Как накопить на ипотеку?

На модерации Отложенный

Когда цены на недвижимость растут, ипотечный кредит хорош тем, что позволяет этого «не замечать». Ведь, купив квартиру по ипотеке, вы фактически замораживаете ее дальнейшее подорожание – фиксируете цену. И просто начинаете спокойно выплачивать кредит.

Хорошо бы без обгонов

Если копить на квартиру на депозитах, в паевых инвестиционных фондах (ПИФах), придется обгонять темпы роста подорожания квадратного метра, чтобы эти накопления имели смысл. Сегодня это особенно актуально: рост цен на недвижимость составляет 15-20 процентов в год, на фондовом рынке царит кризис – почти все инвестиционные фонды показывают отрицательный прирост. Так что стоит задуматься об ипотеке. Но именно – задуматься: столь серьезное решение не должно быть спонтанным.

Во-первых, нужно определиться с программами, которые предлагают банки. Это может быть и ипотека под залог приобретаемого жилья (вторичного или первичного), и ипотека под залог имеющейся недвижимости. У каждой программы – свои условия, поэтому сначала стоит разобраться, какая из них вам больше подходит. А также – каков механизм получения ипотечного кредита по выбранной программе, то есть подробно изучить процедуру выдачи кредита.

Во-вторых, необходимо подробно изучить ситуацию на рынке: каковы динамика ставок и условия по ипотечным кредитам, какие факторы влияют на ставки по ипотеке, существуют ли предпосылки для снижения/роста ставок в будущем. На этом этапе необходимо определиться также с возможными сроками приобретения квартиры и получения кредита.

В-третьих, нужно разобраться с первоначальным взносом и издержками на получение ипотеки, спланировать, откуда вы будете брать требуемую сумму, с помощью каких инструментов накопите ее.

Соображая на двоих, ждем третьего

В качестве примера возьмем молодую семейную пару. Ему 27, ей 25. Детей пока нет, но в ближайшие пять лет они хотели бы завести ребенка, и к этому времени им понадобится собственная квартира.

Они уже определились, что будут приобретать ее на вторичном рынке, т.к. ипотека в данном случае получается наиболее дешевой. Также они изучили динамику ставок по ипотечным кредитам и выяснили, что в связи с ипотечным кризисом в США российские банки начали поднимать ставки и ужесточать условия выдачи кредитов. Получить ипотеку без первоначального взноса стало весьма трудно – нынче необходимо иметь в среднем 10-15 процентов средств от стоимости квартиры. У нашей пары накоплена сумма в 500 тыс. рублей, а цена «двушки», о которой они мечтают, – примерно 7,5 млн. И конечно, возник вопрос: брать ли ипотеку сейчас, пока ставки не выросли еще выше, либо подождать четыре-пять лет.

Семья рассудила так. Скорее всего, кризис должен миновать, а пока детей у них все равно нет. Сроки покупки квартиры не жесткие, и они всегда могут, ориентируясь на ситуацию с недвижимостью, отсрочить ее покупку. Поэтому решили копить на первоначальный взнос и оплату расходов, связанных с получением ипотечного кредита.

Прибавляем и вычитаем

Итак, им нужно было накопить примерно 750-1125 тыс. рублей на первоначальный взнос. Плюс на издержки по получению кредита. Приблизительный размер этих издержек для квартиры в 7,5 млн. рублей и кредита в 6,375-6,75 млн. рублей:

Ипотечное страхование: около 1 процента от суммы кредита, то есть примерно 65 тыс. рублей за первый год.Услуги нотариуса – в совокупности около 1,5 процента от стоимости квартиры в договоре, то есть приблизительно 112,5 тыс. рублей.Регистрация договора в регистрационной палате – в среднем 3 тыс. рублей.Оценка квартиры сертифицированным оценщиком –4 тыс.Аренда банковской ячейки – 1500 руб./мес.

Итого: примерно 186 тыс. рублей – издержки на оформление ипотечного кредита.

Значит, молодой семье необходимо 186 тыс. плюс 750 тыс. – 1125 тыс. на первоначальный взнос. Итого – 936-1311 тыс. рублей в сегодняшних ценах на покупку квартиры по ипотеке.

Для простоты будем считать, что им понадобится сумма в 1 млн. рублей. Если учесть темп роста цен на недвижимость и расходы, связанные с ипотекой (хотя бы в размере 10 процентов в год), то через пять лет 1 млн. рублей превратится в 1,6 млн.

Это и будет та сумма, которую пара, предположительно, израсходует на первоначальный взнос и на оплату всех сопутствующих расходов. Но сегодня у молодой четы, как уже сказано, есть только 500 тыс. И ежемесячно они могут инвестировать не более 10 тыс. Поэтому возникает вопрос: в чем лучше копить на ипотеку?

Здоровый консерватизм

Возьмем самый простой вариант – накопление средств в «тумбочке». Путем простого сложения получим, что через пять лет у семьи будет сумма в 1,1 млн. рублей. А им необходимо 1,6 млн. Конечно, если они согласятся на менее дорогую квартиру, то 1,1 млн. может хватить. Но лучше ориентироваться на накопление 1,6 млн. Для этих целей подойдут наиболее консервативные инвестиционные инструменты. Например:

банковские депозиты с возможностью пополнения (то есть с возможностью внесения средств на счет в течение срока действия вклада);ПИФы денежного рынка;ПИФы облигаций;программы накопительного страхования жизни.

Чем хорош каждый из представленных вариантов?

Банковские депозиты

Плюсы. Банковские депозиты – самый азбучный и понятный простому смертному инструмент. Доходность по нему составляет (в зависимости от банка, срока, валюты и характеристик депозита) 8-11 процентов годовых. При отзыве лицензии или банкротстве банка вы гарантированно получаете сумму до 400 тыс. руб. с каждого банка (а теперь, судя по последним решениям Госдумы, до 700 тыс. руб.).

Минусы. Потеря процентов при досрочном изъятии всей суммы с вклада. Также вы никак не застрахованы от неблагоприятных событий в будущем: если так случится, что вы потеряете трудоспособность из-за несчастного случая или болезни и не сможете больше отчислять средства на депозит, есть риск не накопить нужную сумму к моменту получения ипотеки.

ПИФы денежного рынка

Это вариант инвестиционных фондов, которые вкладывают средства инвесторов в инструменты денежного рынка: облигации, депозиты и т.д. Плюсы. Можно без потери дохода изъять все деньги из ПИФа в любой рабочий день.

Минусы. Потенциальная доходность ПИФов до 5-6 процентов годовых, то есть пониже, чем по депозитам. Кроме того, эта доходность еще и не гарантируется. То есть она может быть, а может и не быть – все зависит от ситуации на фондовом рынке. Помимо этого, вы снова не защищены от непредвиденных событий в будущем.

К минусам также нужно отнести и то, что издержки подобных инвестиций выше, чем по депозитам:

существует надбавка при инвестиции в ПИФ (грубо – это своеобразная «наценка», но она есть не всегда и ограничивается размером в 1,5 процента);также есть скидка при изъятии средств из ПИФа (это тоже «наценка», она ограничивается размером в 3 процента и, как правило, не взимается, если вы продержали в ПИФе средства более года);еще есть вознаграждение Управляющей компании, – как правило, это 1,5-5 процентов от средств;с полученного в ПИФе дохода взимается налог 13 процентов при изъятии средств из ПИФа. ПИФы облигаций

По всем параметрам они схожи с ПИФами денежного рынка.

Различие в том, что такие фонды инвестируют преимущественно в облигации, а также немного – в акции. Плюсы в том, что их потенциальная доходность выше, чем по ПИФам денежного рынка, – до 10-15 процентов годовых.

Минусы: уровень колебаний доходности тоже чуть повыше, чем у ПИФов денежного рынка.

Накопительное страхование жизни

Плюсы. Защита от негативных событий в будущем: при подборе соответствующей программы страхования жизни вы получаете выплату при потере трудоспособности, а также гарантированную страховую сумму по окончании срока страхования. Кроме того, выплаты по программе не подлежат налогообложению.

Минусы. Гарантированная доходность по таким программам всего 3-4 процента годовых. И чем больше рисков вы включите в программу, тем дороже она вам обойдется.

Кроме того, программа абсолютно не ликвидная: если возникнет желание досрочно расторгнуть договор и вернуть деньги, то не удастся получить всей суммы взносов, т.к. страховая компания вычтет свои расходы. Еще минус: такие программы меньше, чем на пять лет не оформляются.

Три зарплаты – в заначку

Если до получения ипотеки вам остается не менее пяти лет, если вы хотите защититься от негативных событий в будущем и быть уверенным в том, что даже при потере трудоспособности гарантированно накопите на первоначальный взнос по ипотеке, – выбирайте накопительное страхование жизни. И обязательно отложите три ваших зарплаты либо на депозит, либо в ПИФ денежного рынка или облигаций. Это позволит не «выдергивать» средства из программы страхования, когда вдруг возникнут непредвиденные расходы.

Если вы решили не ограничивать себя в распоряжении накоплениями, чтобы иметь возможность снять все накопления в любой момент, выбирайте ПИФы денежного рынка или ПИФы облигаций. Если вы примерно знаете, когда будете покупать квартиру, и до того момента вся сумма накоплений не понадобится, выбирайте депозиты.

Если ждать недолго

Кому подходит консервативный вариант накопления на первоначальный взнос по ипотеке? Этот вариант оптимален в двух случаях:

– когда до получения ипотечного кредита остается один-два года, поэтому более агрессивные инструменты оказываются слишком рискованными;

– когда вас нервирует и приводит в стресс значительное колебание доходности используемых инвестиционных инструментов, даже если до ипотеки остается больше двух лет.

Умеренный вариант

Для этого варианта подойдут ПИФы смешанных инвестиций. Это фонды, которые инвестируют средства в акции и облигации.

Плюсы. По закону, они могут инвестировать в акции большую часть средств, а потому потенциальная доходность таких фондов выше, чем у ПИФов денежного рынка или ПИФов облигаций, – до 20 процентов в год и более.

Минусы. Помимо издержек инвестиций в ПИФы и отсутствия защиты от потери трудоспособности, – это более высокие риски вложений по сравнению с консервативным вариантом инвестиций.

Так, при удачной ситуации на фондовом рынке и предполагаемой доходности в 20 процентов годовых, семейная пара сможет за пять лет накопить в ПИФах смешанных инвестиций примерно 2,2 млн. рублей. А при неблагоприятной ситуации на фондовом рынке может и потерять часть средств или (теоретически) даже все накопления. И, таким образом, лишится первоначального взноса по ипотеке.

Кому подходит умеренный вариант накопления на первоначальный взнос по ипотеке? Он оптимален в двух случаях:

– когда до ипотечного кредита остаются три-семь лет и более. За этот период вероятность получения дохода от таких инвестиций повышается по сравнению с периодом в один-два года. Но срок в три-семь лет тоже короток для более агрессивных инвестиций;

– когда вас не устраивают значительные колебания по доходности, даже если до ипотеки семь лет и более.

В агрессивном стиле

Для агрессивного варианта инвестиций подойдут ПИФы акций, индексные ПИФы. Это фонды, которые инвестируют средства в акции, поэтому потенциальная доходность таких фондов выше, чем у ПИФов смешанных инвестиций, – до 25 процентов в год и более.

При этом индексные ПИФы инвестируют в строго определенные акции и в строго определенной пропорции. Как правило, они вкладывают в акции, входящие в индекс ММВБ или РТС (это индексы российского фондового рынка, которые построены на базе акций наиболее крупных и стабильных компаний России), причем в такой же пропорции, в какой эти акции участвуют в построении индекса.

Инвестиции в такие фонды наиболее агрессивны, то есть наиболее рискованны по сравнению со всеми вариантами ПИФов, рассмотренными ранее. В то же время и потенциальная доходность выше, чем даже для ПИФов смешанных инвестиций. Это еще раз подтверждает правило: чем выше доходность, тем выше риск.

При удачной ситуации на фондовом рынке и предполагаемой доходности в 25 процентов годовых, наша семейная пара сможет за пять лет накопить в ПИФах акций около 2,6 млн. рублей. А может и потерять часть средств, лишившись первоначального взноса по ипотеке.

Кому подходит агрессивный вариант накопления на первоначальный взнос?

Тем, кому до ипотечного кредита остается более семи лет. За этот период вероятность получения дохода от таких инвестиций повышается по сравнению с периодом в три-семь лет. Этот вариант должен устроить и тех, кто готов воспринимать как должное значительные колебания по доходности и кому до ипотеки семь лет и более.

Мотаем на ус

Итак, краткие выводы. Перед тем, как ввязываться в эпопею с ипотекой, к ней необходимо хорошо подготовиться:

– определиться с программами, которые предлагают банки, и подобрать наиболее подходящую вам;

– изучить ситуацию на рынке и определиться с возможными сроками приобретения квартиры и получения ипотечного кредита;

– разобраться с первоначальным взносом и издержками на получение ипотечного кредита, подобрать подходящие инвестиционные инструменты.

И еще. Нужно сравнить ту сумму, которая вам будет нужна на получение ипотечного кредита, и ту, которой вы на сегодня располагаете. Далее необходимо спланировать, сможете ли вы в будущем пополнять ваши сбережения или нет (к примеру, рассмотренная нами пара могла ежемесячно докладывать 10 тыс.) В итоге вы должны четко выяснить, сколько недостает до заветной суммы и какова ваша основная инвестиционная цель:

– сберечь то, что есть, от инфляции;

– сберечь то, что есть, от инфляции и по возможности преумножить;

– значительно преумножить накопления.

Далее, сопоставляя планируемый срок покупки квартиры и инвестиционную цель, вы определяете для себя консервативную, умеренную или агрессивную инвестиционную стратегию.

Между прочим

По оценкам аналитиков, 70 процентов сделок на рынке совершается с помощью ипотеки. Однако в последнее время банки планомерно ужесточали требования к заемщикам, что может существенно повлиять на спрос. При всем том ряд экспертов считает, что именно снижение числа ипотечных кредитов способствует сохранению цен на прежнем уровне.

Наталья Смирнова