Почему коттеджи не находят покупателя?

Гонка за покупателем
 
Опрошенные нами девелоперы сходятся в том, что покупатели загородной недвижимости в Подмосковье имеют возможность выбирать из широкого спектра предложений.
«Спрос в последние месяцы составляет лишь 3-5% от общего объема предложения, - считает директор Департамента развития бизнеса RODEX Group Геннадий Теряев. - Можно сказать, скорее продавец гоняется за покупателем, чем наоборот. В абсолютном измерении наибольший спрос приходится на нижние ценовые сегменты: эконом и бизнес».    
 
Руководитель проекта ЗАО «Русский дом недвижимости» Тарас Степаненко не столь категоричен: «В сегменте «элиты» наблюдается примерно равный баланс спроса-предложения (как правило, элитные поселки маленькие, и клиентов набирают еще на стадии разработки эскиза генплана). В сегменте «бизнес» предложение действительно значительно превышает спрос. Это самый выгодный для девелопмента сегмент рынка, так как процент прибыли здесь очень высок. В сегменте «эконом», наоборот спрос превышает предложение. Это связано с низкой рентабельностью таких проектов. Однако при грамотном подходе девелоперы и здесь могут получить неплохую прибыль.

Что касается сегмента «премиум», то там дом, как правило, строят под клиента, - уточняет Степаненко. - Большинство будущих владельцев заказывает индивидуальные проекты у известных архитекторов».
 
Темпы продаж
 
А много ли сейчас в Подмосковье проектов застройки, неудачных с точки зрения темпов продаж? Здесь наши эксперты разошлись во мнениях. Геннадий Теряев отметил: «Более чем в половине новых поселков продажи в этом году составляют не более 1-2 домовладений в месяц. Разумеется, такие темпы продаж удачными назвать нельзя».

Жанна Щербакова, директор департамента Загородной недвижимости «МИЭЛЬ-Брокеридж», считает, что запланированных темпов продаж не выдерживают около 50% коттеджных поселков-новостроек.
Тарас Степаненко добавляет: «Мне известно примерно 3 совершенно «мертвых» поселка. По моему мнению, примерно 10% от общего числа поселков продаются очень слабо».
А Сергей Цывин, руководитель отделения «Проспект Вернадского» компании «Инком-Недвижимость» вполне оптимистичен: «Неудачные поселки в Подмосковье, конечно, есть, но их не много. Сложности с продажами наблюдаются не более в чем 10-15 случаях».
 
Ошибки девелоперов
 
Каковы же самые распространенные ошибки девелоперов, затрудняющие продажи?
Сергей Цывин говорит: «Очень портит продажи неудачное расположение поселка. Например, рядом с оживленным шоссе. Не добавляет энтузиазма отсутствие дорожных развязок и удобного подъезда – приходится делать километровые крюки, чтобы добраться до дома. Например, сам поселок может располагаться недалеко, в десяти километрах от МКАД, но приходится проезжать 15 километров до ближайшего разворота и потом еще ехать в обратную сторону. Неблагоприятно сказывается соседство со специфическими медицинскими учреждениями - например, больницей с инфекционными отделениями. Вредит соседство аэропорта, гаражных комплексов, утилизирующих предприятий, высоковольтных линий электропередачи.

«Встать» продажи могут из-за того, что в окрестностях поселка отсутствует   инфраструктура, и ее строительства в обозримом будущем не предусматривается. В загородные дома переезжают, как правило, люди семейные, с детьми.

И если до ближайшего магазина, медицинского центра или спортивной секции нужно ехать 40 минут, то энтузиазма это не прибавит.

Могут возникнуть претензии к качеству строительства. Наиболее распространенные «грехи» - это нарушение гидроизоляции цоколя, промерзание внешних стен, растрескивание фундамента или стен. При строительстве недорогих деревянных домов, если девелопер решил сэкономить на хорошей пропитке, дерево может начать гнить или в нем могут завестись жучки-древоточцы.
А самая простая и распространенная жалоба потенциальных покупателей – это несоответствие цены и качества. Например, если по всем параметрам поселок относится к бизнес-классу, а цены начинаются от одного миллиона долларов.
 
Геннадий Теряев из RODEX Groupв качестве примера неудачной концепции приводит поселок «Родные просторы», который находится в 83 км от МКАД. Поселок не рассчитан на круглогодичное проживание, при этом в нем довольно широкая инфраструктура (как следствие, высокие эксплуатационные расходы), дорогостоящие проекты домов.

Тарас Степаненко добавляет: «В погоне за прибылью часто земельные участки, пригодные для строительства поселков «эконом» класса, пытаются продавать как «бизнес». Довольно часто встречаются проблемы с документами на участки. Бывают случаи, когда в процессе строительства выясняется невозможность подключения к тем или иным коммуникациям».
 
Рецепт успеха
 
Каких правил девелоперы рекомендуют придерживаться? Так, Наталья Иванова, директор по продажам поселка таунхаусов «Маленькая Шотландия» (корпорация «Инком») рассказывает: «Замечательно, если девелопер может предложить одну-две характеристики, свойственную объектам более высокого класса, не выходя при этом за рамки ценового сегмента. Например, «Маленькая Шотландия» - поселок эконом-класса, в сентябре минимальная стоимость домовладения в нем составляет 6,75 млн. рублей ($280 000). Однако он находится всего в 14 километрах от МКАД, в то время как подавляющее большинство недорогих поселков строится за пределами 30-километровой зоны. Второй момент – грамотное зонирование внутренней территории. Мы не стали мелко нарезать участки, чтобы выжать из них «по максимуму». В «Маленькой Шотландии» предлагаются придомовые участки до 7 соток, отсутствует надоевший многим «эффект муравейника».
Как итог, продажи домовладений идут очень динамично.
 
Геннадий Теряев резюмирует: «В каждом коттеджном поселке должна быть определенная стилистика в архитектуре, оформлении интерьеров, ландшафтном дизайне. Людей привлекает возможность жить в уникальном поселке.

Но покупателю необходимо предоставить широкий выбор проектов. Вряд ли кому-то понравится жить на улице, где все дома снаружи выглядят абсолютно одинаково.
Несомненным преимуществом является наличие вблизи поселка или на его территории леса и водоема. Также при выборе участка застройки необходимо заранее продумывать сочетание окружающей среды и архитектуры. Например, в плотном окружении лесов, полей и озер, неудачно будут смотреться дома в стиле hi-tech».

Сергей Васильев