Темпы строительства в России замерли, а новое жилье дешевеет

За последнюю неделю цены на жилье в Москве практически не изменились. Рынок застыл, ожидая, что будет дальше с банковской системой страны. По прогнозам авторитетных аналитиков, в ближайшее время жилая недвижимость в России, особенно новостройки, может существенно подешеветь. Квартиры перестанут быть инструментом инвестирования. А те, кто уже вложил в них деньги не для того, чтобы там жить, рано или поздно начнут их продавать.

Все это – результат мирового финансового кризиса, который докатился и до нашей страны. Впрочем, подешевевшее жилье купить будет не легче – из-за того же кризиса многие люди начнут терять работу, лишаться части зарплаты, а ипотечные кредиты станут еще недоступнее.

Мировой финансовый кризис принес в Россию дефицит денег. На фондовом рынке он привел к тому, что зарубежные и российские инвесторы стали восполнять нехватку денег продажей акций. В банковской отрасли вызвал нежелание банкиров кредитовать друг друга по разумным ставкам. Острота момента как будто спала после того, как государство закачало в финансовые рынки сотни миллиардов рублей. И хотя ситуацию удалось стабилизировать, проблема отнюдь не решена. Экономике по-прежнему не хватает денег, а раз так, то распродажа может коснуться и других имеющихся у инвесторов активов. И первой, по мнению многих аналитиков, стоит на очереди недвижимость. Ведь, как известно, значительная доля квартир, особенно в новых домах, скупается вовсе не для того, чтобы там жить, а выступает инструментом инвестирования.

Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает, что с большой долей вероятности нас ждет снижение цен на квартиры в новостройках. «Этот сектор недвижимости наиболее близок к финансовому рынку и сильно от него зависит. С конца прошлого года в нем наблюдается снижение спроса, теперь это снижение, вероятно, ускорится, – сообщил «НИ» эксперт. – Все дело в том, что для инвесторов прибыли на этом рынке стали не адекватны все более возрастающим рискам. Неочевидно, что объекты будут сданы в заявляемые сроки, и то, что жилье вообще будет достроено. Спрос со стороны населения еще больше снижается – оборотных средств не хватает, а стоимость кредитов растет. Все это оказывает негативное воздействие на застройщика, вынуждая идти на снижение цен». По словам специалиста, уже этой осенью цены на жилье в строящихся домах могут снизиться на 20–30%.

Снижению цен на первичном рынке будут способствовать и проблемы с ликвидностью в банковском секторе, поскольку строительство нового жилья полностью зависит от банковского финансирования. А раз денежных средств не хватает, банки будут вынуждены повысить проценты по кредитам, а также смогут диктовать застройщикам и другие условия. По мнению аналитика крупной инвестиционной группы Ивана Завадского, теперь одним из условий предоставления кредита может стать покупка банком пакета акций строительной компании или доли собственности в проекте. При этом строителям придется поделиться и существенной долей маржи, поскольку оценивать стоимость строительных проектов банки будут исходя из новых рыночных условий. «Помимо этого, строительные компании будут распродавать одну часть своих проектов и замораживать – другую», – считает эксперт.

Директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел Горячкин считает, что снижения цен, если оно будет, никто афишировать не станет. «Мы прогнозируем стабилизацию цен, а не их капитальное снижение, однако кризис подтолкнет застройщиков на скрытые действия. Официально цены на дома или квартиры застройщики, скорее всего, не уменьшат, но лично будут договариваться с каждым покупателем о системах дисконта», – сообщил «НИ» эксперт.

По его словам, покупатель в такой ситуации сможет отторговать 7–10% от официальной стоимости квартиры.

Что касается рынка вторичного жилья, то здесь иные перспективы. «Вероятность снижения цен на рынке вторичного жилья и коммерческой недвижимости нашими экспертами оценивается как невысокая, – заявил Константин Апрелев. – Значительная часть денежных средств с рынка ценных бумаг будет направлена в эту сферу, как более надежную, чем любая из валют. Снижение цен в этих секторах может произойти только в том случае, если кризис будет существенно углубляться, возрастет количество обанкротившихся предприятий и значительное количество специалистов потеряют работу». Зато, по словам эксперта, снижение цен может ожидать рынок земли, который так же, как и рынок ценных бумаг, является, по своей сути, спекулятивным.

Есть и еще один фактор, который может изменить ценовую картину. С 15 сентября Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) установило новые правила выкупа ипотечных кредитов. Агентство будет выкупать с дисконтом займы, выданные под процент ниже ставки рефинансирования АИЖК. А вот если процент выше этой ставки, кредиты будут выкупаться с премией. Таким образом, агентство, по сути, установило минимальную ставку, которой придется придерживаться большинству российских банков, чтобы не работать себе в убыток. Такое решение, вкупе с нехваткой ликвидности, по мнению специалистов, должно привести к удорожанию ипотечных кредитов, что, в свою очередь, сделает российское жилье еще менее доступным.

По мнению вице-президента Международной академии ипотеки и недвижимости Ирины Радченко, сильнее всего удорожание ипотеки скажется в российской глубинке. «В Москве лишь каждый пятый приобретает квартиры в кредит, остальные покупают сразу. Спрос в столице существовал и без ипотеки, а потому с ценами вряд ли что-то случится, – сообщила «НИ» эксперт. – А вот в некоторых регионах России приобретение недвижимости осуществлялось на 60% через ипотечные сделки. И там, конечно, цены, при условии увеличения ставок, упадут достаточно». По словам эксперта, в основном это коснется квартир эконом-класса, которые покупались за счет ипотечных сделок.

Чтобы американский ипотечный кризис не повторился на российских просторах, правительство на днях приняло решение выделить АИЖК 60 млрд. руб. для рефинансирования ипотечных кредитов коммерческих банков. Однако, по мнению заместителя руководителя аналитического департамента крупной финансовой группы Ольги Беленькой, для потенциальных заемщиков это ничего не принесет. «Во-первых, банкам тяжело даются финансовые ресурсы, а во-вторых, АИЖК сама поднимает ставки, а потому ипотечные проценты для населения увеличатся осенью на 2%, а то и выше», – отметила эксперт.

По мнению Павла Горячкина, процесс снижения цен на жилье начнется в столице и уже отсюда пойдет в регионы. Пока же цены на московскую недвижимость, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», пребывают в застывшем состоянии. За прошедшую неделю колебания не превышали 0,1%. Иван Завадский полагает, что ситуация на кредитных рынках нормализуется не ранее конца следующего года. «А года через два, когда финансовая ситуация наладится и восстановится потребительский спрос, все увидят, что квартир уже нет, поскольку не было строительства. Поэтому цены здорово вырастут», – отметила Ольга Беленькая.

Михаил Калмацкий,Майя Кваскова