Антикризисные меры банков: кто спасет ипотеку?

На модерации Отложенный В 2008 году мы отметили и десятилетие закона «Об ипотеке», и десять лет со времени предыдущего крупного экономического кризиса. Однако настроения далеко не юбилейные: банки вынуждены «распугивать» потенциальных клиентов повышенными ставками и требованиями. Представители финансового сектора рассказали «Собственнику», как борются с финансовым кризисом и когда он, предположительно, закончится.

Все так хорошо начиналось

По данным Ассоциации строителей России, с 1998 года около 700 тысяч российских семей приобрели квартиры с помощью ипотеки. 556 млрд руб. – столько составил объем выданных ипотечных кредитов к концу 2007 года. Согласно докладу* Владимира Лопатина, председателя Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров, в стране произошло 60-кратное увеличение ипотечных кредитов за 5 лет (с 2003 по 2007 годы). Он привел метафору, что ипотека, возможно, родилась на 10 лет раньше, чем следовало по экономическим показателям, потому что в стране все эти годы был острый дефицит жилья.

В любом случае, неуемный рост ипотеки «поставил на место» 2006 год. Как отмечают в АСР, непрекращающийся рост цен, особенно в 2006 году, снизил доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения (менее 20% граждан). Об этом свидетельствует сокращение реально совершаемых сделок купли-продажи жилья на рынке. Ситуация усугубилась в 2007–2008 годах: у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительства.

На различных конференциях и ипотечных форумах этим летом зазвучали тревожные цифры: доля ипотечных сделок (по Москве) сократилась с 10-15% до 4%. Все чаще эксперты рынка признают, что ипотека никогда не была массовой, а в большинстве случаев становилась вспомогательным инструментом в проведении альтернативных сделок (коих на рынке львиная доля). Уверенно звучит прогноз аналитиков о том, что количество игроков на рынке ипотеки сократится в разы, особенно в регионах, где очень часто были представлены одинаковые ипотечные программы (чаще всего программы государственного агентства АИЖК).

… и так кончилось…

Каждый день приносит нам новости о том, что тот или иной банк прекратил выдачу ипотечных кредитов. По данным Александра Афанасьева, руководителя отдела развития бизнеса банка «Дельта кредит» (учреждения, которое в ходе форума* назвали «повивальной бабкой российской ипотеки»), уже 400 банков прекратили выдачу ипотечных кредитов, осталось лишь около 30. Но ситуация с каждый днем продолжает меняться, другие источники называют цифру в 15 банков, продолжающих выдавать ипотечные кредиты.

«Если раньше у нас интересовались условиями выдачи кредитов, то сейчас клиенты звонят, чтобы задать вопрос: а вы ипотечные кредиты все еще выдаете?» – рассказал Афанасьев. Как рассказал «Собственнику» Андрей Кузнецов, директор отделения «Центр ипотеки» компании «Бест-недвижимость», банки сейчас выставляют такие требования к клиентам, о которых рынок успел уже забыть: 30% первоначальный взнос, процентные ставки увеличились тоже до уровня трех-четырехлетней давности. При этом кредиты одобряют, но клиенты не могут их взять.

По словам заместителя руководителя центра ипотечного кредитования Абсолют-Банка Елены Ворониной, на состояние российской ипотеки повлияла политика АИЖК. Агентство предъявляло достаточно либеральные требования к качеству рефинансируемых портфелей, это привело к высокому уровню доли просроченных платежей. Сейчас, в условиях кризиса, доля дефолтов (невозвратов по кредитам или кредитов с просрочкой) должна быть сведена к минимуму.

Помимо массовых дефолтов заемщиков, банки пострадали от нехватки долгосрочных средств для выдачи кредитов. Модель ипотечного банка подразумевает постоянное рефинансирование выдаваемых ипотечных кредитов посредством продажи кредитов на вторичном рынке. «Но сегодня вторичный рынок закладных практически полностью не работает», – резюмирует генеральный директор брокерской компании «Кредитория» Михаил Бусыгин.

Поэтому, объясняет Воронина, сегодня банки делятся преимущественно на две категории: на тех, кто повысил ставки, но продолжает выдавать кредиты, и на тех, кто приостановил свои кредитные программы. При этом, отмечает директор департамента кредитования НБИК Татьяна Микеева, некоторые специализированные ипотечные банки с рынка не уходят, а продолжают выдавать кредиты на «интересных условиях». Этот факт, как и то, что люди продолжают обращаться за кредитами, дает экспертам рынка некоторую надежду на то, что ситуация вскоре придет в равновесие.

Спасательный круг

Пока же ситуация с кризисом накаляется. Финансовые институты могут рассчитывать как на собственную политику, так и на поддержку государства.
В первую очередь антикризисные меры были приняты на микроуровне – в каждом отдельном банке. «На прежних, «докризисных» условиях сейчас кредиты не выдаются ни одним банком», – подчеркивает Елена Воронина.

На сегодня банки закрывают часть рискованных программ (новостройки, неподтвержденный доход, кредиты с небольшим первым взносом и т. д.), полностью отказываются от любой рекламы ипотеки, ужесточают требования к заемщикам и объектам залога, увеличивают сроки рассмотрения заявлений на кредит, перечисляет Михаил Бусыгин. Некоторые банки, возможно, поднимут ставки по уже выданным кредитам, предполагает директор по ипотечным продуктам и андеррайтингу «ИпоТек Банка» Алина Назарова. При этом подобные меры характерны для всех кредитных организаций – и федеральных, и региональных.

Некоторые банки, к примеру Росевробанк, разослали клиентам письма с просьбой вернуть кредит хотя бы частично досрочно и тем самым помочь банку выжить в условиях кризиса ликвидности, однако рынок воспринял это как очередной повод для паники. Открытые письма, как показывает практика последнего времени, ситуацию только ухудшают, и в целом не стоит рассматривать их как «соломинку».

Что до правительства, то оно заявило о поддержке финансовых структур, но до рынка эти деньги не дошли. Эти меры включают доступ банков и компаний к рефинансированию внешних займов через ВЭБ, компенсацию трем госбанкам со стороны Центробанка убытков, полученных на рынке МБК, а также запуск механизма беззалоговых кредитов Банком России. «Пока что эти инструменты действуют в отношении лидеров рынка, поэтому в регионах ситуация сложнее», – комментирует эксперт. Также мелкие банки сталкиваются с нежеланием крупных банков одалживать средства, говорит аналитик ИК «Финам» Сергей Фильченков. Если будет создан государственный фонд по выкупу активов банков, испытывающих трудности с ликвидностью, но, тем не менее, перспективных (такая инициатива обсуждается в Правительстве РФ), то и в этом случае речь пойдет о более крупных игроках. Мелким банкам выжить при кризисе крайне тяжело.

Это касается и вкладчиков. Да, государство обеспечит выплату страховки по вкладам до 700 тыс. руб., однако в случае массового банкротства банковских организаций это не поможет: деньги-то имеют свойство заканчиваться даже в казне. Поэтому страховкой обеспечат, скорее всего, вкладчиков лишь пары-тройки крупных и средних банков.

… но он кончится…

К чему же ведет кризис и, самое главное, когда он закончится? Надо понимать, что данный кризис отличается от событий 1998 года. Тогда он был связан с дефолтом государства, а сегодня имеет мировые масштабы.
По словам Татьяны Микеевой, кризис даже в некоторой степени оздоровит рынок, избавит его от слабых и «черных» игроков. Научит банки формировать качественные кредитные портфели. Поможет развитию внутреннего вторичного рынка ипотеки, чтобы банки могли рефинансироваться в России. Алина Назарова считает, что кризис скажется на ценах на недвижимость. Сергей Фильченков полагает, что цены пойдут вниз: по его оценкам, снижение цен даже при самом консервативном подходе способно составить 10-20%.

Предсказывать же завершение кризиса эксперты рынка не берутся. «После того как заработает рынок рефинансирования ипотеки, начнется новый виток развития. Но ждать этого, по всей видимости, придется долго», – резюмировал Михаил Бусыгин. Однако с уверенностью можно сказать, что все же рано или поздно он кончится.

* На IX Ежегодном межрегиональном форуме риелторов, проведенном Московской ассоциацией риелторов 16 октября 2008 года.

Алевтина Максимова, Татьяна Соколова