Ипотечный кредит за границей: плюсы и минусы

Безусловно, кризис в банковской сфере не лучшим образом сказывается на перспективах россиян стать собственниками европейской недвижимости. Американская статистика заставляет беспокоиться даже те банки, которые благоразумно держались подальше от ипотечных ценных бумаг. Так, менеджер по связям с общественностью Swedbank Анна Сандблад рассказывает, что Swedbank был вынужден несколько повысить ставки: ведь риски по ипотечному кредитованию возросли, а заемные средства стали дороже. И это - типичная ситуация для зарубежных банков. В среднем для иностранцев ставки в США и развитых странах Европы, таких, как Великобритания, Германия, Франция, Италия, на сегодняшний день составляет около 5–6% годовых.
«В Испании можно взять ипотеку на приобретение недвижимости до 70%, под 5% годовых. Плюсы, кроме прочих - возможность получения годовой мультивизы, а так же высокая доходность от аренды».

Ранее банки встречали потенциальных клиентов с распростертыми объятьями, процедура проверки кредитоспособности носила почти символический характер. На данный момент риэлторы, оформляющие сделки с иностранной недвижимостью, отмечают в основном увеличение сроков рассмотрения заявок: банки хотят иметь возможность досконально изучить подноготную претендентов на кредит. Но заметного роста числа отказов не наблюдается. «В последнее время кредитная история, которую в состоянии продемонстрировать российские покупатели недвижимости, становится все более внушительной, - отмечает банковский аналитик Сергей Макарин, - Они способны предоставить в банк качественную документацию, которая подтверждает их благосостояние и кредитоспособность».
 
В Европе
 
Почти во всех странах Европы условия ипотечного кредитования зависят от обстановки внутри страны. Как известно, российские граждане не имеют возможности взять кредит в немецком банке. Вместе с тем, имея на руках деньги, реальным представляется приобретение квартиры. Для граждан прочих стран ограничений не существует никаких.
При покупке квартиры в Германии необходимо уплатить налог, равный 3,5% от величины стоимости приобретаемого жилья. На территории Словакии и Чехии гражданину нашей страны нельзя ни оформить кредит, ни купить собственность, не зарегистрировав юридического лица.
Во Франции иностранцы могут взять ипотеку. Организация дает сумму, равную 65% цены квартиры. При этом покупателю самому необходимо добавлять денежные средства в размере 35% стоимости. Но компаний, предлагающих сходные услуги, мало. До получения ипотеки агентство узнает информацию о происхождении материальных благ заемщика. Подобная разведка будет проведена и в случае приобретения французской недвижимости на свои средства. Для получения займа вам пригодятся: справки о доходах, депозит на сумму равную 10 тысячам евро, свидетельство о рождении, сценарий погашения долга, паспорт. Получать собственность или оформлять ипотеку удобнее на юридическое лицо(SCI), это избавит вас от лишних затрат и сложностей с оформлением документов при оформлении ипотеки за границей.
 
В Штатах
 
Ипотека в этом государстве сейчас находится в особой ситуации: падение цен на американские апартаменты породили проблемы у кредиторов. Однако, не смотря на рыночную ситуацию, аналитики рынка настоятельно рекомендуют вложить средства в американскую недвижимость на падающем рынке. Ипотеку для русского оформить в Америке так же легко, как и для жителя страны. Необходимо выплатить 30% цены покупки, остальную сумму выделит банк. У покупателя не попросят справки о доходах, потребуется только его присутствие и паспорт. Проценты по займам сейчас достаточно низкие.

Ощутимый плюс, что американская недвижимость, оформленная с помощью кредита, тотчас становится собственностью покупателя.
Удобнее и проще
 
Дружественнее всего к иностранцам относятся испанские и кипрские кредиторы. Стоит иметь в виду, что кипрская недвижимость после присоединения страны к зоне евро начала расти в цене. Дом за границей обойдется дешевле, если взять заем напрямую у застройщика, который обладает правом проводить ипотечные сделки с банками. Кстати, на Кипре, как и в России, самые низкие ставки по ипотеке в швейцарских франках — меньше 4% годовых.
 
Разница - только в цене кредита
 
Условия кредитования за рубежом, равно как и в России, варьируются в зависимости от финансового положения заемщика. Проверка платежеспособности, поиск, а затем оценка недвижимости, страховка, государственная регистрация собственности те же самые, только на другом языке. Некоторая разница существует при оформлении кредитного договора: за границей банки действуют более гибко. Если в России не принято менять установленные банком условия по желанию заемщика, в европейских странах стандартная версия договора согласовывается под нужды конкретного клиента.
Без первоначального взноса за границей кредит на приобретение жилья не дают — это чисто российская практика. Заемщик должен иметь на руках от 15 до 30% стоимости будущего объекта. А в некоторых странах, как, например, в Швейцарии, при отсутствии кредитной истории в местных банках обеспечат всего 50–60%.В Европе и США распространена практика использования «плавающих» процентных ставок. Данные ставки привязаны к показателям национальной либо международной финансовой системы и регулярно корректируются рынком. В принципе, по желанию заемщика банк может установить и фиксированную ставку.
 
Нюансы
 
Коренное отличие иностранной ипотеки от отечественной кроется в договоре. Здесь подробно описывается процедура реализации залога. За границей заемщик вправе без каких-либо согласований с банком выставить свое жилье на продажу, несмотря на обременение. Это называется «продажа с ипотечным контрактом». Покупатель переоформляет кредит на свое имя, и все расходятся друзьями.
Кроме того, первые два года заемщик освобождается от уплаты процентов. Владелец недвижимости за границей также платит налоги. Например, Испании власти берут налог только за земельный участок, на котором стоит дом. Административные поборы не превышают одного процента стоимости жилья в год.
 
Вам потребуется
 
Для оформления ипотечного кредита за границей необходим следующий пакет документов: паспорт, свидетельство о рождении, депозит на сумму не менее 10 тыс. евро, справки о доходах и сценарий погашения долга. Например, одним из сценариев может быть приобретение жилья и сдача его в аренду. Это считается нормальной гарантией. Но еще лучше – работа с перспективой на десять-двадцать лет.
И получать кредит, и приобретать недвижимость за границей, несомненно, лучше на юридическое лицо. К примеру, во Франции существует такая форма юридического лица, как SCI – «компания для пользования недвижимостью». Это не обязательно, но удобно, так как избавляет, например, от лишних налогов при наследовании. В таких компаниях ни количество, ни передача долей не ограничены никакими препятствиями. В SCI можно ввести ребенка и передать ему долю без каких-либо дополнительных выплат. Безусловно, содержание компании требует некоторых расходов (бухгалтерия, управление), но затраты вполне компенсируются удобствами.