Паники среди ипотечных заемщиков нет, но до спокойствия еще далеко

Финансовый кризис стал испытанием не только для банковской системы государства, но и для нервной системы заемщиков – в особенности, ипотечных. Серьезные волнения им пришлось пережить, когда на рынке стали циркулировать слухи о том, что банки начали в одностороннем порядке повышать ставки по выданным ипотечным кредитам, либо заявили о требовании досрочного погашения.

Возросшую напряженность на рынке подогревала пресса публикациями о том, что уже совсем скоро тысячи обладателей заложенных квартир могут оказаться на улице – буквально, бездомными – ведь далеко не все заемщики смогут выплачивать ипотеку по новым условиям и потому имеют все шансы лишиться недвижимости. Давайте разберемся, насколько оправданы такие пессимистичные вопросы, и что в действительности происходит на рынке.

По информации компании «Гарант Кредит», являющейся экспертом на рынке ипотечного кредитования, многие банки еще год назад при усилении негативных тенденций в работе финансовой и банковской системы на западе, подготовили для себя что-то вроде «пути к отступлению». Они стали менять содержание ипотечных договоров, добавляя пункт о том, что при определенных условиях банк может в одностороннем порядке повысить ставку по уже выданному ипотечному кредиту. Поэтому многие из них, в соответствии с самими же условиями договора, вправе повысить при определенных обстоятельствах процентную ставку для заемщиков по уже выданному кредиту. Так, к таким обстоятельствам зачастую относится уменьшение стоимости заложенного имущества – то есть тот самый пункт срабатывает, например, если на рынке случается обвал цен. Тем не менее, по словам генерального директора компании «Гарант Кредит» Андрея Руль, у него нет на сегодняшний момент достоверной информации, что по выданным ипотечным кредитам были реальные инциденты повышения банками процентной ставки. Банки понимают, что изменение ипотечных условий по выданным кредитам может привести к ситуации, аналогичной той, что сложилась в США – массовым неплатежам и дефолтам заемщиков, имевшим губительные последствия для многих банков.

Пока в России, считает Андрей Руль, «начали только поднимать ставки по выданным карточным кредитам – то есть по кредитным картам. Ипотека – это суммы совсем другого порядка, это гораздо более сложный продукт и механизм, здесь повышение ставок хотя бы на один процентный пункт может обернуться существенными последствиями – вплоть до дефолта заемщика. Поэтому пока информации о повышении ставок по уже выданным кредитам у нас нет – но не исключено, что это может произойти весной».

Действительно, в настоящее время на рынке недвижимости не происходит каких-то экстраординарных событий. Обвала цен на квартиры, о котором все говорили, так и не случилось, хотя некоторое снижение все же было. В данный момент же, по оценкам экспертов, рынок замер – цены остановились и ни повышаются, ни понижаются. Ожидается, что такое затишье продлится до весны – тогда цены, по многочисленным прогнозам, должны упасть, и настанет некий переломный момент. Именно это время, если произойдет резкое снижение цен на квартиры, может стать самым опасным для ипотечных заемщиков. Стоимость заложенного имущества упадет, что позволит банку, согласно условиям договора, пересмотреть свои требования в сторону ужесточения.

Что же произойдет в случае подобного теоретического обвала рынка? Насколько велики у заемщиков шансы остаться буквально на улице, и были ли уже такие прецеденты?

В действительности, закон и в самом деле позволяет выселение заемщика из заложенной ипотечной квартиры, если тот задерживает платежи или не может выполнять далее условия договора с банком. Но, по словам, Андрея Руль, «во всей ипотечной практике на российском рынке пока было всего 1-2 случая выселения заемщика из квартиры, и этот механизм у нас совершенно не отработан».

Конечно, по закону, специальные социальные органы не позволят выселить ребенка, имеющего долю в заложенной квартире. Но банки сами изначально запрещают выделять несовершеннолетнему ребенку долю в собственности в ипотечной квартире. Таким образом, имея дело с совершеннолетними заемщиками, банк при определенных условиях может на законных основаниях, согласно условиям договора, подавать в суд и затем реализовывать квартиру. Поэтому выселение – вещь вполне реальная. Тем не менее, как уже говорилось, в России практики этого нет, механизм не отработан – и не факт, что в случае возникновения подобных обстоятельств, реализация квартир будет проходить безболезненно. До сих пор, когда у заемщика возникали какие-то затруднения с погашением ипотечного кредита, ему удавалось договориться с банком – он мог реализовать свою заложенную квартиру, отдать долг банку, и с учетом растущих до сей поры цен на недвижимость, даже остаться в прибыли! Но совершенно очевидно, что в условиях падающего рынка общение банков с заемщиками, у которых возникли финансовые затруднения, не будут проходить настолько легко и просто.

Здесь вполне возможно повторение американского сценария, когда люди просто бросали свои ипотечные квартиры – оставляли ключи банку, сообщая о том, что далее не в состоянии платить по кредиту. Это привело к массовому банкротству кредитных учреждений. Кстати, если у нас повторится что-то подобное – заемщики предпочтут арендовать квартиру, и вполне разумно прогнозировать при развитии такого сценария в будущем увеличение арендных ставок на жилье. Пока же в профессиональных кругах информации о том, что были какие-то реальные прецеденты выселения, нет.

Конечно, сегодня многие люди, выплачивающие ипотечный кредит, обеспокоены сложившейся ситуацией, но такой паники, какая была на рынке несколько недель назад, уже нет. Очень многие люди обеспокоенно звонят своим ипотечным брокерам и просят как-то успокоить, сказать, чего следует ожидать от рынка и как правильно вести себя в сложившихся условиях. Многие даже заранее прорабатывают запасной вариант – активно интересуются условиями продажи заложенных в банке квартир. Но пока дальше разговоров и сбора информации дело не двигается – то есть, по словам экспертов рынка, нет всплеска предложения заложенных квартир. Повод беспокоиться есть только у тех клиентов, материальные условия которых во время кризиса существенно ухудшились – например, они потеряли работу. Но и в этом случае ситуации пока разрешаются достаточно безболезненно.

Андрей Руль говорит: «когда нам звонит встревоженный клиент, выплачивающий ипотеку, и спрашивает, чего ему ожидать в данной ситуации, мы связываемся с его банком и наводим нужные справки. Банки нам отвечают, что если у заемщика положительная история и кризис не сказался на его материальном благополучии – причин для беспокойства нет. Наши банки-партнеры не сообщали нам о каком-то планируемом повышении процентных ставок по уже выданным кредитам, поэтому мы советуем клиентам оставаться спокойными, ничего пока не предпринимать и не пытаться в панике продавать заложенную квартиру».