Почему в Москве наполовину снизились темпы строительства?

Минувшим летом на строительном рынке страны появились тревожные симптомы. Как свидетельствует статистика, во многих регионах объемы строительства в июне не только перестали расти, но и сократились.

Например, в Санкт-Петербурге ввод в эксплуатацию объектов сократился по сравнению с прошлым годом на 20 процентов, а в Москве - даже наполовину. Прокомментировать ситуацию корреспондент попросил первого заместителя мэра столицы, руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина.

Российская газета: Владимир Иосифович! По данным Росстата, в первом полугодии в Москве ровно наполовину введено меньше жилья. Что случилось?

Владимир Ресин: Итоги работы за первое полугодие - еще не катастрофа. Хотим мы этого или нет, но наиболее ударно строители обычно трудятся во второй половине года. Так что время для того, чтобы наверстать упущенное, еще есть.

Но сигнал действительно тревожный. На мой взгляд, вернуть устойчивые темпы сдачи объектов можно, лишь срочно приняв целый комплекс мер.

Каких именно? Давайте проанализируем ситуацию. Ведь сокращение объемов строительства характерно не только для Москвы. Итоги первого полугодия в разных регионах весьма неравномерные. Но есть и закономерность: сильнее всего темпы сдачи объектов в строй упали там, где строительный бум до недавних пор был наиболее мощным. То есть в Москве, Московской области и Центральном федеральном округе в целом, где объемы сдачи объектов сократились примерно на 15 процентов. Рост же их пока продолжается там, где строительный бум начался совсем недавно: в Сибири и на Дальнем Востоке. Вопрос в том, насколько его хватит.

РГ: Вы хотите сказать, что дело в естественном насыщении рынка жильем?

Ресин: Ни в коем случае! Спрос на жилье в центре России и особенно в Московском регионе остается колоссальным. Причем как со стороны коммерческого рынка, так и со стороны государства как заказчика - я имею в виду социальное строительство. Инвесторы буквально выстроились в очередь, предлагают множество новых интересных проектов.

Государство наращивает социальные программы. И тем не менее темпы падают! О чем это говорит? О том, что где-то в длинной строительной цепочке - от проекта до готового здания - появилось "узкое место", какое-то звено дает сбой, который тормозит весь процесс.

РГ: И что же это за звено?

Ресин: В данном случае их даже два. Во-первых, бумажная волокита и переход к новой правовой базе. Прежде чем застройщик получит разрешение на строительство, он проходит через массу согласований - с энергетиками, коммунальщиками, архитекторами... Пока объемы строительства были относительно невелики, бюрократическая система худо-бедно справлялась со своими функциями. Но случился строительный бум - и инстанции буквально захлебнулись в собственных бумагах. Усугубляет ситуацию то, что все больше жилья и социальных объектов строится по горзаказу. В этом году в Москве впервые на долю социального строительства приходится более 50 процентов от общего объема. Третий год в городе строится по сто детских садов... Это все увеличивает нагрузку на государственные организации. Они, как и проектные институты, оказались слабо подготовленными к работе в таком режиме.

Вторая проблема связана со строительным законодательством, перетряска которого началась в связи с недавним принятием нового Градостроительного кодекса. Чтобы кодекс заработал, вместе с ним должна быть принята целая пачка норм, подзаконных актов разных ведомств. Пока этих актов, разъясняющих нормы законов, нет, ни один закон в полную силу работать не будет. Но их разработка до сих пор происходит где-то в нед рах федеральных ведомств, что в итоге часто тормозит выдачу разрешений на строительство.

Кроме того, порой федеральные законы противоречат друг другу да и меняются так быстро, что уследить за этим практически невозможно. С одной стороны, строители сталкиваются с ситуацией, когда под лозунгом дебюрократизации отменяется жизненно необходимое лицензирование в строительстве, а с другой - создается полная неясность в применении правовых актов, откуда-то возникают новые согласования, например сертификация энергетических установок. Такая логика режет строительную отрасль по живому. Получается замкнутый круг, как в детской игре "камень, ножницы, бумага". Невозможно положить ни кирпича - то бумажки мешают, то законодательные "ножницы"...

РГ: Приведите пример, как это выглядит на практике.

Ресин: Возьмем хотя бы блок вопросов, связанных с размещением госзаказа на работы, товары и услуги. Это нас волнует особенно, поскольку город сейчас сам становится одним из главных инвесторов комплексной реконструкции кварталов. Дело в том, что много социального жилья и объектов социальной инфраструктуры строится в сложных городских условиях, на участках, которые малоинтересны инвесторам. Поэтому их приходится брать на себя городу.

Так вот, возвращаясь к законодательству. Руководствуясь, очевидно, самыми благими намерениями по борьбе с административными препонами, законодатель (всем известный ФЗ N 94) вольно или невольно наделил получателя государственного заказа практически стопроцентными гарантиями от разрыва контракта, даже в случае если последний оказался откровенным проходимцем. Закон о размещении госзаказа не предусматривает принятой в деловом обороте и, кстати, закрепленной в Гражданском кодексе такой формы прекращения отношений между заказчиком и исполнителем, как одностороннее расторжение контракта, которое могло бы происходить в строго определенных контрактом случаях.

Получается, что задача у недобросовестного подрядчика одна: всеми правдами и неправдами выиграть конкурс, заключить контракт, получить аванс из бюджета - и срывай сроки, гони халтуру, перекидывай рабочих с муниципального объекта на коммерческую стройку. За все это по закону ему грозит лишь штраф. Но при определенной наглости даже его халтурщики могут оспорить в суде, и подчас весьма успешно! А это уже проблема ГОСТов, которые нередко содержат давно устаревшие требования к качеству и безопасности работ.

Я убежден, что предстоящая отмена лицензирования в строительной отрасли и замена ее на саморегулирование должны получить отражение в законодательстве о размещении горзаказа. Уж если саморегулирование предпринимательской деятельности (CPO) получает право вместо государства определять готовность фирмы к выполнению строительных работ, то его задача и обязанность - помочь госзаказчику отделить добросовестных участников торгов от недобросовестных. Для этого нужно включить, в частности, в документацию о торгах требование об обязательном членстве соискателя в СPO, о наличии CPO поручительства за своего члена и его готовности оперативно предоставить ему замену в случае задержки качественного исполнения контракта и так далее.

Или, к примеру, так называемая проблема "обманутых дольщиков". Кроме граждан, проинвестировавших свои средства в строительство домов, были и другие инвесторы - банки, компании, которые имеют гораздо больше юридических возможностей для защиты своих интересов. Поэтому органы власти ряда субъектов РФ и муниципалитеты до сих пор сталкиваются с немалыми трудностями при оформлении прав новых добросовестных застройщиков на арестованные "проблемные площадки". Им ведь важно как можно скорее достроить дома и передать людям уже оплаченные ими квартиры, а не думать о том, как удовлетворить в первую очередь интересы кредиторов из числа банков и инвесткомпаний. Поэтому региональные органы власти должны получить право проводить инвестиционные конкурсы по выбору нового инвестора и восстановлению платежеспособности застройщика еще до начала процедуры банкротства строительной компании, возводящей жилье, а также возможность участвовать во всех арбитражных спорах вокруг недостроенных объектов на правах третьих лиц с правом заявлять собственные требования.

РГ: С чего конкретно, по-вашему, нужно начать изменение существующей системы выдачи согласований и разрешений на строительство?

Ресин: Сейчас этот процесс длится годами. Я же предлагаю свести весь цикл проектной и предпроект ной работы к трем четким и понятным этапам, которые займут максимум 18 месяцев даже для самых сложных проектов. Для этого нужно либо изменить некоторые федеральные законы и подзаконные акты, либо дать Москве право самой писать для себя правила. Естественно, при условии, что они не будут противоречить федеральному законодательству. Последнее, на мой взгляд, было бы самым правильным. В этом поддерживают нас и депутаты Мосгордумы, пытается донести позицию столицы до федерального центра и мэр Москвы Юрий Михайлович Лужков.

Ведь Москва на практике уже доказала свое ответственное отношение к нормам и правилам в строительстве. Неслучайно именно столица первой в России приняла свой Градостроительный кодекс - основной документ, который регламентирует в городе всю градостроительную деятельность. Строительство в столице идет так интенсивно, что ждать идеальных законов нам просто некогда. Но при этом многие ключевые вопросы, возникшие сейчас в области строительного законодательства, выходят за пределы компетенции города. Взять тот же Генплан развития столицы, без которого город - как стройка без проекта. По закону он должен быть утвержден правительством РФ, но эта процедура тянется годами, и конца ей не видно.

РГ: Что же намерена делать Москва, пока происходит этот процесс?

Ресин: Работать и всячески преодолевать существующие препоны. Лично я проверяю сроки выдачи согласований и разрешений. Самые жесткие меры принимаю к тем, по чьей вине они срываются. Учимся готовить документацию и на перспективу - подобно тому, как заранее строим коммуникации и дороги в новых кварталах. Например, вся проектно-сметная документация по программе строительства на 2010 год должна быть готова не позже февраля 2009 года - такую я поставил задачу. Затем будем отбирать подрядчиков на открытых конкурсах. Надеюсь, что это даст строителям возможность выходить на площадку без задержки.

Это важные и нужные меры. Но, для того чтобы решить проблему в корне, я настаиваю на создании новых проектных организаций и развитии существующих. И проектировщики, и контролеры должны стать более гибкими, научиться лучше адаптироваться к меняющимся условиям рынка. Только при этом они перестанут быть "узким местом" и тормозом для целой отрасли.

РГ: Генпланом Москвы предусмотрено построить к 2025 году 90 миллионов квадратных метров жилья. Разве найдется в городе еще столько места?

Ресин: Площади в городе есть, нет пустых площадок. То есть таких, куда завтра же можно завозить технику и начинать стройку. Это огромные территории производственных предприятий, транзитных дворов, участки, прилегающие к железнодорожным путям... Мы знаем, как их осваивать и как развивать. Проблема лишь в том, что все они имеют множество обременений - начиная от переговоров с собственниками и заканчивая перекладкой коммуникаций. Именно поэтому я говорю, что законодательная база и вся "бумажная" работа, связанная со строительством, должны быть более приспособленными к этим условиям, помогать быстрее решать возникающие вопросы.

Справка

Только за прошлый год в Москве построено 5,4 млн кв. метров жилья, такая же задача стоит и в текущем году. Кроме того, предстоит снести 315 жилых домов по программе ликвидации ветхого и пятиэтажного жилого фонда. Для своевременного ввода жилья, которое построено и планируется построить, до 2011 года введены в эксплуатацию 5 районных тепловых станций, сооружено 45 километров коллекторов, завершено строительство 7 электроподстанций и первых пусковых комплексов подстанций "Герцево" и "Сити-2", благодаря чему уменьшился риск отключения электричества в жилых кварталах в моменты пиковых нагрузок.

В 2007 году также построены и сданы 100 детсадов, 24 общеобразовательные школы, 2 блока начальных классов, 2 поликлиники в Кожухове, медицинский центр МГУ им. Ломоносова, анатомический корпус 68-й городской клинической больницы и ряд других объектов.

Любовь Пятилетова