Современные высотки: кто живет на самом верху?

На модерации Отложенный

Москва будет прирастать высотками. Земля в столице дорога, строительные проекты приносят отличные прибыли, так что выбора нет. В связи с этим интересен вопрос о том, что думают о высотках потребители, многие ли готовы жить на высоте птичьего полета.

Главное – составить программу

Еще в 1999 году Правительство Москвы приняло городскую комплексную инвестиционную программу «Новое кольцо Москвы», согласно которой до 2015 года надлежало возвести до 200 зданий выше 30 этажей. За почти 10 прошедших лет построено всего лишь два дома – «Эдельвейс» (девелопер – компания «Конти») и «Соколиная гора» (девелопер – «ВИКА-инвест»). О том, почему программа выполняется с таким скрипом, сказано достаточно: есть проблемы с законодательством, нет технических регламентов… Главное же – у строителей нет достаточного опыта и умения. Ситуация эта очень не нравится московским властям, не раз уже звучали разные заявления, высказана была идея перепрофилировать программу под гостиничную и офисную функции. И все-таки строить высотное жилье в Москве будут, тут никакого сомнения нет. Хотя эксперты и очень осторожно относятся к перспективам продаж квартир на самом верху.

Кто любит арбуз, кто свиной хрящик

Сказать, что покупатели в массовом порядке предпочитают забираться наверх, нельзя. Вместе с тем есть немало людей, которым нравится заоблачная жизнь. Во всяком случае коммерческий директор компании «Капитал груп» Алексей Белоусов говорит так: «Эконом-класс продается снизу, а бизнес- класс и элита – сверху». Той же точки зрения придерживается и управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Оксана Каарма, заметившая, что «последние этажи в высотных домах пользуются стабильно высоким спросом, и квартиры на них покупаются первыми».

Исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая напоминает, что дома на Котельнической или Краснопресненской набережной давно уже считаются престижными, а «люди, изначально настроенные на приобретение квартиры в одной из столичных высоток, предпочитают высокие этажи». Начальник отдела маркетинга компании «Пересвет-Девелопмент» Александр Козлов напоминает, что «в высотных домах квартиры, расположенные на верхних этажах, как правило, имеют повышенный уровень комфортности: панорамное остекление, большие площади, возможно, 2 уровня, камины». И покупателей не смущает, что эти квартиры стоят на 30-40% дороже, чем на средних этажах. Директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев отмечает, что «спрос на квартиры в высотках есть, и продаются они за рекордно короткие сроки».

Руководитель департамента новостроек БН «Агент 002» Дмитрий Иванов так рисует портрет покупателя квартиры или апартаментов в высотке: «Этот человек хорошо зарабатывает, имеет свой бизнес или высокооплачиваемую работу, как правило, и загородный дом. Для него слова «статус» и «престиж» – не пустой звук, он урбанист. Чем выше дом, тем престижней, чем выше в этом доме ты, тем выше твой статус, и это самое главное правило, действующее всегда и везде».

«Отдельные недостатки»

«С точки зрения девелопера, – говорит руководитель аналитической службы компании «Новый город» Наталья Ветлугина, – высотные дома однозначно хороши, поскольку позволяют получить с имеющейся площадки под застройку намного больше квадратных метров на продажу. Но для потребителя тут все очень неоднозначно, поскольку жизнь в высотном здании таит свои специфические проблемы и опасности. Прежде всего, эксперты указывают на безопасность, поскольку «у пожарных нет оборудования, позволяющего эвакуировать людей с этажей выше 22-25». Огромные проблемы сулит и возможная неисправность лифта, потому что, как справедливо замечает Наталья Ветлугина, «поломка лифта даже в 9-этажке приносит массу неприятностей, а что делать человеку, живущему на 40 этаже?». Александр Козлов из компании «Пересвет-Девелопмент» к числу неудобств относит даже не поломку, а всего лишь время ожидания лифта.

«На верхних этажах небоскребов нельзя открывать окна, – добавляет Оксана Каарма из компании «МИЭЛЬ-Новостройки», – поскольку сила ветра на такой высоте велика». Конечно, в таких домах существуют специальные системы вентиляции, квартиры, как правило, оснащены кондиционерами, однако «для людей, которым важна возможность выйти на открытый балкон, квартиры на последних этажах не подходят». Мария Литинецкая считает, что «многие люди морально не готовы жить выше 15-20 этажа, и это связано в первую очередь с боязнью высоты». Сомневаются покупатели и в качестве современного высотного строительства, беспокоит их тот факт, что высотки сильно «качает». Наконец, немало слов сказано о некомфортности такого жилья для метеозависимых людей и негативном влиянии на здоровье. По наблюдениям брокеров компании Blackwood, утверждает Мария Литинецкая, «люди пожилого возраста предпочитают нижние и средние этажи, в то время как молодежь более склонна жить наверху».

Минус или плюс?

Еще года три назад квартиры с улучшенными видовыми характеристиками пользовались особенным спросом. Но сейчас ситуация изменилась. Как рассказывает заместитель директора по маркетингу и продажам компании «Квартал» Павел Епишин, по результатам исследований специалистов компании «стало очевидно, что панорамный вид из окна стал для потребителя второстепенным фактором при выборе квартиры», и напротив, все большее количество людей указывали на возможные неудобства, связанные с проживанием на этаже выше 20-го.

По словам Натальи Ветлугиной, в ее практике уже были люди, которые продавали квартиры в современных высотках, а на вопрос о причине отвечали, что принимали решение о покупке на волне эмоций. То есть покупатель пришел, увидел панораму за окном и очаровался. А потом стал ощущать болезненный дискомфорт, вызванный такими уже упоминавшимися причинами, как боязнь высоты или ощущаемая вибрация.

Сравнение плюсов и минусов высотного строительства, как для потребителей, так и для девелоперов, позволяет прийти к очевидному выводу: высотное домостроение – это отдельная и еще очень слабо развитая у нас отрасль жилого строительства. Тут пока достаточно рисков и для инвестора, и для собственника. Можно согласиться с директором по маркетингу компании «ХИРШ» Ириной Котовой, которая считает спорным тезис о мегадоходности высоток. «С ростом здания, – указывает она, – растут и затраты, причем не пропорционально, а с опережением». «Высотные дома просто нерентабельно строить в удаленных или недостаточно престижных районах, – добавляет Оксана Каарма, – поскольку возведение такого здания очень затратно».

Сами с усами

В Западной Европе и в Китае разумно подошли к развитию нового направления. Сначала для высотного строительства привлекались американские фирмы, имевшие немалый опыт подобной деятельности. И лишь потом, после изучения методов работы, после создания аналогичной нормативной базы там начали самостоятельное проектирование и строительство. У нас же, к сожалению, поступили иначе. «Только в 2004 году, – напоминает Дмитрий Иванов, – в США отправилась первая делегация для изучения опыта высотного строительства. Тогда же с проектной фирмой из Чикаго был подписан протокол о совместной деятельности по проектированию высотных и сверхвысотных зданий в Москве».

Москва, конечно, будет строить высотки. Другое дело, что, скорее всего, мы вернемся на общепринятую колею (о чем говорят и изменения в концепции программы). Мировой опыт свидетельствует: высотки – это прежде всего офисные здания и отели, а вовсе не жилье. В Европе жилые дома имеют максимум 20 этажей, в историческом центре Парижа – до 7 этажей. По всей видимости, так же будет развиваться высотное строительство и в нашей стране.