Что нужно, чтобы взять жилищный кредит?

Условия задачи просты: имеются некоторые накопления, стабильный заработок и нужда в приобретении жилья. Реальное решение напрашивалось лишь одно: получить недостающую сумму в кредит. За ним и отправился в банк корреспондент "РГ".

Казалось бы, нет ничего легче. Ипотечные кредиты, по данным ЦБ, сегодня выдают более 500 банков. Как говорится, бери - не хочу. Но когда доходит до дела, выясняется, что все не так просто. Забегая вперед, могу сразу сказать: с момента первого "рекогносцировочного" телефонного звонка до момента получения денег у меня прошло два с половиной месяца.

В числе "плюсов" моего положения были: довольно приличная "белая" зарплата; многолетний стаж работы в стабильной и авторитетной организации; наличие квартиры, которую я могла заложить.

Если бы не это последнее обстоятельство, не видать бы мне кредита как собственных ушей, потому что жилье я собралась помогать приобретать детям, а они живут в другом городе. Цены на метры, к счастью, там не московские. Но под залог "чужой" новостройки кредитовать меня в Москве не согласился ни один из 6-8 опрошенных мною банков.

Закладывать имеющееся жилье ох как не хотелось, но в моем случае это оказался единственно возможный вариант. Также я знала, что эксперты прогнозируют к осени повышение кредитных ставок (так, к слову, и оказалось, и даже раньше сентября), а строители намекают на "корректировку" стоимости квадратного метра. А потому времени на длительный анализ ипотечных программ, предлагаемых разными банками, у меня, если честно, не было.

На рынке кредитования в последнее время активно продвигаются (если не навязываются) услуги ипотечного брокера. Этот кредитный посредник отлично знает программы разных банков и может подобрать самую выгодную. Правда, услуги брокера совсем не дешевы - до 5 процентов от стоимости кредита. А потому я решила действовать самостоятельно.

Я отмеряла не семь, а только пять раз. Выбрала пять солидных (на слуху и по публикациям) банков. И составила сравнительную таблицу: процентная ставка, срок рассмотрения заявки (чем меньше, тем для меня лучше), возможность досрочного погашения. Кроме того, на сайтах трех из пяти выбранных банков присутствовал ипотечный калькулятор: возможность рассчитать ежемесячный платеж. Эти данные тоже вписала в отдельную графу. А вот информацию о дополнительных расходах - комиссия за выдачу кредита; страхование закладываемого жилья и моей жизни; услуги оценщика и нотариуса - пришлось "вытягивать" дополнительно.

Выяснилось, что "плюсы" по одному параметру уравновешиваются "минусами" по другому. Например, банк, предлагающий самую низкую процентную ставку, как оказалось, не приветствует досрочное погашение на весь срок кредитования (штраф - 5 процентов от досрочно вносимой суммы).

Другой банк привлек меня тем, что проводил акцию: "не берем комиссионные за выдачу кредита". Экономия для меня могла составить 12 тысяч рублей. Однако когда я детально выспросила менеджера о процедуре прохождения заявки и оформления кредита, оказалось, что по срокам я просто не успею воспользоваться условиями акции - когда дело дойдет до подписания договора, она уже закончится. И так далее.

Наконец, "по совокупности" банк был определен, а заявка подана. Документов для этого понадобилось собирать относительно немного: сделать копии паспорта, трудовой книжки, диплома о выс-шем образовании и водительского удостоверения, взять в бухгалтерии справку о доходах (в моем случае это была самая "надежная" для заемщика и любимая банками форма 2-НДФЛ), а также представить копии права собственности на закладываемую мною квартиру (позже понадобилось также нотариально заверенное согласие прописанных в ней членов семьи).

К сбору документов, как ни банально звучит, нужно отнестись тщательно. Например, в некоторых банках удовлетворяются справкой о доходах за последние 6 месяцев, а в других просят показать годовой доход. В моем случае хватило подписи главного бухгалтера. В другом банке мне понадобилась бы еще и подпись финансового директора.

Чтобы не терять время, все эти детали нужно уточнять заранее.

Наконец разрешение получено. Но для "выхода на сделку" (то есть собственно оформления кредита) требовалось вновь побегать за документами. Самым муторным оказалась добыча кадастрового паспорта закладываемой квартиры. На общение с БТИ ушел почти месяц.

Получив паспорт, заказала оценку стоимости закладываемой квартиры: еще пять дней или - по желанию - три, но по двойному тарифу. Кроме того, понадобились выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета. И опять правоустанавливающие документы на квартиру. На этот раз - уже оригиналы.

Только когда был собран весь "пакет", банк назначил дату сделки. Были составлены договор ипотечного кредитования, договор залога квартиры и договор поручительства (за меня поручился муж). Вся процедура заняла порядка трех часов. Во время подписания кредитного договора меня ждал неприятный сюрприз: процентная ставка, вписанная в текст договора, оказалась выше, чем та, о которой мне сообщили (письменно!), дав "добро" на кредит. Менеджер объяснила, что решение о кредитовании принималось в конце июля, а сделку мы проводим уже в августе, и именно с августа банк поднял ставку.

Возможно, будь я поподкованнее с юридической точки зрения, мне бы и удалось отстоять прежний, более низкий процент. Но времени было потрачено уже много, мысль о том, чтобы начать всю процедуру "сватовства" с другим банком, бросала в дрожь. А потому я сдалась практически без боя. Пакет документов через нотариуса, предоставленного банком, отправился на государственную регистрацию.

Кроме собственно процентной ставки по кредиту банки теперь обязаны заранее извещать заемщика о полной стоимости кредита - с учетом всех комиссий и платежей. Важная деталь: формулировка о том, фиксируется ли процентная ставка на весь срок кредита. Если нет - есть опасность, что банк поднимет ставку в одностороннем порядке.

В моем случае регистрация пакета документов заняла 16 дней. В другом банке обещали зарегистрировать сделку в течение месяца. Понятно, что когда продавец торопит, такая разница в сроках может оказаться важной.

Собственно кредит, то есть деньги, банк выдает только после того, как регистрация сделки закончена. Прежде чем деньги получить, потребовалась последняя трата - оплата комплексного договора страхования - закладываемой квартиры, жизни и утраты трудоспособности заемщика, то есть меня. В течение часа после подписания страхового договора банк перечислил сумму кредита на мой счет.

Получить деньги можно по-разному: наличными немедленно, прямо с кредитного счета, а можно перевести на расчетный счет в этом же либо другом банке. Тут опять много нюансов: открытие счета в некоторых банках производится бесплатно, а мне стоило примерно 300 рублей. Перевод внутри банка, как правило, ничего не стоит. А комиссии за перевод из банка в банк различаются. Наконец, за выдачу наличных в некоторых (но не во всех) банках тоже берут комиссию.

* Получение кадастрового плана в БТИ - 2220 руб. (2 экземпляра).

* Оценка стоимости закладываемой квартиры - 3500 руб.

* Составление договора об ипотечном кредитовании - 10 800 руб.

* Комиссия за предоставление кредита 0,8-1% от суммы. В моем случае - 13 000 руб.

* Услуги нотариуса по госрегистрации - 7000 руб.

* Оплата договора комплексного страхования - 1-1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. В моем случае - 16 900 руб.

* Ежемесячная комиссия банку "за обслуживание счета" - 150 руб. За 5 лет "набежит" 9300 руб.

* Договор страхования необходимо продлевать ежегодно. Итоговые расходы - 55 700 руб.

Итого: вместе с процентами, получив 1 200 000 рублей кредита, я выплачу за 5 лет 1 754 000 рублей.

С 15 сентября Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ужесточило условия выкупа закладных и ценообразования по ипотеке. Эксперты единодушны: процентные ставки по кредитам вновь возрастут - с нынешних 13,5-14 минимум до 15-16 процентов годовых.

Ирина Невинная