Ипотека: какую роль играет ваш возраст?

Вы решили взять в банке ипотечный кредит? Прекрасно. Но знаете ли вы, что ваш возраст для банка в этом вопросе играет не менее важную роль, чем размер и «белизна» вашего дохода?

Эта информация не всегда на виду, но достаточно внимательнее ознакомиться с условиями получения тех или иных ипотечных продуктов, предлагаемых сейчас банками, чтобы убедиться в том, что воспользоваться ими может лишь ограниченная возрастная категория граждан. Иными словами, банками устанавливается как минимальный возраст заемщиков, так и максимальный. В общем можно сказать, что сегодня в российской ипотеке типичным заемщиком является законопослушный мужчина (по данным социологических опросов, мужчины в два раза чаще женщин пользуются услугами кредитования). И, как правило, основная масса людей, получающих ипотечный кредит, находится в возрасте от 28 до 37 лет. Попробуем разобраться в причинах происходящего.

Не секрет, что молодой возраст является приоритетным для организаций, занимающихся ипотечным кредитованием. С минимально допустимым возрастом заемщика, вроде бы все просто: 18 лет. Но в таком возрасте человек, как правило, имеет низкую социальную ответственность, малый уровень профессиональной подготовки и, как следствие, нестабильные и небольшие доходы, а это значит, что реально получить ипотечный кредит он не может. Есть и еще один важный момент - военная обязанность. Если молодому человеку предстоит призыв в армию, с кредитом будут трудности. Ему придется либо искать надежного поручителя, либо подождать до возвращения из армии.

Что касается максимально возможного возраста, то он вводится банками для того, чтобы обезопасить себя от клиентов, способных в силу естественных причин не только потерять трудоспособность, а значит, и заработок, но и просто-напросто отойти в мир иной. В большинстве случаев максимальная возрастная планка рассчитывается по формуле: пенсионный возраст минус длительность запрашиваемого кредита. Проще говоря, предельным возрастом, до которого заемщик должен полностью расплатиться с кредитом, является пенсионный возраст (для женщин - 55 лет, для мужчин -60 лет). Например, в «Альфа-Банке» заемщиком может быть физическое лицо, минимальный возраст которого составляет 21 год; максимальный же возраст заемщика определяется так: текущий возраст на момент получения ипотечного кредита плюс срок кредита не должны превышать 59 лет для мужчины и 54 года для женщины. Это значит, что 50-летнему мужчине получить ипотечный кредит на срок 20 лет практически невозможно.

Однако и здесь имеются исключения. Они связаны с простой логикой - чем старше заемщик, тем стабильнее его положение в обществе, тем более взвешенно он принимает решения и менее склонен к риску. Наконец, возрастные заемщики больше дорожат своей репутацией. Более того, потенциальные клиенты в зрелом возрасте уже имеют в собственности то или иное имущество, которое может служить залогом. Они следят за своим здоровьем и могут быть полны сил. Разумеется, речь здесь не идет о простых пенсионерах, получающих пять-шесть тысяч рублей в месяц. Для них ипотека закрыта, да и за кредитами они не обращаются. Но пожилые люди, которые все же обращаются за ипотечным кредитом, могут быть либо владельцами собственного бизнеса, либо людьми, обладающими серьезным капиталом, приносящим стабильный доход. В крупных городах таких людей сейчас немало. Так зачем же выбрасывать их из числа потенциальных пользователей ипотечными программами?

Именно исходя из этих соображений, сейчас появились банки, готовые идти на компромиссы. В них заемщик должен расплатиться по кредиту до 65-летнего или даже до 75-летнего возраста. Так, например, в «Райффайзенбанке» можно получить ипотечный кредит, если возраст составляет от 21 года на момент предоставления кредита и до 65 лет на момент окончания действия кредитного договора (при этом к середине срока кредита возраст заемщика не должен превышать 60 лет для мужчин и 55 лет для женщин).

В «МДМ-банке» по ипотечному кредиту надо рассчитаться до 65 лет мужчинам и до 60 лет женщинам, в «Московском кредитном банке» - до 60 лет и для мужчин, и для женщин. В «Сбербанке» ипотечный кредит можно получить в возрасте от 18 лет, но при этом обязательным условием является погашение кредита до исполнения заемщику 75 лет. В центре ипотеки корпорации «Бест-Недвижимость» также говорят о том, что максимальный возраст на момент окончания выплаты кредита может составлять 75 лет. Аналогичные условия практикуются и в «СДМ-Банке», где, следуя потребностям и пожеланиям клиентов, снизили требования по возрасту заемщика, который теперь на момент окончательного погашения ипотечного кредита не должен превышать 75 лет.

Правда, и здесь есть свои нюансы: некоторые банки лишь декларируют расширение возрастных границ до 70 и даже 80 лет, однако в реальности это практически не применяется. В ряде банков максимально возможный возраст заемщика, на который приходится последняя выплата по предоставляемому кредиту, может быть увеличен до 70 лет при соблюдении одного из следующих условий: - заемщикам, которым на дату получения кредита не исполнилось 46 лет, кредит предоставляется без дополнительных ограничений; - заемщики, которым на дату получения кредита исполнилось 46 лет, обязаны предоставить в банк сведения о так называемом «солидарном заемщике» (созаемщике), который будет полностью отвечать требованиям банка на момент достижения заемщиком пенсионного возраста; - к моменту достижения любым из солидарных заемщиков пенсионного возраста должно быть выплачено не менее 50% от суммы предоставленного кредита.

Стоит заметить, что на деле найти подходящего созаемщика не так-то просто. Дети, например, у 45-летних, в лучшем случае, только заканчивают получать образование и на роль созаемщиков еще не годятся, а найти иных подходящих критериям банка родственников или знакомых, готовых взять на себя бремя многолетнего кредита в десятки и даже сотни тысяч долларов, крайне трудно.

Понятно, что пожилые люди составляют одну из самых рискованных групп заемщиков для ипотечных организаций. И многие страховщики отказываются заниматься страхованием так называемых «возрастных» заемщиков. Однако если страховая компания, уполномоченная ипотечной организацией, возьмется застраховать жизнь и трудоспособность заемщика, находящегося в предпенсионном возрасте (разумеется, после тщательного медицинского обследования и за дополнительный тариф), то она вполне может повлиять на положительное решение по кредиту. Со страхованием жизни и здоровья заемщика дело обстоит так. Если заемщик по каким-то причинам не будет в состоянии вернуть банку ссуду, то, страхуя свою жизнь и здоровье, он тем самым защищает себя и свою семью от риска непогашения кредита. Данный вид страхования часто включает и утрату трудоспособности, в том числе временную. Тарифы на данный вид страхования сильно варьируются в зависимости от многих факторов. В частности, в анкету, заполняемую заемщиком, могут быть включены вопросы о том, сколько он весит, пьет ли, сколько сигарет выкуривает в день, занимается ли экстремальными видами спорта, страдает ли какими-то серьезными заболеваниями (они выносятся в отдельный список) и т.д. Все эти, а также многие другие характеристики, такие как пол, возраст, семейное положение, влияют на величину тарифной ставки. Например, в компании «Ренессанс-Страхование» при возрасте 30 лет для мужчин средний тариф составит 0,389%, для женщин - 0,253%. Но если возраст заемщика 60 лет, то средний тариф для мужчин уже составит 3,560%, для женщин - 2,034%.

В вопросе о максимально допустимом возрасте заемщика удивляет разброс мнений. Одни совершенно справедливо говорят про повышенные риски. Другие на это возражают, что, если все застраховано по повышенному тарифу, то какая разница. Совершенно разные мнения высказываются и относительно спроса. Одни утверждают, что возрастных потенциальных клиентов в российской ипотеке довольно много, другие - что заемщики в возрасте «за шестьдесят» - единичные случаи. Видимо, истина, как всегда, где-то посередине. Зарубежный опыт говорит о том, что полностью игнорировать пожилых людей - эту особую категорию потенциальных клиентов - не следует. Там, в условиях развитого и массового ипотечного кредитования, даже после смерти заемщика продажа дома не всегда обязательна. Если у заемщика есть наследники, они берут кредит «на себя», чтобы не лишаться дома. К тому же, там хорошо развиты все виды страхования рисков, в том числе и страхование здоровья. Более того, за рубежом во многих странах большой популярностью среди пожилых людей пользуется так называемая «обратная ипотека». Данный специфический продукт позволяет заложить свою недвижимость и за счет привлеченного займа обеспечивает пенсионерам безбедное существование до конца жизни. После смерти такого заемщика заложенная недвижимость продается либо наследниками (в этом случае после расчетов с банком они оставляют у себя оставшиеся средства), либо банком, который таким образом возмещает свои затраты.

Сергей Нечаев