Ипотека и кризис: чего нам ждать?

От кризиса всем сделалось страшно. Уже поползли слухи о массовых увольнениях, ужиманиях бюджетов, сворачиваниях проектов и прочих ужасах. Тем, кому сегодня «за тридцать» это очень напоминает события десятилетней давности – дефолт 1998 года. Но Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru. вовсе не собирается запугивать почтенную публику. Наоборот - мы хотим разобраться в том, чего нам, собственно, ждать, прежде всего - в области ипотеки. Как кризис отразится на участниках этого рынка – в особенности, - заемщиках ипотечного кредита. Ведь банковский сектор - один из главных страдальцев сегодня.

Постараемся разобраться, чем грозит финансовый кризис а)ипотечным банкам; б)потенциальным клиентам ипотеки; в)посредникам – брокерам и риэлторам. Поможет нам в этом недавно прошедшая Вторая ежегодная конференция «Перспективы развития ипотеки в России», которую организовала компания «Onсonference», а также эксперты нашего журнала.

Общие тенденции, отмеченные участниками этой конференции, следующие. Кризис скажется на темпах роста ипотечного рынка - рост уже замедлился, хоть и не остановился. Но ипотека в России росла, в основном, за счет регионов. А также за счет увеличения сумм кредитов из-за подорожания квадратного метра. То есть заемщиков сильно больше не стало, и вообще, ипотечная статистика, видимо, нуждается в серьезной коррекции, потому что «по головам» заемщиков никто не считал, считали только по объемам выданных средств, - заметил вице-президент Ассоциации региональных банков Олег Иванов.

Еще одна очень важная тенденция - участники ипотечного рынка ждут падения цен на жилье, в чем признаются уже в открытую. Это, кстати, навевает на мысль – брать кредит или подождать, пока цены не достигнут дна. Ну, а теперь посмотрим, каких перемен ждать каждому из игроков.

Для банков, как выразился директор аналитического отдела управления секьюритизации и синдикации ВТБ Геннадий Суворов, оказались закрыты западные финансовые рынки, где многие кредитовались и рефинансировали ипотечные портфели. Проще говоря – денег на ипотеку брать неоткуда. В результате крупные банки (в основном – находящиеся под государственным крылом), имеющие доступ к деньгам, будут скупать ипотечные пулы у более мелких, а эти мелкие – уходить с ипотечного рынка.

Бывшие лидеры ипотеки, которые прочно занимали места в рейтингах в первой двадцатке, уже начали сваливаться на 80-е места. Так что, как отметила начальник Департамента ипотечного кредитования Городского ипотечного банка Ольга Садовская, произойдет укрупнение рынка и концентрация основных участников. И даже не исключается борьба за клиента.

Им надо готовиться к дальнейшему росту ипотечных ставок. В ближайшие полгода, они могут вырасти еще на 1,5%. А рост ставок ведет к уменьшению сумм кредитов. В среднем, суммы кредитов могут таким образом сократиться процентов на 15.

Про ужесточение требований не говорит только ленивый. Что здесь главное? Приоритет будет у заемщиков с большой «белой» зарплатой, которую они смогут подтвердить справкой по форме 2-НДФЛ. Усилятся проверки. Более подробно об этом вы сможете прочитать в нашей вчерашней статье «Главные причины отказа в ипотечном кредите».

Клиентам не стоит особенно рассчитывать на программы кредитования новостроек. Эксперты утверждают, что банки будут даже отказываться от сотрудничества с застройщиками и совместных с ними ипотечных программ. Окончательно свернутся программы без первоначального взноса. Угроза нависла и над ломбардными программами, когда кредиты даются под существующее жилье. Это, скорее всего, связано с тем, что «под ломбард» проскакивали подозрительные заемщики. Все это приведет к тому, что выбор заемщика станет более ограниченным.

Зато, кажется, начинается праздник на улице посредников – ипотечных брокеров. Сегодня доля ипотечных сделок, проведенных с участием брокеров, составляет 20%. Эксперты прогнозируют, что скоро треть ипотечных сделок будет заключаться с помощью брокеров. Брокеры уже сейчас помогают клиентам-отказникам получить ипотечный кредит, а поскольку количество отказов наверняка увеличится, у брокеров работы прибавится. Прокомментировать ситуацию на ипотечном рынке мы также попросили экспертов нашего журнала.

Артем Костюшин, генеральный директор компании «СБС-Ипотека»:

При дальнейшем ухудшении положения такие кредиты, как на приобретение земельных участков со строящимися домами, в первую очередь будут ликвидированы. Наименее крупные банки будут вынуждены приостановить выдачу ипотечных кредитов, но на клиентах получивших ипотечные кредиты ранее, это не отразится.

Средний кредит в Москве, в сегменте недорогого жилья, сегодня порядка $300 000 на 15 лет под 11% в долларах и 13% в рублях, но в течение нескольких месяцев средние ставки увеличатся.

По моей оценке, спрос на квартиры в целом не сократился, спрос на ипотечные продукты, возможно, незначительно снизился. Но количество отказов в связи с ужесточением требований в некоторых банках возросло.

Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель»:

На рынке ипотеки сейчас ожидается очередная «чистка». Останутся те из банков, которые имеют серьезные позиции и ресурсы для развития этого направления. При этом волноваться клиентам банков, покинувших рынок, не стоит.

Основными держателями их ипотечных портфелей станут другие финансовые структуры, но это стандартная практика для рынка ипотеки вообще. Существенной разницы заемщики этих банков не почувствуют - платежи они, скорей всего, будут перечислять через свой банк. Что же касается условий кредитования, то критерии, которыми руководствуются банки при оценке заемщика, станут несколько жестче. Ипотека будет доступна в большей степени тем заемщикам, которые могут открыто показать свои доходы, активы, хорошую кредитную историю. Однако среди наших клиентов процент отказов в последнее время не сократился, это объясняется выверенностью предложения ГК «Домостроитель» и наших банков-партнеров, а также их заинтересованностью в дальнейшем развитии ипотечного направления на первичном рынке жилой недвижимости.

Максим Каталов, директор АННТ «Открытая компания»:

Сегодня средние параметры кредита таковы: 15% первоначальный взнос, срок 25 лет, сумма кредита 6-7 миллионов. Квартира в Москве стоит в среднем 7-8 миллионов рублей. При ставке в 12% и сроке кредита в 25 лет, ежемесячный платеж составит около 50-60 тысяч рублей в месяц. Такой платеж разрешат делать семье с доходом не менее, чем в 110 000 рублей. Остальные – «уходят» в область - миграция москвичей туда сейчас очень чувствуется.

Я уже молчу про приезжих. Чего так долго хотели советские власти, случилось – приезжим в город ходу нет. Но и жалеющих об этом, слава богу, все меньше.

Ставки вырастут, но не сильно и не надолго. Через полгода-год, все вернется к вчерашнему состоянию. К сожалению уже свернулись программы без первоначального взноса, к еще большему сожалению не пошли с самого начала программы с так называемыми перехватывающими кредитами. В будущем, полагаю, увеличится количество программ кредитования покупок в новостройках.

Также будут развиваться и стандартные программы, вводиться иные, помимо аннуитетного, платежи. Уверен, что будет расти доля кросспродуктов: рынок просит интеграции услуг банков и риэлтеров: посмотрите на рынок автокредитов.

Количество заемщиков сокращается, но спрос по-прежнему высок (с нынешними ценами в ипотеку пришли уже и те люди, кто раньше мог обойтись и без неё).

К известной проблеме с одобрениями прибавляется и тревога самих заемщиков. Их беспокоят два страха:

а) не опасно ли брать кредит: смогу ли платить, не поднимут ли потом ставку;

б) не опасно ли покупать квартиру в кредит: а вдруг цены рухнут и придется платить за товар, который столько не стоит….

Думаю, на рынке будет довольно долгое шаткое равновесие, объем сделок будет низким, цены встанут. Потом рынок уйдет на новый виток роста цен, даст бог без истерии, в нормальном штатном режиме в 2-2,5% в месяц.

Наталья Орлова, главный экономист Альфа-Банка:

Если банк и прекращает выдавать новые кредиты, это никак не касается уже выданных кредитов. Даже в условиях, если банк продает порфтель кредитов другому банку, он сохраняет возможность сбора дохода по уже выданным кредитам.

Если говорить о мерах, которые предпринимает правительство для поддержки банков, то они помогут преодолеть кризис ликвидности, но не помогут сохранить высокие темпы роста, которые в банковском секторе наблюдались до последнего времени. Поэтому следует ожидать, что темпы роста кредитов будут замедляться, то есть, они будут более дорогими и менее доступными.

Марина Галактионова, директор по развитию партнерских отношений «КРЕДИТ МАКС»:

За сентябрь программы наших банков партнеров менялись 3 раза в сторону подорожания. Ставки уже сейчас выросли так, что некоторые программы стали невостребованными.

Конечно, правительство принимает меры и делает все возможное, чтобы «проблемы запада» не могли сильно повлиять на положение вещей. Однако, АИЖК поднимает ставку рефинансирования рублевых кредитов и, как следствие, банки поднимают свои «ипотечные рубли». По ипотечным кредитам в валюте выбор по-прежнему большой, но в среднем ставки также выросли. Некоторые из наших партнеров закрывают программы с плавающими ставками, боясь «западной нестабильности».

Многие потенциальные заемщики не приходят на рынок ипотеки. Люди, не будучи уверены в стабильности своих доходов понимают весь риск невыплат по кредиту и не подают документы на кредит. Кроме того, в условиях инфляции немногие имеют возможность накопить первоначальный взнос более 20% от приобретаемой недвижимости, а именно от величины первоначального взноса во многих банках зависят условия выдачи кредита. И по прежнему работодатели не готовы подтвердить доходы сотрудников, поэтому они вынуждены описывать свой доход в «заявительном порядке», получая при этом существенно худшие ставки по кредиту и еще более строгие требования по первоначальному взносу.

Количество отказов со стороны банков по нашим клиентам не изменилось, потому что мы хорошо знаем требования кредитующих организаций. Но реальных денег на выдачу стало значительно меньше.

Наша страна уже неоднократно выходила из различных кризисов. Опыт у нас уже есть. Только с государственным участием и поддержкой можно защитить отечественный рынок ипотеки от негативных последствий зарубежного кризиса. Есть надежда, что российский рынок не повторит ошибок Америки.

Андрей Ларкин, заместитель председателя правления, финансовый директор ИпоТек Банка:

Многие банки в рублёвой ипотеке повышают ставки на 1-2%, я думаю, что в ближайшее время уровень в 14% годовых по рублям будет средним. Думаю, такое движение будет продолжаться в течение следующего полугодия. Потом нужно смотреть на международные рынки капиталов, так как к длинному рублёвому фондированию в России имеют доступ минимальное количество банков, а именно госбанки. И это не настоящее долгое фондирование, а скорее, просто наличие огромных остатков в пассивах банков. Так как маржа на ипотечном продукте достаточно низкая – я уверен, что изменение рынка и рыночной доли игроков будет развиваться очень динамично, увеличиваясь в сторону госбанков и западных игроков, и практически сокращаясь у средних и мелких российских банков.

Меры, которые предпринимает правительство, должны помочь для расшивания кризиса ликвидности. Так как большое количество банков имела позицию в ценных бумагах, которые в последнее время только падали. Это поможет поднять, отчасти, текущую стоимость, но говорить о том, что всё закончилось – я бы не стал. Но, конечно, таких вливаний в ликвидность и таких мер по поддержанию рынка, ещё не было.

Если рынок западного капитала не будет проявлять никаких попыток открыться, то в 2009 году ипотечный ландшафт кардинально изменится: на рынке останутся только госбанки и представители западных игроков.

Анжела Дубровская, руководитель отдела ипотечного кредитования «Сити-XXI век»:

Сейчас многие банки разрабатывают новые кредитные продукты, это связано с увеличением процентной ставки. И новые условия выдачи кредитов, думаю, будут более жесткими.

Количество заемщиков пока не сократилось. Сейчас у нас даже больше звонков, чем в прошлом месяце. Единственно – некоторые банки сейчас приостановили кредитную деятельность.

Трудностей будет предостаточно. Например, уже сейчас многие банки не очень охотно идут на сотрудничество с девелоперами, хотя раньше шли активно. В целом ответить на этот вопрос сейчас довольно сложно – рынок завис в ожидании.

Из всего надо извлекать уроки, пока наша ипотека еще маленькая (всего 2% от ВВП, когда в США - 80%). Расти она будет все равно, так как потенциал у нее огромный и спрос будет. Да он и так есть, не смотря ни на что. И темпы роста – одни из самых высоких в мире. Так что негативный опыт – тоже в известном смысле благо. Возможно, что нынешний кризис все же даст импульс к развитию внутреннего вторичного рынка ипотеки, чтобы в будущем наши банки не ходили за деньгами на Запад, а могли рефинансироваться дома.

Екатерина Меледина