Что происходит с ценами на рынке жилья?

На модерации Отложенный На российском рынке жилья наступило время парадоксов. В то время как на Западе очевидным кризисным признаком стало снижение цен на жилье, у нас цены, согласно аналитическим отчетам компаний, на вторичном рынке одновременно и снижаются, и растут. На первичном рынке жилья сегодня, в обстановке лихорадочного поиска выходов из кризисной ситуации, государство обещает помощь строителям, как жертвам кризиса. Это - с одной стороны, а с другой, прозрачно намекает, как "воротилам" строительного бизнеса, на то, что эпоха сверхприбылей ушла в прошлое, и поэтому цена квадратного метра для покупки жилья по госзаказу будет до некоторой степени соответствовать рыночной конъюнктуре. На какие индикаторы ориентироваться покупателю коммерческого жилья и какую стратегию выбрать для наиболее эффективного использования сбережений, попытался выяснить корреспондент ПРАЙМ-ТАСС.

Аналитики рынка жилой недвижимости отметили, что цены за постновогодний период в рублях и в долларах вели себя по-разному. Согласно аналитическим данным сайта ARN.RU, средняя цена квадратного метра на рынке вторичной московской недвижимости с 19 по 23 января снизилась на 5,25 проц до 5827 долл за кв м. И такое снижение вполне соответствует тенденции, начавшейся еще в октябре 2008 г. Аналитики "Инкома" также констатируют снижение "долларовых" цен, но в своих оценках они более сдержаны. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы уменьшилась с 19 по 25 января на 1,3 проц до 6,6 тыс долл за 1 кв м. В тот же период рублевые цены показывают некоторый рост: в рублевом эквиваленте стоимость 1 кв м возросла на 3,1 проц до уровня 216,8 тыс руб.

Как пояснил руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов, сейчас рынок вторичного жилья не стоит оценивать по ценам. Доллар укрепляется очень высокими темпами, поэтому в долларовом эквиваленте цены снижаются. Однако все заметнее становится замедление темпов их снижения и можно сказать, что с начала января цены вели себя стабильно - на фоне снижения долларовых цен рублевые несколько возросли. Поэтому, на взгляд Таганова, истина где-то по середине - реальную ситуацию на вторичном рынке жилья описывают конъюнктура спроса и предложения. "Начиная с нового года, мы уже отметили еженедельный двукратный прирост спроса, который виден и по сделкам, и по звонкам. Для нас самих это было несколько неожиданно, однако уже сейчас эти показатели по нашим наблюдениям находятся на докризисном уровне /на уровне сентября-октября/". Аналитики "Инкома" отметили также оживление на загородном рынке жилья. Еще одним неожиданным моментом оказался выход на кризисной рынок инвесторов: "Прогрессивно настроенные инвесторы почувствовали приближение "дна", - говорит Д.Таганов.

Сейчас еще рано говорить о тенденции роста, - считает Таганов, но отмечает, что отдельные признаки стабилизации на рынке недвижимости уже появляются. В тоже время нельзя с большой долей уверенности говорить, продолжится ли этот виток роста в дальнейшем - все зависит от макроэкономической ситуации в стране.

Если рассматривать ситуацию на первичном рынке, то его регулируют другие механизмы - в первую очередь, кредиты и условия их получения для строительной организации. Трудности получения кредита, а также временно отсутствующий спрос на жилье в новостройках заставляют строительные компании обращаться к государству с просьбой о помощи. И причин у государства помочь строительным компаниям более чем достаточно. Как отметил президент Ассоциации строителей России /АСР/ Николай Кошман, потеря крупного застройщика, подобного, например, ОАО "ГК "ПИК" /PIKK/, грозит потерей работы нескольким тысячам человек. Исходя из данных Росстата за декабрь 2008 г, общая численность безработных в России увеличилась на 9,7 проц по сравнению с предыдущим месяцем - до 5,8 млн человек, что составляло 7,7 проц всего экономически активного населения страны. В условиях кризиса для государства рост безработицы становится уже серьезной социальной проблемой. Суть этого вопроса не в том, чтобы "давить на жалость", а в том, чтобы государство и строители могли эффективно решать серьезные экономические проблемы, в том числе и те, которые не удалось решить до кризиса. Например, декларация государства о поддержке застройщиков включает приобретение квартир для социальных нужд на наиболее выгодных условиях. Как ранее отмечал помощник президента РФ Аркадий Дворкович, цены на строительном рынке должны снижаться, но остановки нормальной деятельности отрасли допустить нельзя.

Как сообщил на 4-ой Всероссийской конференции "Антикризисные меры поддержки строительного комплекса России" Н.Кошман, цены на жилье подвергнутся корректировке, но не уточнил, насколько снизятся цены, а лишь добавил, что ниже себестоимости /особенно в Москве/ упасть не смогут. По оценке одного из участников конференции, себестоимость квадратного метра панельного жилья составляет в Москве 20-30 тыс руб. Н.Кошман заметил, что действительно цены на стройматериалы /цемент, лес, отделочные материалы/ снизились, но при этом попросил учесть, что ситуация на рынке вносит свои коррективы, например, цены на металл и, соответственно, арматуру повысились.Как сообщил источник на металлургическом рынке, с декабря 2008 г до конца января цены на металлопрокат повысились на 10-15 проц. Сейчас средняя цена по рынку за 1 тонну металлопроката составляет 14 тыс руб. Эксперты рассматривают повышение как сезонное: в конце прошлого года все трейдеры опустошили запасы и сейчас идет активная закупка. Скорее всего, цены в течение года будут меняться волнообразно, считают эксперты.

Тем не менее, вице-президент АСР Владимир Пономарев считает, в настоящее время из-за снижения спроса на жилье цены на стройматериалы начали падать. Однако это не приведет автоматически к снижению цен на строящееся жилье, поскольку строительный цикл, включая оформление исходно-разрешительной документации, составляет не менее 3-4 лет.

Министерство регионального развития России /Минрегион РФ/ утвердило приказом от 26 декабря 2008 г N 303 норматив стоимости 1 кв м общей площади жилья на 1-е полугодие 2009 г в размере 26,5 тыс руб. Средняя рыночная стоимость 1 кв м общей площади жилья на 1-й квартал 2009 г по субъектам Российской Федерации варьируется от 73,8 тыс руб в Москве до 13,9 тыс руб в Карачаево-Черкесской республике. Эти цифры определены Министерством для расчета размеров социальных выплат, выделяемых в соответствии с планами на 1 квартал 2009 г для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются за счет средств федерального бюджета на приобретение жилых помещений. Судя по заявленным Минрегионом объемов закупки государством социального жилья, в строительную отрасль может "влиться" значительная финансовая поддержка. Кроме того, служба недавно заявила о планах увеличения объемов жилья в 2009 г до 65 млн кв м. Итоги года покажут, суждено ли сбыться этим планам.

Участники рынка недвижимости пока сдержаны в прогнозах по вводу объема сдачи жилья. Это становится понятно, когда в рамки анализа рынка недвижимости включаются факты о "заморозке" проектов, а также учитывается немаловажное свойство этого рынка – инертность.

По оценке генерального директора агентства недвижимости DOKI Валерия Барнинца, предложение в новостройках в Москве немного подросло в январе по сравнению с декабрем, но все еще остается на минимальном уровне с 2004 г. Сужение первичного рынка происходило за счет снижения объемов коммерческого строительства жилья и увеличения возведения жилья для социальных нужд. Сейчас можно предположить, что предложение коммерческих объектов в нынешнем году снизится на 30-50 проц по отношению к прошлому году в эконом-классе за счет увеличения строительства социальных метров, а в бизнес-классе и элитном-классе уменьшение строительства будет связано с рыночной ситуацией, при которой девелоперы не рискнут затевать строительство новых домов в ближайшее время, как минимум до конца 2009 г.

В оценке этого вопроса его поддерживает Д.Таганов: "Что касается будущих объемов нового жилья, то, скорее, надо говорить о сокращении объемов". Пока что, в условиях кризиса и угрозы недостроев, покупатели переориентировались на "вторичку", но есть большая доля людей, которые хотели быть первыми жильцами в своей квартире. И они обязательно будут стремиться его приобрести, как только это позволит им сделать ситуация на рынке по окончании кризиса. В этом случае надо говорить уже не о перспективах 2009 г, а о дефиците жилья в 2010 г. По оценке Д.Таганова, цены на новостройки через год, после завершения кризиса на рынке недвижимости, будут расти быстрее, чем на рынке вторичного жилья.

Пока же строители пытаются заманить покупателей скидками, которые продолжили предновогодние акции. Некоторые продавцы рынка новостроек также пытаются использовать себе на благо изменения на валютном рынке. На вопрос: "В какой валюте строители ведут расчеты с клиентами: в рублях или условных единицах? Какова тенденция будет наблюдаться в этом году?", Д.Таганов ответил, что крупнейшие девелоперские компании ведут расчеты в национальной валюте. Заявление отдельных строительных организаций о введении расчетов в условных единицах - скорее может быть истолковано как PR-ход. Он уверен, что российские строители будут продолжать рассчитываться в рублях, так как "рынок долго шел к рублю". Если же на российском рынке возобладает тенденция расчета в иностранной валюте, то это будет негативным признаком, который будет говорить об "очернении" рынка. "Это наиболее негативный сценарий для развития рынка недвижимости", подчеркнул он. Сама же корпорация "Инком" ведет расчеты в рублях и считает на данном этапе такое решение правильным.

В итоге можно сказать, что изменения на валютном рынке по-разному влияют на первичный и вторичный рынок жилья, но ясности для покупателя в вопрос приобретения жилого пространства не вносят. На данном этапе покупка квартиры больше напоминает авантюру. Станет ли это приобретение правильным решением по вложению собственных сбережений и решением жилищного вопроса или окажется, наоборот, чересчур дорогой оплошностью, покажет время. Возможно, уже летом для аналитиков и простых граждан станет понятным, кто лучше всего "чувствует" рынок.