Жилье в кризис: купить, продать, поменять?

«Мне кризис на руку. Купила две квартиры в Москве, буду сдавать», - пишет на сайте kp.ru наша читательница Васса. Шутит, наверное. С другой стороны, как известно, покупать лучше, когда цены падают, а не тогда, когда они галопом скачут вверх. Кто знает, может, именно сейчас самое время обеспечить себе безбедную старость, удачно вложившись в недвижимость?

Берем ипотеку, «отбиваемся» арендой?

Итак, берем ипотечный кредит (в обесценивающихся рублях!), покупаем квартиру на «минимуме», сдаем ее, чтобы «отбить» проценты, и ждем в будущем дивидендов. Ведь когда-нибудь цены опять пойдут вверх.

- Не самая хорошая идея даже при рублевом кредите, - разочаровали вашего корреспондента эксперты.

- Игры с ипотекой сейчас опасны, как никогда, - утверждает Александр АНОХИН, ведущий аналитик domdot.ru. - Вы рискуете не угадать уровень «дна», то есть когда и на сколько в том или ином регионе цены на жилье упадут по максимуму, - этого и специалисты предугадать не могут. А значит, рискуете нарваться на маржин-колл - если падение цен не прекратится, а усилится.

Маржин-колл - это требование банка пополнить залоговое обеспечение в случае, если рыночная цена залога, под который брался кредит, падает ниже определенного порога. Скажем, вы купили квартиру по ипотеке с первоначальным взносом из собственных средств в 30%. Если рыночная стоимость этого жилья упадет более чем на 30% (плюс ту сумму, которую вы успели выплатить за вычетом процентов), банк может потребовать пополнить залог или досрочно погасить кредит. И это его право подтверждается ст. 813 гл. 42 Гражданского кодекса РФ. Не сумеете - квартира перейдет в собственность банка.

- Вот когда цены стабилизируются и продержатся на одном и том же уровне в течение хотя бы полугода, тогда покупку квартиры по ипотеке можно будет считать безопасной, - подытожил наш эксперт.

Что и говорить, успокоил...

Нет денег на Москву и Питер - вложимся в Урюпинск

Столичное жилье даже с учетом падения цен и скидок в 20 - 30% без ипотеки по карману разве что олигархам. Но есть ведь в России и другие города с гораздо более дешевыми квартирами. Чем печалиться об обесценивании рублевых сбережений, не лучше ли купить на них, скажем, однушку в «дешевом» регионе? Посдавать в аренду...

- Квадратные метры в провинции, если затем вам понадобится их быстро продать, могут оказаться «неликвидом». Не факт, что вы найдете покупателя, не уступив в цене, - предупреждает Александр Анохин.

- Только после того как кризис проявит себя во всей красе - чего пока еще не произошло, - можно будет присматривать регионы для инвестиций в недвижимость. И уж точно не стоит вкладываться в квартиры в городах, где всего одно градообразующее предприятие.

Не очень перспективной показалась нашему эксперту и идея заработать в кризис, купив квартиру под сдачу в аренду. По мере развития кризиса ставки аренды могут еще «просесть». А в некоторых регионах и так доходность от сдачи жилья сейчас в 1,5 - 2 раза ниже, чем процентные ставки по вкладам в Сбербанке.

Кому кризис в помощь?

Не все, однако, плохо. Если к инвестициям в российскую недвижимость эксперты нынче относятся скептически, то ситуацию с улучшением жилищных условий считают благоприятной. Скажем, если вы давно хотите переехать в лучший район или поменять однушку на двушку и т. п., время действовать. Еще недавно с желающими совершить альтернативную сделку (обмен через куплю-продажу) никто не хотел связываться. Сделки это сложные, связаны с большим количеством юридических нюансов и часто срываются. Однако на безрыбье любой покупатель ценен, в том числе и тот, у кого вместо «живых» денег старая квартира, которую надо продать. (Не стоит путать такого рода сделки с обменом советских времен. Сейчас «советский обмен» возможен только для неприватизированных квартир.)

- Затишье на рынке всегда благоприятно для обменов через куплю-продажу, - говорит Константин АПРЕЛЕВ, вице-президент Российской гильдии риэлторов. - Сейчас именно такая ситуация. Нет опасности, что из-за скачка цен вверх одна из сторон окажется в невыгодном положении и сделка сорвется.

К тому же, по утверждению риэлторов, в связи с кризисом появились желающие меняться «на понижение», то есть на худшее жилье, поскольку очень нужны деньги. Оптимистично эксперты относятся и к покупке в кризис импортной недвижимости. Об этом - в ближайших номерах.

А когда будет «дно»?

В большинстве случаев и покупатели, и продавцы жилья сейчас выжидают. Последние надеются, что цены опять пойдут вверх. Первые - когда цены на квартиры упадут по максимуму.

Эксперты достаточно единодушно «дно» обещали уже скоро: в марте - апреле - мае. Дальше, в соответствии с наиболее распространенными прогнозами, цены на квадратные метры на некоторое время замрут на месте - как минимум где-то до конца 2009 года. А потом вновь начнут расти вверх.

Правда, все эти прогнозы давались для Москвы. В регионах же ситуация очень разная. И если в ряде близких к столице областей - Тверской, Брянской, Псковской и т. п. - цены на жилье, по данным Росстата, упали почти на 10% в рублях еще до Нового года, то, например, на Камчатке за 4-й квартал 2008 года они аж на 12% выросли!

Желающих купить квартиру на «минимуме» утешить можно только одним. По прогнозам, период стабильных цен, который наступит после их «отката», будет достаточно долгим - от нескольких месяцев до полугода. Так что особо спешить не стоит.