Ипотечное кредитование загородного жилья стремительно растет

На модерации Отложенный Далеко не все жители мегаполиса, желающие иметь недвижимость за городом, располагают необходимой для такой покупки суммой. Поэтому все больше людей используют для приобретения загородного жилья ипотеку. И хотя получить ипотечный кредит под покупку загородного дома сложнее, нежели под приобретение городской квартиры, этот сегмент рынка жилой недвижимости демонстрирует уверенный рост.

В целом направление кредитования объектов загородной недвижимости в России еще только начинает развиваться, но темпы его роста при этом весьма высоки, отмечает бренд-менеджер по загородной недвижимости компании "Домострой" Эльвира Журавлева. По оценкам аналитиков компании, в 2007 году число банков, кредитующих покупку загородного жилья, увеличилось в 2,5 раза, а объем "предложений на рынке с возможностью ипотеки" возрос с 25 до 40%. "Интерес к ипотеке на загородном рынке, несомненно, проявляют не только те, кому реально не хватает средств на приобретение небольшого дома в Подмосковье, - говорит Журавлева. - Ипотекой все чаще стали пользоваться и весьма состоятельные люди, желающие выплачивать немалые суммы постепенно, без ущерба бизнесу".

Это мнение подтверждают и эксперты компании Renaissance Realty. "Ипотекой при покупке элитного загородного жилья пользуются владельцы собственного бизнеса, а также топ-менеджеры западных компаний. Некоторые из них предпочитают не искать готовый дом, соответствующий своему представлению об идеале, а купить участок и строить на нем. Покупка земли используется также как средство сохранения сбережений, но все же банки не спешат выдавать такие кредиты, хотя земля в цене только растет, - рассказывает генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова. - Для покупки земли с помощью заемных средств может быть использован кредит под залог другой недвижимости, целевой кредит на строительство или же кредит под залог приобретаемого земельного участка".

Критерии определены

Начальник отдела ипотечного кредитования Инвестиционно-дeвелоперской группы "ОПИН" Дмитрий Иванов также считает данное направление "очень перспективным". "Интерес к данной услуге есть и у клиентов, желающих купить загородный объект недвижимости, и у застройщиков, которым ипотека дает возможность получить оплату за объект сразу и соответственно направить вырученные средства на дальнейшее освоение территорий и развитие загородной инфраструктуры, - поясняет он. - С учетом того, что все больше объектов появляется для среднего и бизнес-класса, ипотека становится все более востребованной".

По словам финансового директора корпорации "ЗНАК" Петра Феоктистова, сегодня уже несколько десятков банков предлагают линейки продуктов на приобретение загородных домов, таунхаусов, незавершенного строительства и просто земель под застройку. В зависимости от предпочтений клиента кредиты номинируются в рублях, долларах и евро. Развитию рынка в целом способствуют, по его мнению, несколько основных факторов: устоялись критерии оценки заемщика, залога, кредитного риска; отработаны процедуры формирования и рассмотрения кредитных заявок; банки ведут активные маркетинговые программы, как напрямую, так и через кредитных брокеров; растут накопления населения на первоначальный взнос; кредитные организации все активнее работают с теми слоями населения, чьи доходы находятся на уровне "средний" и "ниже среднего"; в основных секторах загородной недвижимости спрос и предложение сбалансировались и в итоге цены стабилизировались.

"Вместе с тем развитие сектора банковской ипотеки идет весьма фрагментарно, - говорит Феоктистов. - Это предопределяется несколькими основными факторами. Имеет место общее сокращение банковской ликвидности, непосредственным образом отражающееся на объемах ипотечных программ. В географическом аспекте развитие идет лишь вокруг основных мегаполисов - исходя из принципов ликвидности залогов и платежеспособности заемщиков. В клиентском аспекте сохраняется (хотя и уменьшается) проблема официального подтверждения доходов потенциальных клиентов, несмотря на значительную гибкость банков при подтверждении доходов заемщиков".

Вместе тем, отмечает эксперт, по-прежнему сохраняется "аномально высокая стоимость ипотечного кредита" для объектов загородной недвижимости, а условия его получения куда более жесткие по сравнению с "городской" ипотекой. Феоктистов объясняет это фактором "дороговизны фондирования и "перезакладкой" банка на риски и собственную прибыль". Сегодня лишь несколько банков, по его словам, кредитуют земельные участки, да и то только под залог имеющейся собственности - подводит несовершенство законодательства и относительная нестабильность рынка.

Глядя из банка

"Возникают трудности и у желающих приобрести в кредит земельный участок со строящимся домом, - дополняет Журавлева. - Банки могут выставить следующие условия: установленная удаленность от МКАД, готовность дома не менее определенного процента, официальное подтверждение доходов, иногда с приложением налоговых деклараций и банковской выпиской со счетов, высокий процент по кредиту, обязательный залог имеющегося имущества и так далее. Не надо упускать и тот момент, что если не существует специальной ипотечной программы от застройщика, то банк должен не только проверить состоятельность компании-застройщика, но и постоянно следить за ее финансовым состоянием". При этом охотнее банки кредитуют вторичное загородное жилье, поскольку, как правило, на такие объекты уже оформлены документы, подтверждающие право собственности.

"Кредитование приобретения земельного участка - для банка гораздо более рискованная операция по сравнению с аналогичными операциями с квартирами, это связано с оценкой стоимости и ликвидности участка. Кроме того, существует опасность долгостроя, а в случае дефолта заемщика загородный дом дольше и сложнее реализовать, - добавляет Новикова. - В результате банки устанавливают высокую процентную ставку, более короткие сроки выплаты кредита, некоторые из них компенсируют свои риски, выдвигая в качестве требования к заемщику наличие поручителей. По кредитам для покупки земли и строительства дома в большинстве случаев необходим первый взнос: 30-40% (есть предложения 50-70%, но встречаются и 10-20%), при том что по ипотечному кредиту на покупку квартиры первоначальный взнос 10-15%".

Но, несмотря на сложности, найти устраивающую клиента схему займа вполне возможно. "Существуют различные варианты кредитования, не связанные с риском строительства, - например, под залог имеющейся недвижимости, - рассказывает Иванов. - Также не составит труда найти кредитующий банк, если загородный дом уже построен и на него оформлены все правоустанавливающие документы. В Сбербанке, например, есть программа, когда заемщик на собственные средства покупает землю и под ее залог получает средства на строительство".

Лицом к клиенту

Одновременно эксперты отмечают, что сегодня процедура получения загородной ипотеки заметно упростилась. "На рынке ипотечного кредитования загородной недвижимости уменьшились процентные ставки - раньше они доходили до 15% годовых, - увеличились сроки кредитования, принимаются любые формы подтверждения доходов, - говорит Журавлева. - В некоторых банках можно рассчитывать на получение 90% от стоимости объекта, а по специальным программам - и до 95%".

Кроме того, сегодня крупные банки, лидирующие на рынке, усовершенствовали свои предложения и технологии по кредитованию загородной ипотеки, что повысило ее привлекательность как для кредитора, так и для заемщика, дополняет коллегу Новикова. Например, теперь заемщику необязательно предоставлять в банк справку по форме 2-НДФЛ, а достаточно просто иметь свою недвижимость, которая и выступит в качестве залога по кредиту. В этом случае сумма ипотеки не должна превышать 50% стоимости заложенного жилья. Срок кредита составит до 25 лет.

"В перспективе банки начнут кредитовать покупку недостроенных домов, обязывая покупателя в течение определенного срока достроить такой объект и ввести его в эксплуатацию, - прогнозирует Новикова. - Кроме того, возможно расширение перечня категорий земель, принимаемых в залог, уменьшение размера первоначального взноса, кредитование покупки строящихся коттеджей по аналогии со строящимися квартирами".

Сама процедура получения загородной ипотеки, по общему мнению экспертов, логична и не слишком сложна. Особенно - в части приобретения готовых домов и таунхаусов. Дальнейшее же ее развитие будет определяться несколькими основными факторами: наполнением банковского сектора деньгами, динамикой развития рынка загородной недвижимости, совершенствованием договорной и законодательной базы и, конечно, общей устойчивостью отечественной финансовой системы.

Антон Птицын