Кто не рискует, тот не покупает недвижимость

Приобретение недвижимости — процесс долгий и непростой. Риелтор помогает продавцу и покупателю недвижимости найти друг друга и договориться. Но и продавец, и покупатель — живые люди со своей жизненной ситуацией, обстоятельства которой неизбежно влияют на сделку. Кроме того, можно стать жертвой мошенников. Так что любая сделка — это риск. Но риск можно держать под контролем, главное — знать, где возможны «скользкие моменты», и не пускать их на самотек.

Квартиру можно купить на вторичном рынке в уже готовом доме, с историей продаж и приобретений, а можно в новостройке или вообще на уровне котлована. В каждом случае — своя специфика сделки и свои риски.

С середины 1990-х в России появилось титульное страхование (от англ. title — право собственности). Каждый переход прав собственности на недвижимость может повлечь за собой нарушение действующего законодательства или ущемление прав кого-то из собственников либо членов его семьи. И ложатся эти риски целиком и полностью на последнего покупателя: он может потерять и сам объект недвижимости, и средства, вложенные в его приобретение. И даже если справедливость будет восстановлена через суд, и продавца обяжут вернуть деньги, то освободить квартиру все равно придется. А денег можно ждать очень долго, и к тому времени они могут не покрывать стоимости квартиры. Этого можно избежать, если заключить при покупке недвижимости договор титульного страхования. В этом случае деньги за квартиру при неблагоприятном исходе судебного разбирательства выплатит страховая компания. Да и все расходы по суду возьмет на себя она.

На что надо обратить внимание, чтобы риск, связанный с титулом, не затронул вас?

● Выясните, нет ли у собственника жилья детей, которые не зарегистрированы в квартире. В период с 1992 по 1994 года детей в приватизацию не включали. Сейчас эти дети выросли и вполне могут проявить интерес к проданной квартире и отобрать ее по суду. А если сособственниками квартиры являются несовершеннолетние, сделка с недвижимостью возможна только с письменного распоряжения органов опеки и попечительства. Узнать о правах детей на квартиру можно, получив архивную выписку в паспортном столе по месту расположения квартиры и распечатку из Регистрационной палаты о переходах прав собственности. Получить эти документы можно с помощью собственника квартиры.
● Проверьте, не прописаны ли в квартире лица призывного возраста. Особенно если это лицо скрывается от армии — в этом случае найти и выписать его из квартиры будет проблематично.
● Прочие прописанные в квартире, но выбывшие из нее в армию, тюрьму, дом престарелых и т. п. могут впоследствии заявить права на пользование квартирой.
● Наконец, выясните, не состоит ли собственник квартиры или его супруг на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах, так как сделка с ним в этом случае может быть легко оспорена.

Практически любая ипотечная программа требует застраховать титульный риск. Срок его действия составляет от 1 года до 10 лет, базовые ставки в зависимости от срока — примерно от 0,8 до 1,5% от суммы страховки. А риск потерять всю сумму, вложенную в покупку дома, устраняется.

Если квартира приобретается на стадии строительства, и в ней еще никто не жил, это еще не значит, что покупать ее — безопасно. Всем известны громкие дела об обманутых вкладчиках.

При покупке квартиры на стадии строительства необходимо ждать значительное время и лишь после сдачи дома приступать к регистрации своих прав на квартиру. А при заключении договора он покупает не квартиру, а право на долю в инвестировании, эквивалентную площади будущей квартиры. Значит, нужны гарантии, что дом будет достроен. В первую очередь надо выяснить все возможное о компании-застройщике, чтобы удостовериться, что они не мошенники. Если у фирмы есть уже много построенных и сданных домов, велика вероятность, что и ваш дом не будет исключением. Не помешает выяснить, имеется ли разрешение на строительство, на каком основании дом возводится на этом участке земли и т. д. Бывают случаи, когда дом уже готов, но покупатели не имеют права проживать там, поскольку строительство велось незаконно.

Если вы уверены в добросовестности компании и решили заключать договор, внимательно прочитайте его перед тем, как подписывать. В нем должно быть четко указано то имущество, которое будет передано участнику после ввода объекта в эксплуатацию (основные характеристики квартиры — количество комнат, метраж и т. д.), а также цену, которую он обязан заплатить застройщику. Кроме того, должны быть определены сроки строительства дома, а точнее, срок, за который застройщик обязуется не только возвести дом, но и предоставить клиенту его квартиру. Постарайтесь учесть все детали, связанные с заключением сделки и с квартирой: в договоре ничего не бывает лишним. Чем больше ситуаций в нем обговорено, тем выше гарантии покупателя. Еще лучше, если вы не будете полагаться только на себя, а посоветуетесь с независимым экспертом — юристом.

Вне зависимости от того, какой способ покупки квартиры будет выбран, есть ряд деталей, на которые обязательно надо обратить внимание.

Во-первых, убедитесь, что продавец квартиры действительно может ею распоряжаться. Проверьте наличие свидетельства о праве собственности, договора подряда или инвестирования. Во-вторых, убедитесь, что в договоре указана именно та квартира, которая вас устраивает, уточните ее площадь, число комнат и адрес. Нелишним будет узнать о репутации вашего продавца. Необходимо уточнить, в каком случае с вас могут потребовать доплату и в каком размере. Кроме того, нужно узнать, когда ответственность по договору несет продавец, а когда — покупатель.