Дом сносят. Какие у вас права?

Москва активно избавляется от ветхого жилья, и сегодня жители не только пятиэтажек, но и других старых домов желают знать: каким образом закон защищает их права в случае сноса здания? На самые распространенные вопросы наших читателей отвечает младший юрист юридического бюро «Падва и Эпштейн», специалист по жилищному, гражданскому и земельному праву Екатерина Штыкова.

— На каком основании может быть осуществлен снос жилого дома? Кто должен принимать такие решения?

— Согласно Жилищному кодексу РФ (далее — ЖК РФ) основанием для сноса жилых домов является признание их аварийными и подлежащими сносу в порядке, определенном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об установлении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Действие названного документа распространяется на все находящиеся в эксплуатации жилые помещения, расположенные на территории РФ, независимо от формы собственности. Другими словами, порядок сноса жилых домов одинаков для собственников помещений и нанимателей по договору социального найма.

Основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу служит:

- ухудшение эксплуатационных характеристик здания в целом или отдельных его частей в связи с физическим износом в процессе эксплуатации, приводящее к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

- расположение дома в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно с помощью инженерных и проектных решений предотвратить подтопление;

- наличие у дома повреждений, полученных в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования;

- наличие у дома деформации фундамента, стен, несущих конструкций и значительной степени биологического повреждения элементов деревянных конструкций в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения;

- нахождение дома в определяемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти зоне вероятных разрушений при техногенных авариях.

Признание помещения непригодным для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях. При этом в работе комиссии может принять участие и собственник жилого помещения (уполномоченный представитель), но только с правом совещательного голоса.

Решение о сносе дома принимает государственный орган, в ведении которого находится жилищный фонд: Правительство РФ, администрация субъекта Российской Федерации либо администрация соответствующего муниципального образования. На основании заключения комиссии о признании здания аварийным и подлежащим сносу издают соответствующее распоряжение, где указывают порядок дальнейшего использования дома и сроки отселения физических и юридических лиц.

— Как узнать о предстоящем сносе дома? Должны ли жильцы получать уведомление об этом? В какие сроки?

— Согласно п. 10 ст. 32 ЖК РФ после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу орган, принявший такое решение, обязан сообщить об этом собственникам помещений (единый общий срок для такого уведомления Федеральным законодательством не установлен). Как правило, снос многоквартирного здания осуществляется за счет средств соответствующего бюджета, а все помещения в нем и земельный участок, на котором оно расположено, подлежат изъятию для муниципальных нужд. О предстоящем изъятии собственники должны быть уведомлены в письменной форме не позднее, чем за год.

— Каким образом защищены права жильцов? Есть ли у них гарантии на получение новой жилплощади, не уступающей прежней по цене и качеству? В каких случаях полагается денежная компенсация?

— Решение о признании здания аварийным может быть обжаловано: для этого в течение трех месяцев со дня получения уведомления о предстоящем сносе жильцы дома должны обратиться в суд с соответствующим заявлением.

Согласно ст. 89 ЖК РФ при сносе многоквартирного дома гражданам, проживающим в квартире по договору социального найма и выселяемым из нее, должна быть предоставлена другая благоустроенная квартира в границах данного населенного пункта, равнозначная по общей площади ранее занимаемому жилому помещению.

В данном случае цена объекта недвижимости не является определяющим фактором.

В отношении собственников жилья действует иной порядок. По общему правилу первоочередной формой компенсации в этом случае является выкуп жилого помещения, куда включается рыночная стоимость объекта, а также все убытки, причиненные собственнику. Но так как размер выкупной цены, предложенной инвесторами при переселении, обычно меньше реальной стоимости жилья (собственники прекрасно знают цену своим квартирам и на несоразмерный выкуп не соглашаются), наиболее распространена практика переселения жильцов. Варианты переселения предлагает инвестор.

— Существуют ли нормы, ориентируясь на которые, одну квартиру меняют на другую при сносе?

— Такие нормы предусмотрены для граждан, проживающих в квартире на основании договора социального найма. При выселении из помещения в связи со сносом дома им должна быть предоставлена другая, равнозначная по общей площади, благоустроенная квартира в границах соответствующего населенного пункта. Состав семьи квартиросъемщика, необходимость улучшения жилищных условий, район проживания, этаж при этом не учитываются.

Как правило, при переселении жильцов достигнуть абсолютной равнозначности в количестве квадратных метров не удается. Но так как предоставление квартиры с меньшей площадью в этом случае незаконно, обычно новое жилье просторнее старого, так что жильцы оказываются в выигрыше — причем по действующему федеральному законодательству они не обязаны компенсировать разницу в стоимости жилья. Данная позиция поддерживается и сложившейся судебной практикой (Определение Президиума Верховного суда РФ от 02.04.2003 г. № 148-пв-02).

— Имеют ли право жители сносимого дома на получение жилья в том же районе?

— В соответствии со ст. 82 ЖК РФ граждане имеют право на предоставление жилого помещения в границах того населенного пункта, на территории которого находится дом, подлежащий сносу, — соответственно, необязательно в прежнем районе. Однако региональным законодательством могут быть оговорены некоторые особенности порядка переселения жителей, дающие дополнительные гарантии. Например, Закон города Москвы от 31.05.2006 г. № 21 предусматривает право граждан на сохранение района проживания при их переселении и освобождении жилых помещений.

— Можно ли рассчитывать на оплату расходов, связанных с переездом?

— Действующее законодательство предусматривает возможность возмещения части таких расходов. Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения помимо рыночной стоимости самого помещения в нее также включают убытки, связанные с изменением места проживания, временным использованием другого жилого помещения, переездом и поиском другого жилого помещения, а также досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.

— Если в квартире проживают несколько семей и число жильцов превышает допустимые нормы, получит ли каждая семья отдельную квартиру?

— В связи с тем, что предоставление жилого помещения при сносе дома не преследует цели улучшения жилищных условий, кодексом принимается во внимание не количество лиц, проживающих в жилом помещении, а его общая площадь: новая квартира по метражу должна быть равнозначной прежней. К сожалению, действующий ЖК РФ отменил существовавший ранее принцип переселения граждан, при котором преимущественное значение имело количество лиц, проживающих в квартире по договору социального найма. Соответственно, сейчас рассчитывать на увеличение метража на этом основании не стоит: равнозначное жилье будет предоставлено даже жителям коммуналок. Получить квартиру большей площади можно только в том случае, когда переселение совпадает с очередностью улучшения жилищных условий.

Остается добавить, что после переселения на новую жилплощадь вследствие сноса дома за гражданами сохраняется право состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилья.

— Какие ограничения в правах возникают у владельцев квартир, если принято решение о сносе их дома (можно кого-либо после этого зарегистрировать на своей жилплощади, возможна ли продажа такого жилья, ипотечная сделка и т. п.)?

— Собственник такого жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, а также производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Таким образом, прямого запрета на совершение сделок с указанным имуществом в законодательстве не содержится. Но при этом важно учитывать, что если в период с момента уведомления о предстоящем сносе собственник произведет в квартире дорогостоящий ремонт или иным образом значительно увеличит ее рыночную стоимость, то такие расходы не окупятся, поскольку они не будут включены в выкупную цену жилого помещения.