38%. С начала года они снизились на 4,28%, а с сентября 2008 — на 12,42%. Это привело к снижению себестоимости строительства с начала кризиса на 10%. Но, как замечают авторы исследования, следует учесть, что цены на некоторые виды стройматериалов (цемент и металлопрокат) значительно выросли в первой половине 2008 года (+6,1 ч 15,93% и +56,2 ч 97,6% соответственно). И этот рост пока еще не компенсирован. Впрочем, сейчас продажи от производителей строительных материалов идут по более низкой цене за счет скидок.

Рублевые цены на жилье на вторичном рынке, по подсчетам АСР, с начала года упали на 5%, квартиры в новостройках снизились в цене на 4%. С начала года максимальное падение цен в рублях на вторичном рынке — около 7% было зафиксировано в Перми и Рязани. На строящееся жилье значительное снижение цен зафиксировано в Волгограде (-10,3%), Набережных Челнах (-5,2%) и Перми (-4,9%). Наиболее стабильными оставалась стоимость квартир в Воронеже и Санкт-Петербурге, где коррекция составила 0,9% и 1,2% соответственно.

Процесс корректировки цен в ближайшие 2–3 месяца, по мнению экспертов АСР, по-прежнему будет характерен для большинства регионов России и всех сегментов жилой недвижимости. В эти же месяцы количество проводимых операций на региональных рынках жилой недвижимости может сократиться в среднем на 10–15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако темпы падения стоимости начнут постепенно замедляться. Летом или в начале осени рынок вступит в фазу стабилизации, а в следующем году возможен небольшой новый подъем.

«Пока для повышения цен на жилье нет никаких экономических предпосылок», — утверждает в разговоре с BFM.ru вице-президент АСР Владимир Пономарев.

На конец марта средневзвешенное значение цен на жилье эконом-класса в России составило 40 тысяч рублей за кв. метр на первичном рынке и 44,7 тысяч рублей на вторичном. Рыночную стоимость жилья на вторичном рынке среди 14 крупнейших городов России АСР разделила по четырем основным группам. В первую (средняя цена 58-64 тысяч рублей за кв. м) вошли Екатеринбург, Новосибирск, Волгоград, Нижний Новгород, Самара и Ростов-на-Дону. Вторую группу (40–54 тысяч рублей) представили Челябинск, Красноярск, Казань и Омск. В третью группу попали Уфа (49 тысяч рублей) и Пермь (54 тысячи рублей). Отдельную группу отвели для Москвы и Санкт-Петербурга (188,3 тысячи и 96,7 тысяч рублей за кв. метр соответственно). При этом, согласно статистике ассоциации, цены на жилье в период с 2000 по 2008 годы выросли примерно в 10 раз в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Красноярске, более чем в 11 раз в Новосибирске, Омске, Перми. В 14,8 раз за восемь лет стоимость жилья поднялась в Волгограде.

Средняя себестоимость строительства жилья эконом-класса для вновь начинаемых проектов по России составила 34,3 тысяч рублей в расчете на кв. метр. Но реальные показатели в ряде регионов гораздо выше. Так, в столице полная себестоимость строительства кв. метра жилья составляет 58,9 тысяч рублей, при этом цена продажи квартиры в новостройках, по подсчетам АСР, достигает 148,5 тысяч рублей, на вторичном рынке — 151,3 тысяч рублей (разница примерно в 2,5 раза). В Московской области стоимость и себестоимость строительства уже значительно ниже. Затраты на строительство составляют 49,5 тысяч рублей за кв. метр, стоимость кв. метра жилья на первичном и вторичном рынках Подмосковья — 61,9 и 71 тысячу рублей. В Санкт-Петербурге при себестоимости в 48,3 тысячи рублей за кв. метр, квартиры в новостройках предлагаются по цене 82,3 тысячи рублей, на вторичном рынке — 95,6 тысяч. При этом, разница между стоимостью кв. метра и затратами на строительство составляет примерно 1,7–1,9 раза.

Владислав Луцков, руководитель аналитического консалтингового центра «Миэль», замечает, что оценка стоимости самого жилья на рынке Москвы очень усредненная. «Сегодня можно приобрести квартиру и из расчета 75 тысяч рублей за квадратный метр, например в Марфино (СВАО). В центральном округе стоимость жилья достигает 200 тысяч рублей за метр.

Себестоимость строительства также варьируется в зависимости от проекта. Но ее снижению, безусловно, способствует падение цен на земельные участки», — говорит эксперт. Руководитель отдела продаж питерского агентства АРИН Татьяна Чуприна отмечает, что в северной столице стоимость квадратного метра ниже, чем оценка АСР. По данным агентства, цена кв. метра на первичном рынке составляет 78 тысяч рублей, на вторичном — 85–88 тысяч. «При этом крупнейшие компании — «ЛенспецСМУ», «Ленспецтрест» — продлевают каждую неделю акции, по которым предлагают квартиры в новостройках по цене 55–60 тысяч рублей за кв. метр при условии внесения 100 или 50% от всей стоимости квартиры», — рассказала эксперт BFM.ru.

С оценкой себестоимости строительства эксперты, опрошенные BFM.ru, соглашаются, но обращают внимание на то, что этот показатель также изменяется в зависимости от проекта и региона. Тем не менее, в отчете АСР отмечается, что реальная себестоимость работ в 85% проектов существенно завышается. Участники рынка пользуются несовершенством целостной системы определения стоимости строительства. По данным отчета, действующие нормы и расценки на строительные, ремонтные, монтажные и пусконаладочные работы устарели и не учитывают применения современных механизмов и технологий. И на практике сметы на строительство постоянно увеличиваются, зачастую в разы, иногда речь идет о «прямых приписках» в сметах. Среди основных нарушений представители АСР отмечают, в частности, несоответствие показателей расхода материалов при списании, оплату выполненных ранее работ по более высоким ценам, применение завышенных индивидуальных расценок, согласуемых на основе сговора с отдельными чиновниками и государственными структурами. Кроме того, среди факторов, приводящих к увеличению стоимости строительных работ, называется и задержки с проведением конкурсов (аукционов) на выполнение работ, «откаты» субподрядчиков генподрядной организации («генподрядные услуги») и несовершенство ФЗ № 94, позволяющего допускать к производству строительных работ сомнительных подрядчиков и «фирмы-однодневки». Как замечают представители АСР, если ситуацию не исправить, то себестоимость работ будет только увеличиваться.

«А значит, рентабельность застройщиков объективно будет снижаться», — констатирует факт Владимир Пономарев.

По данным руководителя аналитического центра агентства по недвижимости «Инком» Дмитрия Таганова, себестоимость строительства традиционно занимала примерно 30% от продажной стоимости кв. метра жилья. «Сейчас квартиры продаются с дисконтом, а потому себестоимость в некоторых случаях может доходить до 50–80% от продажной цены. Не стоит забывать при этом, что в столице, к примеру, в себестоимости строительства жилья сильна коррупционная составляющая. Он может добавлять еще примерно 20% к продажной стоимости».

По словам Пономарева, и до кризиса рентабельность девелоперов в регионах составляла от 15 до 30% в зависимости от объекта. «В Москве благодаря административным ресурсам, в частности, она была завышена. В регионах же действует система обременения, при которой девелоперы вместо платы за земельный участок, к примеру, обязывались участвовать в социальном развитии городов, в частности, примерно 15% от объема построенного жилья передавать муниципалитету. Кроме того, доход застройщика зависит от ставки и срока кредита. Это все искажает бизнес-планы застройщиков», — замечает эксперт. По словам генерального директора компании Blackwood Константина Ковалева, до кризиса девелоперы при реализации проекта на собственные средства могли рассчитывать на рентабельность в 15–20%. «Сейчас о такой рентабельности девелоперы, конечно, могут только мечтать, при том, что рублевый кредит, если и можно получить, то только по ставке 18–20%, обслуживание которого, естественно, сказывается на рентабельности. Сейчас о рентабельности вообще речи не идет. Она близка к нулю», — резюмирует эксперт.