Что нас ждет в следующем году на рынке недвижимости?

Последние месяцы стало уже обычным сопоставлять 2008 год с 2006 годом, и, исходя из этого, делать прогнозы относительно развития ситуации в 2009 году. Между тем, как отмечают представители аналитического центра www.irn.ru, оценка ситуации весной и летом 2008 года делалась с учетом предположения, что у застройщиков есть значительная подушка безопасности. 

Дна рынка недвижимости следует ожидать к середине лета 2009 

На данный момент становится ясно, что у многих из них, таковой "подушки" нет. Именно это спровоцировало начало снижения цен столь быстро. В то же время, скидки у отдельных застройщиков уже доходят до 25%. Естественно ожидать, что падение рынка в 2009 году будет более глубоким, чем в 2007 году. Однако вопрос относительно того, насколько сильно упадет рынок и когда закончится падение, все-таки остается открытым. 

Следует отметить, что отличие динамики цен на московскую жилую недвижимость в 2008 году от таковой же динамики 2006 года стало заметно уже с первых недель марта. Если в 2006 году темпы роста цен увеличивались вплоть до последних недель апреля, то в 2008 году уже с первых недель марта началось торможение, что и отображено на следующем графике. Нужно сказать, что временная шкала этого графика построена в относительных единицах. На графике сопоставлены 2 периода, каждый длительностью в 2 года: 2006-2007 годы и 2008-2009 годы. Поэтому в качестве дат используются понятия "первый год" и "второй год", и "первая неделя такого-то месяца" и "пятая неделя такого-то месяца".

Таким образом, у рынка в 2008 году появился своего рода лаг по сравнению с 2006 годом в 2 месяца. И вплоть до осени динамика темпов изменения цен на московскую недвижимость в 2008 году с учетом этого лага совпадала с соответствующей динамикой 2006 года. Но к концу августа цены на квартиры в Москве перестали расти, и началась стагнация. Тогда как в прошлый раз стагнация началась лишь в последние недели декабря. Таким образом, лаг между динамикой развития московского рынка недвижимости в 2006 и 2008 годах увеличился до 3 месяцев.

Но и на этом уровне лаг не удержался. В октябре началось падение цен. И за последующие 7 недель цены на московское жилье в среднем упали более чем на 6%, тогда как в 2006 году снижения цен зафиксировано не было. И общее падение цен на квартиры в Москве за 35 недель стагнации 2006-2007 года составило всего 7,3%. Так что, на данный момент можно считать весь объем падения, продемонстрированный рынком в 2006-2007 годах, выбранным. Между тем, ожидать, что снижение цен будет менее продолжительным, чем в прошлый раз, не приходится. Таким образом, московский рынок жилья еще ждет дальнейшее ускорение темпов падения цен на недвижимость.

При этом стоит отметить, что всякое снижение рынка состоит из 4 этапов. Период роста заканчивается, когда наступает первичная стабилизация цен - предвестница снижения. Затем цены начинают снижаться, а темпы их падения ускоряются. Третий этап - это снижение цен, но уже в условиях торможения темпов падения. И, наконец, четвертый этап - итоговая стабилизация цен - так называемое "дно рынка".

В этот раз первичная стабилизация продлилась менее 2 месяцев, тогда как во время снижения рынка 2006-2007 годов данный этап длился более 3 месяцев. Таким образом, в нынешних условиях снижение цен началось на 1,5 месяца раньше. Казалось бы, оно и закончиться должно на 1,5 месяца раньше. Однако картина, скорее всего, будет обратной, так как темпы падения цен в этот раз существенно выше, чем это было во время снижения рынка 2006-2007 годов. Соответственно, и для того, чтобы падение цен стало притормаживать, рынку потребуется больше времени.

Во время снижения рынка 2006-2007 годов падение цен ускорялось около 3 месяцев. В 1998-1999 годах этот период занял 9 месяцев. Логично предположить, что в этот раз падение цен будет ускоряться несколько дольше, чем в 2006-2007 годах, так как ситуация существенно хуже, чем тогда. В то же время, скорее всего период ускорения падения цен теперь займет несколько меньше времени, чем это было в 1998-1999 годах, так как экономическая ситуация, в целом, все-таки лучше, чем в тот раз. Таким образом, по всей видимости, в данном случае падение цен будет ускоряться около полугода. На данный момент ускорение падения цен длится уже почти 2 месяца. Следовательно, оно займет еще где-то 4 месяца, то есть падение цен начнет притормаживать, скорее всего, к концу марта 2009 года.

Схожим образом обстоит дело и относительно периода торможения падения цен. В 2006-2007 годах падение цен останавливалось столько же, сколько и ускорялось - около 3 месяцев. При этом стоит отметить, что когда темпы изменения цен небольшие, то для их ускорения и для их торможения требуется одинаковое время.

А когда цены начинают меняться галопирующими темпами, то ситуация не может быть симметричной. Цены, в целом, "не любят" прекращать свой рост, а в случае падения быстро останавливаются. Поэтому, когда цены растут, период торможения длиннее периода ускорения, а в случае падения цен - наоборот. Именно так себя рынок вел в 1998 году. Падение цен ускорялось 9 месяцев, а для того, чтобы цены остановились в своем падении, рынку понадобилось всего 4 месяца.

При этом, как уже говорилось выше, сегодняшняя ситуация существенно лучше, чем это было в 1998 году. Поэтому логично предположить, что падение цен продлится меньше, чем в 1998 году. Учитывая, что период торможения во время снижения рынка 1998-1999 годов и во время снижения рынка 2006-2007 годов был по длительности почти одинаковым, рынку понадобится еще около 3 месяцев на то, чтобы падение цен остановилось. Это приводит нас к середине лета 2009 года, когда следует ожидать "дна рынка" и итоговой стабилизация. Таким образом, общая продолжительность периода снижения рынка на этот раз составит около года. В 2006-2007 годах этот период занял 9 месяцев, а в 1998-1999 годах - 1,5 года. Получается, что длительность снижения рынка в нынешних условиях займет промежуточное положение между 2 предыдущими временами снижения рынка.

Остается оценить, насколько снизятся цены за это время. Сразу следует подчеркнуть, что в отношении темпов падения цен нынешнее снижение рынка существенно отличается как от снижения рынка 2006-2007 годов, так и от снижения рынка 1998-1999 годов. Дело в том, что недельные темпы падения цен в среднем уже опережают показатели 1998 года. При этом нужно учитывать, что ускорение еще не закончилось, и итоговые показатели будут еще выше. И это не удивительно. Ведь в 1998 году цены падали с уровня в $1 тыс. за 1 кв. м, а сейчас - с $6 тыс. за 1 кв. м, и в процентном отношении показатели падения могут оказаться более значительными, чем в ситуации 1998-1999 годов. Наконец, в 1998 году московский рынок жилья представлял собой, по сути, классический рынок недвижимости, а сейчас московская недвижимость используется во многом как спекулятивный инструмент, поэтому, амплитуда, как взлетов, так и падений существенно выше, чем это имеет место на классическом рынке недвижимости.

В итоге, для того, чтобы оценить потенциал падения рынка сегодня, можно попытаться оттолкнуться от простой пропорции. Уже известны средние темпы падения цен за первые 2 месяца от начала нынешнего снижения. Если посмотреть, как соотносились среднемесячные темпы падения цен спустя 2 месяца после начала коррекции 1998-1999 годов со среднемесячными темпами падения цен на протяжении всего периода снижения рынка 1998-1999 годов, то можно вычислить, каково будет среднемесячное падение цен по итогам всего периода снижение рынка на этот раз.

В ситуации 1998-1999 годов среднемесячное падение цен по итогам первых 2 месяцев после начала коррекции составляло 1,6%, а по итогам всего периода снижения рынка 1998-1999 годов среднемесячное падение цен составляло уже 2,5%. Сейчас среднемесячный уровень падения цен составляет около 2,9%. Таким образом, по итогам всего периода снижения рынка среднемесячный темп падения цен может составить около 4,5%. При этом нужно иметь в виду, что это усредненный показатель. Темпы падения будут сначала ускоряться, а потом замедляться. И период максимального падения цен темпы такового будут, по всей видимости, выше, чем 4,5%. А к концу снижения рынка, которое наступит в конце июля - начале августа 2009 года, общее падение цен на московскую недвижимость может составить порядка 40%.

Таким образом, 2009 год будет походить на 2007 год тем, что падение цен продлится до осени. А главным их отличием друг от друга будет глубина падения и то, что осенью 2007 года рынок начал расти, а в 2009 году этого роста вряд ли стоит ожидать, так как для возобновления значительных темпов роста после глубокого снижения требуется определенное время. После снижения рынка 1998-1999 годов рынку потребовалось для этого около 8 месяцев. Даже после снижения рынка 2006-2007 годов, рынок, прежде чем начал снова расти, постоял почти 2 месяца. Логично предположить, что в этот раз период итоговой стагнации продлится где-то около полугода. Учитывая, что теперь на московском рынке недвижимости силен спекулятивный элемент, возможно, что на оживление рынку в этот раз потребуется меньшее время, чем это было после снижения рынка 1998-1999 годов, но оно в любом случае необходимо. Так что, скорее всего, цены на недвижимость снова начнут расти лишь после январских праздников 2010 года. 

Олег Репченко