Российская ипотека не нашла второго уровня

На модерации Отложенный Кризис американской ипотеки показал, как опасно уповать на бесконечное подорожание жилья. Насколько близко этот кризис касается России, где рост цен не прекращается несколько лет? Можно ли чему-то научиться на негативном примере США?

Эти вопросы обсудили участники секции «Рефинасирование ипотечных кредитов» Петербургского ипотечного форума. Тональность дискуссии была далека от мажора – несмотря на единодушное признание, что проблемы, с которыми вплотную столкнулись инвесторы американских ипотечных бумаг, российскому рынку не грозят.

Конечный рост
Ришар Климан, директор отдела структурных продуктов «Инвестиционной компании «Тройка Диалог», рассказал, что американцы прекрасно понимали, чем может кончиться ипотечное безрассудство. Цены на недвижимость росли небывалыми темпами, и кредиты выдавались в расчете на реализацию залога, а не на устойчивую платежеспособность заемщиков. Дома покупались для перепродажи заемщиками, не имевшими средств на ежемесячные платежи, не говоря о покупке недвижимости на собственные средства.
Сам факт, что доля «неблагонадежных» кредитов (субстандартных или subprime) достигла 20% в 2006 году, по мнению Ришара Климана, говорит об отсутствии платежеспособности у существенной доли американцев.
Критической точкой стал 2006 год, к этому моменту уже полтора года в портфеле кредитов была устойчиво высока доля займов с максимальной (фактически – штрафной) ставкой. Все попытки контроля такой рискованной ипотеки встречали жесткое сопротивление Ассоциации ипотечных банков.
Бумаги, выпущенные под обеспечение этими кредитами, много раз перепродавались. Поэтому массовые дефолты заемщиков немецкие и английские банки ощутили не позже американских. К началу мая 2008 года объемы потерь европейских и американских банков примерно равны – по полторы сотни миллиардов долларов. По оценке Ришара Климана, всего мировой банковский сектор потерял до $400 млрд – 10% собственных средств. Это привело к снижению кредитоспособности на $2,944 трлн по всему миру или на 21% ВВП США в 2007 году.
Полная картина потерь будет ясна к сентябрю 2008 года.

Затронет ли кризис Россию?
Мсье Климан уверен, российские ипотечные банки даже в самый либеральный период не отказывались от проверки платежеспособности заемщиков. В России снижение цен на недвижимость не приведет к кризису ипотеки. Низкий уровень долгового финансирования – это плохо для развития рынка, но хорошо для того, чтобы кризис не затронул Россию. А вот соотношение средних цен на жилье и средних доходов населения может быть проблемой для России.
Как утверждает председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов, в 23 проданных (секьюритизированных) пулах в среднем отношение кредит/залог (LTV) составляет 70-80%. Это очень хороший показатель. За счет продолжающегося подорожания жилья LTV стал еще ниже. Среди секьюритизированных кредитов (в общем за 2004-2008 гг. - $7 млрд) доля просрочек не превышает 2%, а дефолтов нет вовсе. Для рейтинговых агентств - убедительный довод в пользу высокой оценки надежности. «Российская ипотека - это prime, надежный актив. Продолжающийся рост цен на жилье – дополнительный фактор стабилизации для ипотеки», считает г-н Шитов. Российские ипотечные активы были бы очень интересны инвесторам. До кризиса.
Сейчас же предложения о покупке ипотечных кредитов с Запада поступают, но потенциальные покупатели требуют дисконта в 5-10% просто «потому что кризис», рассказал генеральный директор компании «АТТА Ипотека» Александр Черняк.
Он также заметил, что «вообще не знает, зачем банки сейчас выдают кредиты». Потому что совершенно не ясно, когда и, главное, по какой цене можно будет продать эти пулы. Так, по накопленному портфелю «АТТА Ипотеки» средняя ставка составляет 14,5%. Это на 2% выше среднерыночных показателей. Но не факт, что портфель даже с такими параметрами удастся продать по приемлемой цене.
Александр Егоров, зампредседателя правления банка «ГПБ-Ипотека», согласен, что действующие ставки скорее «угаданы», чем просчитаны. Он заметил, что надо подавать позитивные сигналы инвесторам: мы отлично обслуживаем выданное. С чем на самом деле не все так просто: нет единых стандартов обслуживания. Без них обслуживать (получать платежи и пр.) портфель получается очень накладно, инвесторам же «мелочевка» в $70-100 млн не интересна.
Стоимость организации и проведения сделки по секьюритизации составляет 2-3% от объема продажи. Поэтому банку иногда выгоднее продать портфель с дисконтом – но «с баланса», без процедуры выпуска бумаг.

Переводные картинки
Слово «секьюритизация», по большому счету, заемщику неизвестно, что логично и оправданно. Заемщику интересно, на каких условиях он может получить кредит, а все прочее он предпочел бы не знать.
С начала кризиса в среднем ипотека подорожала на 1,5% годовых (данные «АТТА Ипотеки»). Судя по ситуации с этой секьюритизацией, ставки будут расти и дальше. Уже более 30 банков прекратили выдавать ипотеку, более 80 – приостановили ипотечные программы, по данным Александра Черняка. Причина – накопленный на балансах банков ипотечный портфель, который они не могут продать.
«Основная проблема при рефинансировании - ставка по ипотечным активам фиксированная, а стоимость привлечения ресурсов значительно возросла, соответственно маржа банка резко сократилась», - считает г-н Черняк. Уменьшились и сроки предоставления финансовых средств. На рынке осталось лишь несколько игроков, обладающих широкими возможностями по привлечению ресурсов. Но один из них - АИЖК – ужесточил стандарт выкупаемых кредитов. Другой – ВТБ – предупредил, что в августе закроет программу рефинансирования.
За счет собственных средств и активов продолжить дело ипотеки смогут немногие - крупные национальные игроки, либо те, кто живет на средства материнских зарубежных компаний. Вице-президент Ассоциации региональных банков «Россия» и эксперт комитета по финансовому рынку Госдумы Олег Иванов считает, что сегодняшние объемы – предел для банковской системы. В Германии или Франции банковские активы составляют 300-350% национальных ВВП. У нас ВВП - 72 трлн руб., активы банковской системы – 20 трлн. По прогнозу АИЖК, к 2020 году объем непогашенной задолженности по ипотечным кредитам должен достичь 20-30 трлн рублей. Это невозможно без секьюритизации: ни собственный капитал банков, ни активы банковской системы не выдержат таких долгов. (В АИЖК это понимают, и прогноз уже скорректирован, раньше обещалось 48 трлн руб ипотеки к 2020 году).
Сегодня Россия не может пожаловаться на отсутствие денег. Но длинных денег, тридцатилетних или хотя бы десятилетних, – нет. Не создан и законодательный механизм их направления в ипотеку. Пенсионным фондам и страховым компаниям покупать ипотечные бумаги не разрешили. До кризиса банки занимали недорого за границей, сейчас потребность в работающем внутреннем рынке секьюритизации стучит в самое сердце ипотеки. Иначе – все просто встанет.

Что делать?
Андрей Черняк предлагает продать, что есть, по предложенным ценам, и собирать качественный портфель, по которому будут налажены бесперебойные денежные потоки - с помощью IT. Качество сервиса становится главным доводом для инвесторов. И форсировать поправки в законодательство.
Кстати, гарантии возвратности кредитов за счет реализации залога иностранным рейтинговым агентствам не представляются 100%-ными. В отчете S&P о пуле кредитов банка «КИТ Финанс» (сделка прошла в апреле, выпушены рублевые еврооблигации на 6,8 млрд руб.) сказано: в случае дефолта заемщика по причине общего ухудшения экономических условий есть вероятность, что суд не обратит взыскание на предмет залога, а позволит заемщику реструктурировать долг или вообще освободит его от обязательств. Не верит S&P в защиту прав кредитора.
Участники секции по рефинансированию считают, что надо быть готовым к моменту нормализации рынка секьюритизации ипотеки, «ибо кризисы приходят и уходят, а спрос на жилье будет только расти».
И сетуют на факт, что Банк России инвестирует золотовалютные запасы страны в облигации Fannie Mae, Freddie Mac и Federal Home Loan Banks на сумму 2,48 трлн руб. ($100,8 млрд). Причем в 2007 году эти вложения увеличены в 2,5 раза. Доходность таких бумаг — примерно 2,1%. Вместо того, чтобы хотя бы часть этих денег разместить в российских ипотечных бумагах.