Что происходит с российской недвижимостью?

На модерации Отложенный На жилищном рынке царит беспокойство. Строительная отрасль задыхается от безденежья. Государство принимает экстренные меры по поддержке застройщиков. Только будут ли они эффективны, и до всех ли дойдет помощь?

Касается каждого

Финансовый кризис добрался и до строительства. Появилась реальная угроза, что отрасль остановится, причем фундаментально. Причина кроется в относительно низкой капитализации предприятий-застройщиков. Это по-научному. А чтобы было понятно, скажу проще – у застройщиков нет денег, чтобы заниматься своим делом. В своем большинстве они всегда строили на чужие. Деньги старались брать в первую очередь у дольщиков, начиная продавать воздух этажей на этапе котлована. Если торговля шла не слишком бойко или деньги были нужны срочно, то по возможности брали кредит в банке. Теперь нет ни того, ни другого. Покупатели ждут, когда упадут цены. Банки ждут, когда у них самих появятся деньги и вообще ситуация стабилизируется. Строителям ничего не остается, как замораживать объекты и тоже ждать.

Процесс уже пошел. Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева сообщает, что за первые 9 месяцев текущего года темп ввода жилья снизился и составил 97% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. При этом она уточняет, что основной вклад в снижение вносят четыре самых крупных региона (Москва, Московская обл., Санкт-Петербург и Краснодарский край). Если их не учитывать, то за первое полугодие 2008 года все остальные субъекты РФ прибавили в среднем 16%.

Пусть так, но в целом-то все равно снижение. В высоких отраслевых сферах блуждают разговоры, что по итогам года строители России сдадут на 10-15 млн. кв. м жилья меньше, чем планировалось. Впрочем, это еще не факт. У страха, как известно, глаза велики. Есть слабая надежда на финишный рывок строителей.

Однако туманная перспектива так или иначе тревожит практически все население. Несомненно, в смятении застройщики. Перед многими из них реально замаячила угроза банкротства. Еще меньше позавидуешь тем, кто уже оплатил будущую квартиру и ждет завершения строительства. Дождутся ли? По-своему обеспокоены и те, кто только намерен купить жилье – вдруг надежды на снижение цен не оправдаются? Ведь некоторые аналитики прогнозируют повышение цен вместо падения. Мой институтский однокашник имеет небольшой бизнес по производству стройматериалов. На днях он с пристрастием допрашивал меня по поводу перспектив объемов строительства – будет ли кому сбывать свою продукцию? И конечно, всех частных владельцев жилья волнует – не рухнут ли цены на их собственность? Пусть они и не собираются ее продавать, но все равно сознание, что ты обладаешь солидным состоянием, греет душу.

Застройщикам на кафтан

Чтобы не допустить развала отрасли (в которой, кстати, работает более 5 млн. человек) и обеспечить стабильное развитие жилищного рынка, президент и правительство решили вслед за банками срочно поддержать и застройщиков. Помощь будет оказана сразу по нескольким направлениям и в разных формах: через кредитование, через госзакупки жилья на социальные цели и через повышение спроса на рынке за счет экстренного выделения денег льготникам на приобретение жилья.

Так, недавно Госдума приняла законопроект, который позволит российским компаниям экстренно перекредитоваться во Внеш-экономбанке для погашения займов за рубежом. Сколько из общей суммы достанется строителям, неизвестно, однако, по оценкам специалистов, их долг по внешним заимствованиям превышает $4 млрд.

Кроме того, в рамках программы «Жилище» государство строит или приобретает жилье для граждан, в отношении которых оно имеет соответствующие обязательства. Сейчас предлагается закладку новостроек на время прекратить, а все средства срочно направить на приобретение уже готовых или близких к этому квартир, чтобы снизить угрозу новой волны обманутых дольщиков.

Владимир Путин предложил ускоренно пустить в дело средства Фонда ЖКХ. Как известно, эти деньги предназначены, в том числе, для расселения аварийных домов. Теперь из закромов фонда субсидии субъектам Федерации на покупку жилья для переселенцев будут выделены опережающим порядком, сразу в размере двухгодичного лимита – 50 млрд. рублей.

На прошлой неделе Владимир Путин также заявил о намерении выделить в этом году Министерству обороны дополнительно 21 млрд. рублей на обеспечение жильем военнослужащих.

К участию в оказании помощи подключаются субъекты Федерации. В частности, правительством Москвы создана антикризисная комиссия, которая будет распределять финансовые средства в объеме до $2 млрд., выделенных из городского бюджета на поддержку промышленности и строительства. При этом столица намерена как выкупать жилье у застройщиков на социальные программы, так и выдавать им деньги в форме кредитов или в обмен на акции компаний.

Денег все равно мало

Точно просуммировать объем заявленной поддержки не представляется возможным, поскольку в рамках некоторых шагов правительства помощь строителям не конкретизирована. Тем не менее, по порядку величины итог можно оценить в 200 млрд. рублей. Вопрос, а сколько надо?

Как подсчитали в Минрегионе, в той или иной стадии строительства сейчас находятся порядка 78 млн. кв. м жилья. Если учесть, что в год вводится около 60 млн. кв. м, а строительный цикл в среднем занимает немногим более года, то оценка Минрегиона выглядит весьма убедительной. Одновременно в ведомстве ожидают, что 20-21 млн. кв. м строители до конца года «вытянут» в любом случае. Может быть, даже чуть больше. Тем не менее, остается как минимум 50 млн. кв. м «незавершенки», которую в условиях поголовного безденежья так или иначе надо выкупать государству.

По данным Росстата средняя рыночная цена типового жилья в стране составила в третьем квартале 49 100 рублей. Но выкупать его у застройщиков предполагается по-разному. Говорят, что Москва намерена оптом скупать жилье у компаний со скидкой 25-30%. Вице-премьер Дмитрий Козак полагает, что покупать надо «по справедливой рыночной, но регулируемой цене». По мнению заместителя руководителя Минрегиона Сергея Круглика застройщикам, претендующим на госзаказ, надо предложить посоревноваться в ценообразовании. А президент Дмитрий Медведев недавно пообещал, что стоимость государственных жилищных сертификатов для военнослужащих сравняется с рыночной стоимостью жилья. Это автоматически означает выкуп по чисто рыночной цене в рамках соответствующей программы.

После всех этих заявлений полагаю, что не будет большой ошибкой принять выкупную цену одного квадрата равной 40 тыс. руб. Умножим на подлежащую выкупу площадь и получаем 2 трлн. руб. То есть потребность на порядок больше, чем обещают выделить. Возможно, что в приведенных расчетах имеются натяжки. И все же ясно, что денег мало. 

Из лирического

Если денег не хватит, значит кому-то они достанутся, а кому-то нет. И ведь кто-то будет решать, кому и на каких условиях их дать, а кто их не достоин. Это к тому, что многие из объявленных мероприятий весьма коррупционно емкие.

Есть и другой щепетильный момент. Государство обещает помочь достроить, вообще говоря, все жилье, невзирая на его «происхождение». То есть и то, что покупается по прямому назначению (для проживания), и инвестиционные квартиры (приобретаемые для перепродажи). Отделить одно от другого в одном доме невозможно. Однако далеко не все считают необходимым помогать владельцам двух, трех и более квартир.

И последнее. Вот ведь какая штука получается: несколько лет подряд застройщики вкусно ели, сладко пили, а уставных капиталов в благоприятнейших условиях элементарно не накопили хотя бы на кассовые разрывы. И посчитавши, даже не прослезились. Прикрывшись обманутыми дольщиками как щитом, уповают на государственную помощь. На помощь не организационную, не советом, а деньгами. Но чтобы эти деньги дать, их надо откуда-то взять. Их берут из бюджета, из налогов, то есть из нашего с вами кармана. Я это не к тому, что пусть тонут. Помогать обязательно надо. Но надо также отдавать себе отчет в том, что происходит.

Сергей Домнин