Только 1,5% россиян смогли за 10 лет купить квартиру в кредит

Десять лет назад, в июле 1998 года президент Борис Ельцин подписал закон "Об ипотеке". Для семей со средним достатком эта схема остается сегодня единственным реальным способом обзавестись жильем. Однако, несмотря на десятилетнюю практику, ипотеку в России до сих пор нельзя назвать доступной - воспользоваться ей смогли только 1,5% граждан.

Накануне первого юбилея закона люди, причастные к его реализации, собрались на заседании круглого стола, чтобы обсудить результаты десятилетней работы и проанализировать роль ипотеки в нацпроекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

- Ипотека - это наше великое настоящее и великое будущее, - не скупился на оценки председатель комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Олег Толкачев. - Это наше все. То, что граждане смогли получить доступ к кредитным ресурсам - это шаг в завтра. Однако ипотека пока не доступна обычной средней семье.

Действительно, позволить себе взять кредит даже на 15-20 лет сегодня могут единицы. При стоимости квадратного метра жилья от 5 тысяч долларов в Москве и от 2,5 тысячи долларов в регионах для того, чтобы банк выдал кредит, ежемесячный доход заемщика и созаемщиков должен составлять не менее 100-200 тысяч рублей. При этом средняя зарплата в России 16,5 тысячи рублей (по данным Росстата на апрель 2008 года).

Генеральный директор агентства "МИЭЛЬ брокеридж" Алексей Шленов нарисовал "Труду" далекий от народного портрет сегодняшних заемщиков: "Берут ипотеку преимущественно люди в возрасте от 25 до 45 лет, высококвалифицированные специалисты или управленцы среднего звена, а также топ-менеджеры, бизнесмены и предприниматели".

Действительно, семье с достатком даже 100 тысяч рублей будет сложно накопить на первоначальный взнос (большинство банков требует 5-10% собственных средств от стоимости квартиры). Кроме того, заемщику потребуется застраховать жизнь и здоровье, а также приобретаемое жилье от ущерба. Это добавит к стоимости кредита 2-3% годовых.

Даже в том случае, если заемщик и квартира удовлетворяют всем требованиям банка, на сбор документов и оформление сделки уйдет несколько недель. А при ставке по ипотеке 13% квартира обойдется в два раза дороже уже через пять лет.

Именно дороговизна ипотеки серьезно сдерживает ее развитие. По мнению руководителя блока "Ипотечное кредитование" Альфа-Банка Ильи Зибарева, на сегодняшний день выдано не больше 1 млн. кредитов на покупку жилья. Снижение ставок и увеличение срока кредитования должно серьезно увеличить спрос на эту услугу. Между тем после начала ипотечного кризиса в Америке многие российские банки стали ужесточать условия: повышать ставки, увеличивать первоначальный взнос и менять требования к заемщику. Так, если в прошлом году проценты по ипотечным кредитам в отдельных банках снижались до 9%, то в этом году они составляют в среднем 11%, по данным ЦБ. Кроме того, после печального американского опыта многие банки вообще отказались от ипотечного кредитования: только за первый квартал этого года свернули программы 59 банков.

Чиновники уверены, что массовое снижение ставок для развития продукта не нужно:

- Снижение процентных ставок для всех - это то же самое, что дотации ЖКХ, - считает директор департамента рынка доступного жилья и ипотеки Ассоциации строителей России Владимир Пономарев.

- Более эффективно будет адресное снижение ставок.

В некоторых регионах уже сегодня есть практика так называемой социальной ипотеки. Хотя ипотекой в чистом виде это назвать нельзя - возможности регионов включаются, чтобы обеспечить жильем только очередников. В Татарстане, например, создан республиканский фонд, в который поступают отчисления с промышленных предприятий - до 1,5%. Средства направляются на строительство, покупку жилья, рефинансирование ставки. Но воспользоваться средствами фонда могут только очередники. Кое-где ведется работа с молодыми семьями. Смысл в том, что, если в семье родится трое детей, их кредит просто обнуляется.

Рассказывая о доступности для отдельных категорий граждан дешевого жилья в кредит, чиновники умалчивают о многолетних очередях на его получение и о том, что сроки сдачи целых микрорайонов, строящихся по госпрограммам, задерживаются на несколько месяцев и даже лет.

Развитию ипотеки мешает и неуверенность населения в завтрашнем дне: ипотечные кредиты выдаются на 10-25 лет, и никто не может с уверенностью сказать, что сможет ежемесячно вносить платежи в течение столь длительного срока.

Пугает и вероятность снижения стоимости жилья: что делать, если через три года квадратный метр подешевеет, а банку придется возвращать кредит на старых условиях?

Неуверенность в состоянии экономики и своего личного бюджета привела к тому, что уже оформившие ипотеку заемщики пытаются расплатиться с ней как можно скорее: в среднем за квартиру расплачиваются за 3-5 лет, посчитали в "МИЭЛЬ брокеридж". Кредит с таким сроком сложно назвать долгосрочным.

опыт

На рынке зарубежной недвижимости существует несколько схем ипотечного кредитования: расширенно-открытая (американская), сбалансированно-автономная (немецкая) и усеченно-открытая (британская, испанская, французская и итальянская).

По американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом лишь незначительную часть его стоимости наличными, на оставшуюся сумму берет кредит под залог приобретаемой недвижимости. Возврат кредита осуществляется в течение 15-30 лет. Ставка по 30-летнему ипотечному кредиту - 5-6%, а по 15-летнему - 4,75%.

При немецкой модели для получения кредита в банке необходимо открыть специальный накопительный счет. Как только на нем накопится необходимая сумма (на это уходит 5-8 лет), заемщик получает право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погасить кредит нужно в течение 10-15 лет. Ставка ипотечных кредитов - 5%.

Усеченно-открытая система наиболее удобная. Она используется в Испании. Низкая процентная ставка (3-4%) сочетается с внушительным сроком выплаты кредита - до 30 лет. Чтобы оформить кредит, нужно лишь предъявить паспорт и справку о зарплате. Кредит выдается на 70%, а иногда и на 100% стоимости жилья.

В Великобритании ипотечные ставки постоянно снижаются и достигли 3,5%. Кредит, как правило, выдается на 25 лет. Во Франции размер кредита зависит от цены недвижимости, можно взять в банке сумму до 85% стоимости объекта. Срок возврата - от 7 до 25 лет. Процентная ставка для кредита в евро - 2,75% и на 2% выше в других валютах. Кредит в Италии покрывает до 80% стоимости жилья и предоставляется на срок 5, 10 и более лет. Ставки по кредитам колеблются в пределах от 3,5 до 7%.