Российская ипотека прирастет дефолтами

В Минэкономразвитии решили пересчитать дефолтных заемщиков на рынке ипотеки. Получился угрожающий результат — порядка 10%, что в разы расходится с рыночной статистикой. Впрочем, возможно, речь идет об обычном статистическом обосновании «распила» выделенных на поддержку ипотеки государственных средств.

«По данным российских банков, от одного до десяти процентов из ипотечных заемщиков уже допустили дефолты по погашению кредитов, — огласил на конференции результаты расчетов директор департамента Минэкономразвития Иван Осколков. — По худшему сценарию, из одного триллиона [рублей] ипотечных кредитов 300-400 миллиардов могут быть дефолтными». При этом Осколков не назвал никаких сроков.

Аналитик Альфа банка Ольга Найденова выразила недоумение по поводу приведенных цифр. «Если речь идет о 10% дефолтов, то этот очень много, но в случае одного процента — все не так страшно», — сказала она, отметив, что из оценок чиновника не вполне ясно, что именно подразумевается под словом «дефолт». С одно стороны, возможно, имелась в виду небольшая просрочка оплаты кредита, что не влечет практически никаких негативных последствий для заемщика. С другой, не исключено, что Иван Осколков говорил о долговременной просрочке, связанной с окончательной неспособностью заемщика расплатиться по кредиту, или об участившихся случаях переоформления ипотечных договоров.

Однако для того, чтобы число дефолтных заемщиков возросло до 10%, не было никаких оснований. Найденова утверждает, что, по оценкам аналитиков Альфа банка, общая доля неработающих кредитов по всей банковской системе составляет 1,7%. И хотя неизвестно, какая часть из них относится к ипотечным дефолтам, очевидно, что они составляют небольшую долю от всего объема.

Как правило, при заключении ипотечного договора квартира оформляется в залог на сумму, не меньшую тем обязательствам, которые должен погасить заемщик. Поэтому в последнее время в связи с коррекцией цен на рынке недвижимости возросло число случаев, когда банки требуют ускоренного погашения кредита или переоформления залоговых обязательств. Но, как считает аналитик, уценка недвижимости была не столь сильна, чтобы инициировать резкие движения на ипотечном рынке.

Стоит отметить, что государство обещало в следующем году выделить 200 млрд рублей на выкуп ипотечных кредитов через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Тем не менее, ведущий аналитик подразделения «Структурные финансы» рейтингового агентства Standard&Poor's Ирина Пенкина считает, что кредитные риски ипотеки в следующем году только наберут обороты и, в частности, возрастет уровень просрочек и дефолтов по ипотечным платежам.

Правда, получение 60 млрд рублей Агентством ипотечного жилищного кредитования является фактором устойчивости. Но при этом она заметила, что выкупаемые кредиты на 200 млрд руб, которые в будущем предоставит агентству государство, будут отличаться от кредитов, которые АИЖК выкупает по собственным стандартам. Но при этом возникает вопрос, каким будет место АИЖК на ипотечном рынке, если заемщики так и не смогут выплачивать ипотечный кредит?

На первый взгляд, ответ на этот вопрос уже прозвучал, так как глава АИЖК Александр Семеняка в четверг заявил, что агентство должно создать для этих целей маневренный фонд. Иначе дефолты заемщиков станут проблемой кредитора, а агентство будет или увеличивать ставки по кредитам или сокращать объемы кредитования. Он также отметил, что необходимо, чтобы в случае ухудшения финансовой ситуации заемщик продолжал выплаты по кредиту хотя бы в минимальных объемах. В противном случае такие заемщики «забудут дорогу к кредитору». В этом вопросе его поддержал замминистра регионального развития РФ Сергей Круглик: «Необходимо реструктуризировать для заемщика кредиты на этот сложный период, но платить люди должны всегда. Даже в случае, если они получают пособие по безработице».

Ольга Найденова согласилась с общими оценками экспертов Standard&Poor's в том, что уровень просрочек и дефолтов по ипотеке будет нарастать, но при этом отметила, что пока сложно оценить достаточность выделенных средств. Объем ипотечного рынка составляет примерно 50 млрд долларов, но какую часть из этой суммы необходимо профинансировать — доподлинно неизвестно, так как ранее АИЖК было отнюдь не единственным институтом, который занимался данными вопросами на рынке ипотеки. Так, многие банки перефинансировались на Западе путем выпуска евробондов, а ВТБ и ряд других финансовых организаций выпускали закладные.

Найденова также выразила сомнение в том, что в условиях падения цен на недвижимость банки будут выкупать ипотечные свопы и кредитовать под залог недвижимости, так как для этого нужно изменение ожиданий. «А что будет делать АИЖК с выкупленными обязательствами? Наверное, держать до срока погашения».

Алексей Щеглов