Рынок недвижимости замер в ожидании: куда качнется маятник?

Цены на жилье будут только расти, и никакой кризис помешать этому росту не сможет. Это не прогноз экономистов, следящих за статистикой и строящих сложные графики. Это ожидания людей, которых опросили эксперты Национального агентства финансовых исследований. Казалось бы, рассчитывать можно на одно, а получить совсем другое. Но в экономике действует другой принцип: чем больше ждешь, тем больше получишь. Что происходит сейчас с ценами на недвижимость? И сколько будет стоить ваша квартира уже через полгода? С помощью экспертов "Известия" искали ответы на эти вопросы.

Жилищный вопрос - он трудный самый. А мировой финансовый кризис, ударивший и по нашей экономике в том числе, сделал его практически неразрешимым. Из-за нехватки денег замораживаются стройки, а банки резко ограничивают, а то и вовсе прекращают выдавать кредиты на покупку жилья. Нет денег - нет и крыши над головой. С одной стороны, снижение спроса автоматически означает снижение цен. В российских регионах уже продают квартиры с 10%-ными и даже 20%-ными скидками, а в Москве, как рассказали "Известиям" сразу несколько риэлторов, с продавцами вторичной недвижимости можно очень эффективно торговаться.

Но, с другой стороны, раз замораживаются недострои, значит, сокращается и предложение. А следовательно, и цены должны быть выше. Такая неопределенность, судя по всему, и заставляет российских граждан верить, что квартиры - по крайней мере в ближайшее время - точно не подешевеют. Согласно опросу, 63% граждан уверены, что стоимость жилья в будущем будет только расти, и лишь 9% считают наоборот. При этом больше других ждут снижения цен жители двух столиц - Москвы и Санкт-Петербурга. Им виднее.

Насколько ожидания согласуются с реальностью? В некоторых регионах стоимость квадратного метра начала падать еще в конце лета.

Так, в Ростове-на-Дону, как сообщили "Известиям" в местном риэлторском агентстве, вторичное жилье подешевело к сегодняшнему дню уже на 10-15%. Та же картина в Новосибирске и Красноярске. Риэлторы Санкт-Петербурга уже ощутили падение цен на новостройки и ожидают, что тенденция перекинется и на вторичный рынок. А вот в Нижнем Новгороде цены не падают, но и не растут с начала года. Пошел процесс снижения и в Москве, но он пока не очень заметен, говорит руководитель проекта "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.

В риэлторских конторах отмечают, что ситуацию сильно "подкосило" сворачивание банками ипотечных программ. Особенно не повезло тем, кто собрался покупать квартиру на первичном рынке.

- В первой половине 2008 года до 30% новой выдачи ипотечных кредитов приходилось на новостройки, - рассказывает вице-президент ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц. - Но в сложившейся ситуации при формировании ипотечного кредитного портфеля мы должны принимать во внимание требования инвесторов. Мы вынуждены были приостановить программу ипотечного кредитования на приобретение строящегося жилья, так как формируемые за ее счет портфели требованиям не отвечают. В случае стабилизации рынков мы обязательно возобновим выдачу таких кредитов.

В чем риск? В том, что, даже если дом готов на 50%, не факт, что его будут достраивать. У застройщиков сейчас такие же проблемы с деньгами, как у всех. Они привыкли возводить новые объекты в долг (благо дешевых кредитов раньше было достаточно), а с кредиторами рассчитываться постфактум - когда уже квартиры распроданы. Сейчас дешевых кредитов нет, строить не на что. Вот и не решаются банкиры выдавать людям деньги на жилье с таким туманным будущим.

Если у вас есть собственные накопления, вы желанный гость в любой риэлторской конторе. Чтобы получить хоть какие-то живые деньги, в достроенных домах девелоперы продают квартиры со скидками. Уже сейчас во многих регионах, включая Москву, квартиры в новостройках предлагаются со значительным дисконтом - до 15%.

По мнению экспертов, до апреля-мая следующего года цены на новостройки "полегчают" еще на 10%.

Повезет, еще раз повторимся, только тем, у кого есть заначка. Тем, кто рассчитывает на помощь банков, надеяться особо не на что. Речь причем идет не только о новостройках, но и о вторичном рынке. Банки настолько ужесточили требования к заемщикам, что взять кредит теперь сможет далеко не каждый. К примеру, в одном небольшом региональном банке, как рассказали "Известиям" претенденты на ипотеку, раньше для получения кредита в 2 млн рублей требовали двух поручителей и 100 тыс. рублей первоначального взноса. Сейчас число поручителей выросло до четырех, а взнос - до 400 тысяч.

Вместе с тем у государства уже есть план по поддержанию спроса на рынке жилья (в конце концов нацпроект "Доступное и комфортное жилье" никто не отменял). Госдума уже одобрила выделение 60 млрд рублей для Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которое теперь сможет выкупить у региональных банков побольше ипотечных кредитов и снять с них таким образом это бремя. Кроме того, в правительстве уже заявили, что государство готово выкупать у застройщиков квартиры в недостроенных домах. Такой "госзаказ" дает хотя бы небольшой, но гарантированный сбыт части жилья.

Пока же рынок замер в ожидании - куда качнется маятник. Граждане свои ожидания уже выразили, что скажет рынок?

- Покупатели жилья не спешат, надеясь, что цены упадут. Продавцы недвижимости тоже не торопятся, ожидая, что они будут расти. В принципе из-за этого рынок жилья сейчас спокоен, можно сказать, цивилизован, есть возможность торга, - говорит директор отделения "Центр ипотеки" компании "БЕСТ Недвижимость" Андрей Кузнецов.

Купить нельзя продать

Специалисты НАФИ пришли к выводу, что у россиян нет единого мнения насчет того, удачное сейчас время для сделок с недвижимостью или не очень. Четверть опрошенных считают, что сейчас можно выгодно купить жилье. Почти столько же, наоборот, уверены, что ситуация на рынке недвижимости сейчас неблагоприятная. Что думают по этому поводу эксперты?

Владислав Луцков, генеральный директор аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ":

- Если мотивом покупки является естественное улучшение жилищных условий, то стоит покупать - в долгосрочной перспективе рынок будет расти. Сегодня по ряду новых объектов предоставляются различные виды скидок, на вторичном рынке сегодня уместен торг с владельцами квартир.

Олег Репченко, руководитель проекта "Индикаторы рынка недвижимости":

- Если вы хотите продать квартиру для того, чтобы приобрести, скажем, большую площадь, иначе говоря, обменять одно жилье на другое, то сейчас это можно делать. Цены на рынке стабильны, ажиотажного спроса нет. Если вы хотите просто вложить деньги в жилье, то сейчас от этого лучше воздержаться. А вот продавать инвестиционное жилье стоит - будет возможность зафиксировать прибыль.

Сергей Кусков, руководитель отделения Московского инвестиционного центра недвижимости:

- Продавать жилье сейчас не самое выгодное дело. Цены либо стоят, либо даже падают. А вот покупать недвижимость сегодня стоит, это самый оптимальный вариант. Самое выгодное инвестирование сейчас - в зарубежную недвижимость.

Андрей Кузнецов, директор отделения "Центр ипотеки" компании "БЕСТ Недвижимость":

- Покупать жилье сейчас нужно, для этого очень подходящее время. На рынке много объектов, можно спокойно выбрать подходящий вариант. Можно поторговаться с продавцом и получить скидку. Продавать жилье сейчас тоже можно спокойно и с выгодой для себя. Рынок недвижимости не перенасыщен объектами, и можно не торопясь продать жилье по желаемой цене.

Татьяна Терновская, Павел Арабов