В России настоящий бум курортной недвижимости

Последние 15 лет рынок рекреационной недвижимости в России практически не развивался. После распада СССР инвесторы первым делом занялись торговой недвижимостью. Спрос на магазины, банки, салоны красоты и т.п. в те времена был огромен, проекты приносили колоссальную прибыль, несмотря на все просчеты молодых девелоперов. Следующим на очереди было жилье: квартиры и коттеджные поселки, затем - офисы и склады. Туристическими проектами инвесторы начали заниматься только сейчас - все это время на рынке функционировали лишь санатории и дома отдыха, построенные еще в советское время. Их качество оставляет желать лучшего, а цены выше, чем в хороших отелях Турции и Египта. Неудивительно, что отдых в родной стране оказался непопулярен, и граждане массово устремились за рубеж.

Но сейчас ситуации изменилась. Попробовав и Турцию, и Египет, и даже Таиланд, многие вновь захотели отдыхать в России, ведь страна у нас большая, и здесь есть что посмотреть и чем заняться. Например, покататься на лыжах на Эльбрусе, сплавиться по быстрым речкам Карелии, осмотреть древние города Золотого кольца или, наконец, искупаться в Черном море. Но большинство путешественников подстерегает одна проблема: как найти качественную и недорогую гостиницу в разгар сезона? По оценкам компании Blackwood, сегодня спрос в этой сфере удовлетворен на 35-40% в дорогом сегменте и всего на 20-25% - в массовом.

Проблема в том, что строительство новых туристических объектов требует больших затрат, которые окупаются медленно (от 10 лет), а прибыль приносят относительно небольшую (10-12%). С другой стороны, отмечают специалисты, рекреационные проекты морально устаревают намного медленнее тех же торговых центров, которым часто уже через 5-7 лет необходима реконструкция и реконцепция. Пансионат же может эксплуатироваться 20-25 лет без серьезных изменений. Сейчас, когда доходность в других сегментах падает, а конкуренция растет, девелоперы проявляют все больший интерес к рекреационной недвижимости, а значит, и потенциал этого рынка действительно велик. По прогнозам компании Blackwood, в ближайшие 5 лет в этот сегмент может быть вложено до 4 миллиардов долларов.

Наиболее перспективными с точки зрения развития рекреационной недвижимости являются регионы, которые располагают четырьмя основными компонентами, определяющими потенциал развития: мультиформатность (наличие потенциала для нескольких видов туризма), федеральное значение, соответствие стадии развития рынка и наличие базы для развития на следующих этапах, утверждают аналитики компании. Проведенные Blackwood исследования показали, что на данный момент такими перспективными регионами являются в первую очередь Черноморское побережье Краснодарского края, район Кавказских Минеральных Вод, а также Алтайские горы и окрестности.

Зоны озона

В 2007 году постановлениями Правительства РФ было выделено семь особых экономических зон туристско-рекреационного типа (ОЭЗ): в Калининградской области, Краснодарском, Ставропольском, Алтайском крае, Республике Алтай, в Иркутской области и Республике Бурятия. Сегодня разрабатываются их концепции развития и усиленно ищутся инвесторы. Последним государство готово предоставить ряд преимуществ. Для этого компания или индивидуальный предприниматель должны получить статус резидента ОЭЗ, то есть быть зарегистрированными на территории соответствующего региона и заключить с органами управления ОЭЗ договор об осуществлении туристско-рекреационной деятельности. Резиденты могут претендовать на несколько налоговых льгот, в частности - снижение налога на прибыль на 4% и освобождение в течение первых 5 лет от уплаты налога на имущество и земельного налога. Инвесторам обещают эффективное администрирование, организованное по принципу «одного окна». Кроме того, государство готово взять на себя часть финансирования, а именно: строительство дорог, инженерную инфраструктуру (энергоснабжение, водоснабжение, очистные сооружения, канализацию) и природоохранные объекты. В зонах допускается строительство жилья, однако приоритет - туристическая инфраструктура. Предполагается, что общие затраты бюджета составят 44,5 млрд рублей, частные инвестиции планируется привлечь в объеме 271,4 млрд. рублей.

Самой крупной курортной территорией станет зона «Байкал» в Иркутской области и республике Бурятия (700 кв.км). Как можно догадаться, расположена она вдоль побережья озера Байкал. Здесь будут развивать  спортивный, приключенческий, экскурсионный, экотуризм, SPA-терапию. В планах - строительство горнолыжного курорта, 14 пятизвездочных отелей, 16 четырехзвездочных, 24 гостиниц на 3 звезды и почти тысячи коттеджей. В результате появится 34 тысячи рабочих мест, включая смежные отрасли, и около 22 тысяч мест размещения туристов. Благодаря инвестициям в размере 38 млрд. руб. «Байкал» смогут посещать около 1 млн гостей ежегодно. Уникальный бальнеологический курорт «Гранд Спа Юца» построят в Ставропольском крае на горе Юца, в 10 километрах от Пятигорска. На 840 гектарах возведут крупнейший в России оздоровительный комплекс, оснащенный современным медицинским оборудованием. Ботанический сад, каскад искусственных озер и водопадов, три поля для гольфа, центр для верховой езды - все это ждет посетителей кавказских минеральных вод через каких-то 20 лет. Инвестиции - 49 млрд руб., из них 2,4 млрд - из госбюджета.

Зона с романтическим названием «Бирюзовая Катунь» появится на левом берегу одноименной реки в Алтайском. Более 3 тысяч гектаров земли застроят гостиницами и базами отдыха, предлагающими полный спектр услуг для любителей водного, горного и оздоровительного туризма, спелеологии и конного спорта.

Всего 4,8 млрд руб инвестиций помогут привлечь более миллиона гостей ежегодно и создадут порядка 7 тысяч новых рабочих мест. К настоящему моменту в крае уже построены искусственные водоемы для купания и рыбной ловли, 2 горнолыжных спуска и 3 гостиничных комплекса. А на другой стороне реки Катунь, уже на территории республики Алтай, будет еще одна ОЭЗ - «Алтайская долина» (855 га). Основной упор здесь будет сделан на развитие водного туризма и экстремальных видов спорта.

Самая маленькая, но, пожалуй, самая перспективная ОЭЗ – «Новая Анапа» в Краснодарском крае (780 га на северо-западной оконечности Благовещенской косы). Здесь будут возведены 40 отелей категории 3-5*, аквапарк, океанариум и яхт-клуб. Помимо пляжного и водного, планируется развивать лечебно-оздоровительный и спортивный туризм. Футбольные поля, теннисные корты, гольф-клуб, серфинг-клуб и т.п. позволят привлекать туристов в течение всего года. Объем частных инвестиций в реализацию проекта составит около 44 млрд руб., бюджетных - 18-25 млрд руб. По предварительным расчетам, затраты на проект окупятся всего за 7-8 лет. Еще один приморский курорт – «Куршская коса» в Калининградской области. Это огромный национальный парк (более 6000 га) с уникальными природными условиями, который практически неизвестен российским путешественникам. Песчаный полуостров длиной 98 км (российская часть – 48 км) между Балтийским морем и пресным Куршским заливом включен в Список Всемирного наследия ЮНЕСКО. По мнению специалистов, потенциал курорта огромен. Концепция развития курорта делает акцент на детский отдых: разнообразные лагеря, образовательный центр, аквапарк, детский спортивный комплекс, планерная школа и т.п.

Город пустых отелей

Обычно центром развития курортной недвижимости становится какой-нибудь значимый природный фактор (водоем, горы, лечебный источник), вокруг которого строится жилье, гостиницы, развлекательная инфраструктура, развивается регион в целом. «Для развития рекреационных проектов важно наличие сильного центра притяжения, например, источников минеральных вод, лечебных грязей, особый микроклимат. Природный фактор выступает как ядро проекта, вслед за которым начинают развиваться другие сегменты недвижимости, инфраструктура. В результате создаются новые рабочие места, стимулируется развитие региона в целом», - отмечает Ольга Широкова, Директор Департамента Консалтинга, Аналитики и Исследований компании Blackwood. Но помимо природных зон всероссийского значения, в каждом районе есть свои локальные зоны, где может быть реализован рекреационный проект.

Например, Московская область, по сути, - одна большая курортная зона. По данным областного Комитета по туризму, здесь сконцентрирована пятая часть всех туристических ресурсов России. Не обладая уникальными природными объектами, Подмосковье привлекает туристов (а точнее, конечно, исключительно москвичей) относительно свежим воздухом и близостью к столице. Когда в 90-е годы российские санатории и дома отдыха оказались непосильным бременем на балансе предприятий и пришли в упадок, именно подмосковные объекты первыми находили новых хозяев и получали новое развитие. Территории бывших домов отдыха прельщали инвесторов, прежде всего, подведенными коммуникациями, наличием подъездных дорог и возможностью реконструкции. Создание новой туристической базы в Подмосковье сегодня стоит очень недешево: до 100 тыс. долларов на один гостиничный номер! Похожая ситуация в Ленинградской области. Там сегодня расположено около 300 объектов, подавляющее большинство - весьма изношенные, но по-прежнему популярные дома отдыха советских времен. И под Москвой, и под Петербургом новые турбазы почти не строятся, зато старые процветают: наполняемость в сезон - 90-100%, в остальное время - от 50%.

Самая популярная советская здравница – Сочи, будучи объявленной столицей Олимпиады-2014, получила второе, и даже третье дыхание. В 2006 году в городе было всего 250 туристических объектов на 30 тысяч мест, из них 17 гостиниц, остальное -  пансионаты и санатории. Большинство зданий сохранились в неприкосновенности с советских времен, некоторые были реконструированы и кардинально изменили свою концепцию и ценовую категорию. К примеру, пансионат «Родина», попав в руки компании «БЭЛ Девелопмент» (структура холдинга «Базовый элемент») превратился в бутик-отель «Гранд Отель Родина», который вошел в гостиничную группу Stain Group (объем инвестиций в проект превысил 1 млрд рублей). Когда Сочи стал олимпийским городом, одним из требований МОК было увеличение местного гостиничного фонда, чем и озаботились чиновники и частные инвесторы. Уже построен новый отель на 4* и 26 вилл для туристов. В ближайшие годы здесь появятся еще несколько десятков отелей - всего на 25 тысяч номеров, из них 16% номеров - в гостиницах класса 1-2*, 45% - 3* и 39% - в отелях высшего класса (4-5*). По мнению экспертов, гостиничный бизнес в Сочи не очень выгоден. Из-за взлетевших цен на землю, сроки окупаемости проектов подскочили с 5-7 до 15-20 лет. К тому же после Олимпиады район превратится в город пустых отелей, так как даже в туристический сезон (а он длится всего 4 месяца) добиться 100%-ной наполняемости не удастся. Хуже всего придется дорогим отелям. Для не самого престижного курорта, который посещают в основном малообеспеченные граждане, 10 тысяч 4-5*-ных номеров (в дополнение к нескольким тысячам имеющихся) - это явный перебор. Впрочем, как отмечают эксперты, некоторые инвесторы идут в Сочи не ради прибыли, а по своим «неэкономическим» мотивам.