Строительный рынок — финансовая пирамида?

В конце октября в Москве была представлена информационно-аналитическая торговая система «Открытый рынок строительных инвестиций» (ОРСИ). Это первый опыт создания в России информационно-аналитической торговой системы для профессиональных инвесторов на рынке недвижимости. Площадка предназначена для открытого котирования долговых обязательств стройкомпаний Московского региона.

«Строительный рынок живет по законам, которые характерны для финансового и фондового рынков. Чем определяется цена? Исключительно ожиданиями инвесторов, так же как и на фондовом рынке. При этом у строительного рынка не было инструментов, позволяющих работать эффективно, необходим был финансовый инструмент. Поэтому система «Открытый рынок строительных инвестиций» и была спроектирована как один из элементов инфраструктуры, характерной для финансового рынка, и надеемся, что она будет эффективна.

Не секрет, что в структуре долгов строительных компаний Москвы преобладают долги краткосрочные, то есть задолженности, которые должны быть погашены в течение года. Привлекаются эти деньги в основном под объекты с жизненным циклом, длящимся 2-3 года. Получается двоякая ситуация: деньги привлекаются под те объекты, которые еще будут достраиваться. Сама система подразумевает, что в будущем строительным компаниям придется свои долги рефинансировать. В нынешней ситуации, когда существуют определенные проблемы с ликвидностью на рынке, строительным компаниям все сложнее привлекать средства: во-первых, имеет место повышение ставок (сейчас они достигают 28–36%), во-вторых, те объекты, где только котлован выкопан, банками практически не кредитуются. Такая ситуация приведет к тому, что большинство объектов, которые находятся на стадии разработки, котлована и строительства (до 80%), будут просто-напросто заморожены.

По итогам нашего исследования был проведен опрос более чем 40 риэлторских агентств. Уже сегодня цены на 10–15% ниже заявленных. Сейчас заявок на покупку раз в семь меньше, чем заявок на продажу. Если раньше в день поступала в среднем одна заявка на продажу, то сейчас таких заявок 6-7.

Связано это в первую очередь с тем, что доля инвестиционных покупок была очень высока (по оценкам экспертов, около 70%). Сейчас многие инвесторы хотят выйти из этих сделок и вернуть свои вложения. А с учетом того, что принцип формирования строительного рынка — финансовая пирамида со всеми характерными особенностями и с предсказуемым финалом, никто из инвесторов не хочет остаться последним в цепочке.

Если говорить о системе ценообразования, существовавшей на рынке, она складывалась из ряда субъективных факторов, в том числе из искусственного ограничения объема предложения и грамотной PR-кампании.

Есть факторы, которые свидетельствуют о том, что цена снизится, но есть и противоречащие этому факты. Отсутствие платежеспособного спроса, резкое сжатие рынка ипотечного кредитования, кризис ликвидности действительно могут подстегнуть снижение цен.

При этом рост себестоимости, связанный с увеличением ставки по заемным средствам, а также со сложностью привлечения заемных средств для строительных компаний, говорит за то, что цены не упадут. Второй объективный момент — это резкое снижение ввода жилья. Если сравнивать с предыдущим годом, то по состоянию на III квартал 2007 года было введено 3,2 млн кв. м жилья, за тот же период нынешнего года — 1,6 млн кв. м. К концу года мы ожидаем ввод до 2,5 млн кв. м — примерно 45–50% от планируемой величины. Это также указывает на то, что цена не снизится.

Одной из важнейших на строительном рынке была и остается проблема обманутых вкладчиков. Обманутые соинвесторы — это результат неработающего законодательства по защите прав и интересов инвесторов. Так, действующий Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 16.10.2006) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» выполняется в Москве в 85–90% случаев. В других случаях используются «серые», альтернативные схемы по кредитованию, которые были придуманы в обход этого закона. Кроме того, проблемой остается отсутствие ответственности строительной компании перед долевыми инвесторами. Возможна такая ситуация, когда компания с 10 тысячами рублей уставного капитала привлекает кредиты на десятки миллионов долларов. Отвечать этой компании по своим обязательствам нечем.

У большинства крупных строительных компаний присутствует так называемая диверсификация рисков: банковская задолженность консолидируется на одной структуре, и на той же структуре висит объект незавершенного строительства. На другой структуре, как правило, своем риэлтерском агентстве, фиксируется задолженность соинвесторов. А у риэлтерского агентства какие свои активы? Никаких. Оно может обанкротиться, но никто ничего не получит. И последнее звено — это генподрядчик, который работает с поставщиками и субподрядчиками и на котором висит другая задолженность. Собственных активов у компании нет. Поэтому те инструменты по возврату средств, которые существуют на рынке — возбуждение уголовного дела и подача искового заявления. В итоге длительный и дорогостоящий судебный процесс по признанию правомерности требований может ни к чему не привести. Да, по результатам уголовного дела можно посадить генерального директора, но вложенных средств это не вернет.

Мы попытались переломить ситуацию. Возврат средств возможен только при привлечении нового инвестора — того, кто готов реинвестировать проект. Мы не гарантируем тем же обманутым соинвесторам и кредиторам, которые попали в тяжелую ситуацию, что, придя к нам, они решат все проблемы. Мы даем дополнительную возможность».

Виктор Шендрик