Офис теперь можно снять без денег

«Аренда бесплатно!», — таким лозунгом бизнес-центр North House в Москве привлекает арендаторов. Офис-парк «Семеновский» предлагает арендные каникулы на 6 месяцев. Другие компании идут на снижение суммы депозита или на отказ от депозита вовсе, предлагают компенсацию отделки помещения и дают любые обещания потенциальным партнерам. По данным консультантов, опустели от 9 до 20% столичных офисных помещений. Наступил рынок арендатора. И это заставляет арендодателей придумывать различные ухищрения, чтобы заманить клиентов в свои офисные центры.

Предложение North House выглядит заманчиво и необычно. За словами «аренда бесплатно» на самом деле кроется отсрочка платежа на 6 месяцев. Менеджер компании, представившийся Александром Александровичем, рассказал, что на такой шаг их вынудил кризис: «Компании теряют доходы, ищут помещения подешевле, а многие из них действительно могут заплатить не сегодня, а позднее, потому мы и предлагаем большую отсрочку платежа».

Отсрочка платежа предоставляется на полгода, для заключения договора необходимо предоставить залог, стоимость которого будет составлять двойную ставку аренды. А помещения сдаются сегодня по цене 9500 рублей в год. То есть, если за 200 метров помещений, арендованных на полгода, нужно будет в последствии внести 950 тысяч рублей, следовательно, в залог компании необходимо предоставить имущества на 1 млн 900 тысяч рублей.

По словам представителя компании, таким предложением воспользовалась компания «Инкомавто», которая в качестве обеспечения предоставила новые автомобили. Правда, владельцы North House засчитали их не по двойной ставке, а по номиналу, поскольку машины были новые, а клиент — постоянный. История их взаимоотношений закончилась тем, что «Инкомавто» выехала из офиса, а машины оставила арендодателям.

По мнению консультантов, опрошенных BFM.ru, предложение North House не такое заманчивое, как может показаться на первый взгляд. Во-первых, помещение не отвечает заявленному классу В, это бывшее индустриальное здание. Во-вторых, не очень выгодное расположение объекта: North House находится на Дмитровском шоссе; от метро сюда нужно добираться транспортом. И, в-третьих, в случае финансовых проблем через полгода можно расстаться с имуществом, переданным в залог арендодателям (а стоимость его — в два раза превышает арендную ставку).

Но есть в «бесплатной аренде» и ряд плюсов. По сути дела, арендодатель предоставляет беспроцентный кредит, что может существенно поправить положение дел арендатора во время кризиса. К тому же стоимость аренды немного снизилась, даже в рублевом эквиваленте. До кризиса ставка составляла здесь 350 долларов (по внутреннему курсу 30 рублей за доллар), то есть 10500, сейчас она снижена на тысячу рублей. Таким образом, годовая экономия даже за небольшой офис в 200 квадратов составляет 200 тысяч рублей.

Аналогичными условиями по «бесплатной аренде» можно воспользоваться в офисном центре «Гефес», который находится ближе к МКАДу, и где заморожена стройка части зданий.

По данным отдела исследований офисных помещений CB Richard Ellis, ставки в классе В упали на 10%, в то время как класс А можно арендовать с 25-30-процентным дисконтом, а в некоторых случаях торговаться можно и до скидки в 40%. «Перед новым годом наступил рынок арендатора, который может выбрать, куда ему переехать», — отмечает в интервью BFM.ru руководитель отдела исследований офисных помещений CB Richard Ellis Клавдия Чистова.

С такой оценкой согласна руководитель отдела офисной недвижимости DTZ Анастасия Хоменчук.

«Разброс в снижении составляет до 40% в зависимости от класса и местоположения. Наиболее драматичное падение наблюдается на переоцененные офисы премиум-класса и в отношении тех проектов, по которым собственники придерживали маркетинг, пока рынок рос, ожидая, что к моменту готовности ставки будут максимальны. В результате теперь проекты вышли на рынок целиком пустые в ситуации кризиса», — говорит BFM.ru эксперт.

Ведущий аналитик консалтинговой компании RRG Андрей Двойных более осторожен в оценках, зато оперирует абсолютными цифрами. «Во второй половине декабря 2008 года средняя ставка аренды по офисным помещениям (по всем классам) внутри Садового кольца составляла 1064 долларов за кв. м в год, вне Садового кольца — 644 доллара за кв. м в год. За IV квартал 2008 года долларовые ставки аренды на офисные помещения внутри Садового кольца снизились более чем на 15%, вне Садового кольца – на 14%», — рассказывает он BFM.ru.

По данным отдела исследований офисных помещений CB Richard Ellis, арендодатели сегодня в 2-3 раза увеличили арендные каникулы. До кризиса российский рынок аренды офисов практически не знал, что это такое. Вернее, знал, но предоставлялись они не в Москве, а на зависть столичным арендаторам — в Лондоне. То есть, если в столице Великобритании офисное здание сдавалось в эксплуатацию в состоянии shell&core (без отделки), то арендодатель позволял какое-то время (обычно около 6 месяцев) пользоваться помещением бесплатно для того, чтобы за это время произвести ремонт. Российские компании в лучшем случае давали арендные каникулы сроком на 1 месяц, и только сейчас пошли на значительные уступки.

На рынке сейчас отмечено появление самых различных способов привлечения арендатора: снижение суммы депозита или даже отказ от него (обычно он составлял 3-месячную ставку аренды), увеличение компенсаций за отделку, компенсация за отделку с учетом процентов, если деньги у арендатора заемные. Также отмечается отказ от страховок. Ранее арендодатели требовали за счет арендатора страховать риск от невыезда на момент окончания срока договора. Один из московских девелоперов сообщил BFM.ru, что предполагает вводить в эксплуатацию офисное здание с готовой отделкой. Бизнес-центр класса А, если не помешает кризис, будет достроен уже через 6 месяцев и сразу примет арендаторов, которых может привлечь такая серьезная преференция, как отсутствие необходимости делать ремонт.

Особым спросом, по сведениям консалтинговых компаний, сегодня пользуются недорогие офисы класса В за МКАДом. И естественно, консультанты подсчитывают, сколько сегодня в Москве пустующих офисных помещений. Клавдия Чистова из CB Richard Ellis утверждает, что на начало января пустующих офисов класса А в столице стало на 4% больше — по сведениям компании всего 9%. В классе В доля выросла на 4% и составила 15% от общего числа.

Анастасия Хоменчук из DTZ предполагает, что сегодня в Москве пустуют 20% офисных площадей.

«Уровень вакантных площадей в классах А находился в IV квартале 2008 года на уровне 6-7%, в классе В — на уровне 7-8%, — оценивает ситуацию Андрей Двойных из RRG. — По мере развития финансового кризиса многие компании вынуждены сокращать штат, экономить на переезде в более дешевые офисные объекты, отказываться на неопределенный срок от планов по расширению занимаемых площадей и от планов по переезду в офисы более высокого класса. Это негативно скажется на уровне вакантных площадей и в 2009 году».

Ольга Караулова